Il luogo scelto per lo svolgimento dell’assemblea condominiale

COME DIFENDERSI NEL CONTENZIOSO
CONDOMINIALE DOPO LA RIFORMA

Maggioli Editore – Novità Gennaio 2013

Tratto dal libro “Come difendersi nel contenzioso condominiale dopo la riforma” scritto dall’Avvocato e Mediatore Ghigo Giuseppe Ciaccia

Il luogo scelto per lo svolgimento dell’assemblea condominiale deve sempre essere specificamente indicato il luogo di convocazione dell’assemblea condominiale (cfr. Cass., 22 dicembre 1999, n. 14461, che ha statuito la nullità della convocazione in caso di mancata indicazione del luogo).

Per il luogo di convocazione non vi sono teorici limiti, anche se è preferibile che  l’assemblea si riunisca almeno nella stessa città ove è ubicato l’immobile ed infatti nella maggior parte dei casi i condomini si riuniscono o presso lo stesso edificio condominiale o presso lo studio dell’amministratore di condominio o presso l’abitazione di uno dei condomini.

Nel contesto condominiale però si sviluppano dinamiche anche di animosità che coinvolgono i singoli condomini e che consigliano di non convocare l’assemblea in un luogo che potrebbe essere considerato inidoneo per alcuni singoli condomini.

La possibilità di scegliere il luogo in cui si deve svolgere l’assemblea, quindi, non è assoluto ed indiscriminato, ma è limitato dalle circostanze oggettive che riguardano l’idoneità intrinseca del luogo scelto per le riunioni sotto il profilo ambientale, nel senso che questo luogo deve dare «pieno affidamento per la partecipazione di tutti i condomini» nonché per il corretto ed ordinato svolgimento della discussione (cfr. Cass. n. 2284/1958 e Trib. Roma, 28 dicembre 1964).

Ed infatti il giudice può persino imporre di tenere le assemblee condominiali in un luogo diverso da quello prescelto dall’amministratore qualora lo svolgimento delle assemblee condominiali in un determinato luogo possa pregiudicare i diritti di singoli condomini (cfr. ex pluribs, Trib. Milano, 25 gennaio 1993 che ha imposto all’amministratore di scegliere un luogo diverso per lo svolgimento delle assemblee, in modo da rendere possibile o semplicemente più agevole il diritto di partecipazione assembleare ai singoli condomini).

Più nello specifico ci si riporta ad una pronunzia nella quale la Corte (App. Firenze, 6 settembre 2005, n. 1249) ha statuito che «il fatto che la legge non regoli esplicitamente il luogo dell’assemblea non può significare che la scelta di esso sia insindacabilmente rimessa a chi ha il potere di convocarla, dovendosi rinvenire nell’ordinamento e nel principio di ragionevolezza un criterio, obiettivo e, per quanto possibile, sicuro, che (in assenza di una apposita norma regolamentare o di uno specifico accordo tra tutti gli interessati) debba, comunque, presiedere alla scelta stessa; questo criterio generale non può che fare riferimento, a parere della Corte, al luogo ove è sito il bene comune (cfr. art. 23 c.p.c.): correttamente, dunque, la S.C. ha, più volte, affermato che, “quando il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbono essere tenute le riunioni assembleari, l’amministratore ha – sì – il potere di scegliere la sede che, in rapporto alle contingenti esigenze del momento, gli appare più opportuna – ma che – tuttavia, tale potere discrezionale incontra un duplice limite: anzitutto il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio; quindi, un secondo limite, costituito dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini e l’ordinato svolgimento delle discussioni” (Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461; nello stesso senso: Trib. Imperia, 20 marzo 2000, in Riv. giur. edilizia, I, 1081)».

In tale statuizione della Corte di Appello di Firenze si legge infatti, proprio che «… Aggiungono tuttavia gli appellanti che, dati i cattivi rapporti con i comproprietari, non sarebbe stato possibile fissare la riunione presso la casa di uno di loro (e tale è stato uno dei motivi che nella sentenza n. 1249/05 ha indotto la Corte a dichiarare la nullità della riunione). … In punto di fatto, anche questo Collegio ritiene che la circostanza abbia rivestito una gravità e rilevanza tale da determinare, se non la impossibilità, quanto meno una grave difficoltà morale alla partecipazione degli odierni appellanti. Nel 1999 già si erano manifestati gravi dissensi fra le parti … Ciò rendeva estremamente difficile ogni incontro, ma soprattutto minava l’ordine e la libertà di discussione nel caso in cui l’incontro – oltretutto per la maggior parte vertente su argomenti già oggetto di lite giudiziale – dovesse svolgersi nella abitazione di uno dei comproprietari “rivali”, e cioè nella abitazione di U.G. … In punto di diritto, va fatto riferimento (come già nella sentenza n. 1249/2005 di questa Corte, passata in giudicato) alla pronuncia della Cassazione civile 22 dicembre 1999, n. 14461, che impone all’amministratore del condominio, in assenza di indicazioni nel regolamento, di fissare l’assemblea in un luogo idoneo moralmente e fisicamente a consentire a tutti i condomini di parteciparvi e a consentire altresì l’ordinato svolgimento della discussione. …Vi è stato quindi un vizio nella convocazione; un vizio grave che ha pregiudicato irrimediabilmente la possibilità di una serena e libera discussione, e che ha quindi determinato la nullità di tutte le deliberazioni adottate nella riunione del ….».

Pertanto, anche solo per questo autonomo motivo, quando non vi sono i presupposti nemmeno di serenità ambientale, per partecipare all’assemblea condominiale è opportuno convocarla in altro luogo per non rendere viziato il deliberato condominiale.

Avvocato  Ghigo Giuseppe Ciaccia