COME DIFENDERSI NEL CONTENZIOSO
CONDOMINIALE DOPO LA RIFORMA
Maggioli Editore – Novità Gennaio 2013
Tratto dal libro “Come difendersi nel contenzioso condominiale dopo la riforma” scritto dall’Avvocato e Mediatore Ghigo Giuseppe Ciaccia
Sommario: 1. Le funzioni dell’amministratore. – 2. L’amministratore: individuazione del contratto.
1. Le funzioni dell’amministratore
L’amministratore di condominio è l’organo esecutivo del condominio. Si devono quindi preliminarmente analizzare le funzioni e poi la disciplina specifica di questo istituto.
L’amministratore deve:
• eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e far osservare il regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
• riscuotere tempestivamente i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
• L’amministratore deve poi rendere il conto della propria gestione alla fine di ciascun anno.
Deve inoltre:
• curare la manutenzione di tutti i beni comuni;
• informare, celermente, l’assemblea quando viene notificato un atto giudiziario o comunque un provvedimento dell’autorità giudiziaria;
• essere il referente dei fornitori (ditta appaltatrici, imprese di pulizia, vigilanza, ecc.) e dei professionisti incaricati (tecnici, avvocati, ecc.);
• essere a disposizione dei condomini per le richieste di spiegazioni e chiarimenti e per fornire copia della documentazione condominiale eventualmente richiesta;
• e, nei condomini in cui vi è personale dipendente (portiere, personale delle pulizie, giardiniere, ecc.), curare – anche attraverso professionisti – il corretto pagamento di quanto dovuto ai dipendenti (non solo degli stipendi, ma anche i contributi Inps, Inail e del Tfr).
L’amministratore ha inoltre tra le sue specifiche competenze quelle di:
• richiedere un decreto ingiuntivo (peraltro immediatamente esecutivo quando azionato in base ad una ripartizione deliberata dall’assemblea ex art. 63 disp. att. c.c.);
• convocare l’assemblea sia ordinaria che straordinaria;
• conferire mandato per agire in giudizio in difesa degli interessi del condominio sia contro terzi che contro i singoli condomini;
• essere convenuto in giudizio come rappresentante legale del condominio (ed a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità giudiziaria e, comunque, tutti gli atti giudiziari).
La riforma ha meglio delineato le mansioni dell’amministratore includendo quelle che la prassi e la magistratura avevano segnalato come funzioni dell’amministratore.
Nello specifico, la nuova formulazione dell’art. 1129 c.c. ha posto nuovi obblighi a carico dell’amministratore:
a) assicurativi:
«L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.”; l’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.»;
b) di comunicazione dei dati di reperibilità dell’amministratore (o in mancanza dell’amministratore di chi ne svolge le funzioni)
«Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore»;
c) di utilizzo di un conto corrente specifico per ogni singolo condominio e, correlativamente, che « … ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica»;
d) di consegna di tutta la documentazione all’atto della cessazione dell’incarico;
e) di «agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso», anche ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att., c.c..
Viene poi stabilito che l’amministratore – a pena di nullità – deve specificare all’atto della nomina (o rinnovo) quale sia “analiticamente” il suo compenso.
Inoltre la nuova formulazione dell’art. 1130 c.c. oltre ad avere una più precisa dicitura degli obblighi dell’amministratore ne ha introdotti di nuovi come, ad esempio, di « … eseguire gli adempimenti fiscali» e di «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili».
Per quel che riguarda “le condizioni di sicurezza” il periodo non è chiaro, ma sembra riferirsi alla certificazione della sicurezza degli impianti di ogni singola abitazione in condominio, onere che si andrebbe ad aggiungere a quello già previsto sulla certificazione degli impianti (cfr. decreto del 22 novembre 2012 modificativo del decreto ministeriale del 26 giugno 2009 sulle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici: «è fatto obbligo agli amministratori degli stabili e ai responsabili degli impianti di fornire ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici.»).
Inoltre l’amministratore deve «curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate».
Il registro della contabilità è un nuovo adempimento particolarmente gravoso perché, prevedendo che l’amministratore debba annotare entro trenta giorni i singoli movimenti di entrata e uscita in ordine cronologico, impone di fatto all’amministratore di dover subito aggiornare il registro anche per spese minime (es. anche solo la sostituzione di una semplice lampadina rotta di importo molto modesto).
