Condominio-criteri di ripartizione delle spese

Tribunale di Genova 2 febbraio 2011

Giudice Vinelli;Attori F1 e F2;convenuto Condominio Via Scarp.

Condominio-Parte comune-Criterio di ripartizione delle spese -Funzione prevalente del bene comune

Ove una parte comune abbia come funzione essenziale e prevalente quella di consentire il transito e il conseguente accesso all’edificio condominiale e non quella di copertura di una parte dell’edificio che, nel caso, è solo un effetto strutturale conseguente, ed  inoltre,ove tale parte comune non costituisca un’utilizzazione particolare dell’area da parte di un condomino rispetto agli altri,bensì un’utilizzazione conforme alla sua destinazione tipica da parte della collettività dei condomini, non ricorrendo quindi l’eadem ratio necessaria per applicare,in via analogica, l’art.1126 c.c.,devono applicarsi al caso gli artt.1117 e 1123 co.1  codice civile con conseguente ripartizione della spesa in proporzione del valore della proprietà di ciascuno.(Massima redazionale)

NOTA

La sentenza si segnala per avere utilizzato come criterio di ripartizione delle spese ,nel caso di bene comune con più funzioni,il criterio della funzione prevalente.

Gli attori  hanno  impugnato la delibera assembleare datata 25.02.2010, avente ad oggetto la ripartizione, sulla base della tabella millesimale di proprietà, della spesa straordinaria sostenuta per l’impermeabilizzazione del ballatoio esterno al portone e della scala esterna di accesso al caseggiato, lamentando che la ripartizione avrebbe dovuto invece avvenire secondo la modalità prevista dall’art. 1126 c.c., trattandosi di lastrico solare di copertura sia rispetto ad un locale adibito a cantina, di proprietà esclusiva  di altro condomino sia, in minima parte, rispetto all’intercapedine del caseggiato.

Il Tribunale non ha accolto la tesi attorea con le seguenti motivazioni.

Premette il Tribunale che la ratio della norma contenuta nell’art. 1126 c.c. va individuata nell’utilitas di cui beneficiano le parti condominiali sottostanti, in termini di copertura, quale funzione prevalente riconosciuta ai lastrici solari (si vedano, a titolo esemplificativo, Cass. 12682/2001, Cass. 5776/1988, Cass. 1029/1986, Cass. 863/1971; Cass. 3544/1968).

Nei fatti risultava che  la funzione essenziale e prevalente del ballatoio esterno al portone e della scala esterna era quella di consentire il transito e il conseguente accesso all’edificio condominiale e non quella di copertura della cantina di altro condomino, copertura che rappresenta piuttosto un effetto strutturale conseguente alla costruzione del ballatoio e della scala di accesso e, comunque, secondario.

Conclude il Tribunale che  non risultando, nel caso di specie, un’utilizzazione particolare dell’area da parte di un condomino rispetto agli altri, tale da determinare una maggiore contribuzione alle spese da parte dello stesso, come vuole l’art. 1126 c.c., bensì un’utilizzazione conforme alla destinazione tipica della parte comune, ancorché non esclusiva, da parte della collettività dei condomini ,non può riconoscersi sussistente l ’eadem ratio necessaria per applicare, in via analogica, la previsione di cui all’ art. 1126 cc..