Condominio: il diritto reale di abitazione e le spese di amministrazione e manutenzione

Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio.

È quanto ha stabilito la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza del 19 aprile 2017, n. 9920, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso, nel caso de quo, dal Tribunale di Bari.

La vicenda

La pronuncia traeva origine dal FATTO che il Giudice di pace di Acquaviva delle Fonti, su ricorso del condominio XXXX, con decreto del 18 novembre 2008 ingiungeva a SEMPRONIO, indicato nella richiesta monitoria come proprietario di una unità immobiliare facente parte del condominio, il pagamento immediato della somma di euro 948,96, oltre interessi legali e spese della procedura.

SEMPRONIO, debitore ingiunto, proponeva opposizione eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto del 2002, egli era titolare del solo diritto di abitazione sull’immobile condominiale, il cui diritto di proprietà apparteneva, invece, a TIZIA.

Con sentenza in data 23 luglio 2009, il Giudice di pace accoglieva parzialmente l’opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e condannava l’opponente, così come richiesto dal creditore opposto, al pagamento, in favore del condominio, della minore somma di euro 714,75 per spese condominiali di ordinaria amministrazione, ritenendo che la ulteriore somma di euro 234,41, essendo dovuta a titolo di manutenzione straordinaria, doveva gravare sulla proprietaria.

Il Tribunale di Bari, sezione distaccata di Acquaviva delle Fonti, ha rigettato l’appello di SEMPRONIO.

Il Tribunale ha rilevato che gravano su chi ha il diritto di abitazione le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, mentre le spese per le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario: pertanto, ha ritenuto corretta la distinzione, operata dal Giudice di pace, con riferimento alla diversa natura degli oneri condominiali pretesi al fine di individuare il soggetto tenuto al pagamento.

Per la cassazione della sentenza del Tribunale SEMPRONIO ha proposto ricorso sulla base di due motivi.

I motivi di ricorso

Per quanto è qui di interesse, il ricorrente SEMPRONIO con il primo motivo si duole che il giudice del merito abbia obliterato la veste (di proprietario) in base alla quale esso ricorrente era stato considerato nel ricorso per decreto ingiuntivo e, quindi, nel provvedimento emesso dal Giudice di pace.

E siccome SEMPRONIO non è proprietario dell’immobile, ma titolare del diritto di abitazione, egli doveva essere considerato soggetto estraneo al giudizio, non solo per la somma pretesa a titolo di straordinaria amministrazione, ma anche per quella dovuta a titolo di manutenzione ordinaria.

La decisione

La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi, mediante la citata sentenza n. 9920/2017 ha ritenuto non fondato il motivo ed ha rigettato il ricorso.

Precisa la Suprema Corte che qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell’art. 1026 cod. civile, le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., che si riflettono anche, come confermato dall’art. 67 disp. att. cod. civ., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un’obbligazione propter rem (cfr. Corte di Cassazione, Sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2236; Corte di Cassazione, Sez. II, 28 agosto 2008, n. 21774).

Tanto premesso, non sono configurabili i vizi denunciati, giacché la titolarità passiva del rapporto controverso in capo a SEMPRONIO avente il diritto reale di abitazione su un’unità immobiliare posta nel condominio XXXX – è stata riconosciuta in forza della domanda del condominio, creditore opposto, come emendata nel corso del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, in sede di comparsa di costituzione e risposta.