L’amministratore deve anche «conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio», «provvedere all’affissione degli atti di cui all’articolo 1117-ter», «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso» e «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».
La previsione dell’obbligo di conservare tutta la documentazione comprende quindi non solo i documenti inerenti la gestione propria dell’amministratore, ma anche “lo stato tecnico-amministrativo”, dizione che dovrebbe riferirsi sia ai documenti inerenti alla sicurezza del fabbricato (sicurezza impianti, antisismica e antincendio) sia alla documentazione urbanistica e a quella sul risparmio energetico.
Inoltre la riforma – tramite la nuova norma dell’art. 71-ter, disp. att., c.c. – ha anche previsto che «Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito Internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.».
La riforma ha poi introdotto il nuovo art. 71-bis, disp. att., c.c. che prescrive le qualifiche ed i requisiti che deve avere il soggetto che vuole svolgere la funzione di amministratore di condominio.
Ossia: «Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.».
Quindi, le funzioni proprie dell’amministratore sono un insieme di facoltà ed obblighi nel senso che l’amministratore ha il potere di agire come sopra descritto, ma se non opera in tale modo può anche essere revocato e rispondere per i danni eventualmente cagionati.
Questi i compiti dell’amministratore secondo il codice civile, ma qual è il rapporto che si instaura tra l’amministratore e i condomini ?
2. L’amministratore: individuazione del contratto
La dottrina tradizionale ritiene che il rapporto tra l’amministratore ed il condominio (rectius i condomini) sia un mandato. Anche la riforma fa espresso riferimento alla normativa sul mandato.
Ma, in realtà, il rapporto di mandato è quello che più si avvicina al rapporto che si instaura tra l’amministratore ed il condominio (rectius i condomini), ma le due fattispecie non sono identiche.
La magistratura di legittimità ha tentato di darne una qualificazione più vicina alla realtà pratica ed ha statuito che è «un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela degli interessi del condominio assimilabile al mandato con rappresentanza, ma con tratti caratteristici e peculiari» (1).
Si deve invece ritenere che il contratto di amministratore di condominio non sia un rapporto di mandato – nonostante la lettera del codice civile (cfr. art. 1129 c.c., come novellato) – in quanto vi sono peculiarità pratiche che lo rendono incompatibile con tale figura giuridica.
A titolo meramente esemplificativo:
– se l’amministratore è un mandatario come può rappresentare anche chi non l’ha nominato (come i condomini assenti o quelli che hanno votato per un altro nominativo nella delibera assembleare), ed anche i nuovi condomini che non erano proprietari di immobili all’atto della sua nomina (i nuovi condomini, per effetto di successive alienazioni immobiliari, possono persino non conoscere l’amministratore in carica)?
– se l’amministratore è mandatario di tutti i condomini come può agire, conferendo mandato ad litem, contro i condomini-mandanti (es. per il recupero forzoso degli oneri condominiali) ?
L’incarico dell’amministratore, quindi, se da un lato è assolutamente spersonalizzato (dopo la nomina si svincola dai mandanti), dall’altro è personalissimo (ed infatti, non può essere sostituito da nessuno: non è possibile attuare una delega di funzioni).
Si deve, pertanto, ritenere che non si debba più identificare il contratto dell’amministratore di condominio con una specifica figura contrattuale (mandato) in quanto, nella pratica, è evidente che vi sono molteplici differenze che non lo rendono compatibile con tale schema.
Il contratto di amministratore di condominio è una fattispecie negoziale ex art. 1322 c.c. – che prevede la figura del contratto atipico – e stiamo solo aspettando che venga “tipizzato” in uno schema proprio.
E, quindi, è un rapporto particolare che, invece, di essere inquadrato in una figura negoziale simile (mandato) deve essere considerato come uno specifico contratto di “amministratore di condominio” che è, al limite, assimilabile, sotto molti aspetti, al mandato.
Seguendo questa impostazione anche la revoca dell’amministratore ha delle particolarità rispetto a quelle riferibili al contratto di mandato (2).
Avvocato Ghigo Giuseppe Ciaccia
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(1) Cfr. Cass., sez. II, sent. 16 agosto 2000, n. 10815; ibidem, Cass., sez. II, sent. 12 febbraio 1997, n. 1286.
(2) Cfr. sul punto paragrafo II.3.2.1.
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