riferimenti normativi: art. 1720 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza n. 7708 del 27/05/2020
La vicenda
Un amministratore di condominio il giorno stesso della scadenza del mandato e del passaggio delle consegne (avvenuti in data 08.08.2014), attraverso un addebito posta giro online effettuato a carico del conto corrente condominiale, versava sul proprio conto corrente le somme da lui anticipate per la gestione condominiale. La causale del versamento era la seguente: “rimborso anticipi amministratore”. I condomini si accorgevano dell’operazione bancaria solo dopo la fine del mandato e chiedevano spiegazione all’ex amministratore che, senza giustificare l’operazione, si limitava ad allegare le copie documentali inerenti le precedenti gestioni condominiali, adducendo la limitata efficacia temporale della propria gestione. In considerazione delle insufficienti spiegazioni, la collettività condominiale si rivolgeva al Tribunale per richiedere la restituzione delle somme già incassate dall’ex amministratore, oltre alla rifusione delle spese di lite. Il convenuto contestava la domanda del condominio per assoluta genericità, disconosceva l’intera documentazione allegata e la ricostruzione effettuata dai condomini.
In ogni caso, posto che aveva stipulato una polizza per la responsabilità professionale, chiedeva di chiamare in causa la società assicuratrice; quest’ultima si costituiva in giudizio ed eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva per inoperatività della polizza.
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Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
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La questione
È lecito il comportamento dell’ex amministratore che prima della fine del mandato versa sul proprio conto corrente le spese anticipate per la gestione condominiale senza la specifica approvazione da parte dell’assemblea della movimentazione bancaria?
La soluzione
Il Tribunale condanna l’ex amministratore (oltre al pagamento delle spese di lite) alla restituzione in favore del condominio delle somme versate sul proprio conto, maggiorate degli interessi legali e della rivalutazione monetaria.
Come osserva lo stesso giudice, il predetto addebito sul conto corrente condominiale a proprio favore costituisce certamente un prelievo di denaro a carico dell’amministrazione condominiale illecito perché privo di causale e, soprattutto, di preventiva approvazione positiva da parte dell’assemblea condominiale.
In particolare il Tribunale nota che l’approvazione dell’assemblea dei condomini delle somme anticipate dall’ex amministratore doveva avvenire in modo specifico, attraverso una formale manifestazione di consensi sulla singola voce del bilancio (anticipi amministratore) e sulla causale; del resto – come sottolinea il Tribunale – il convenuto non ha voluto motivare le ragioni dell’illecita movimentazione bancaria, se non allegando copie di documentali irrilevanti delle precedenti gestioni condominiali e adducendo la limitata efficacia temporale della propria gestione.
In ogni caso il giudice ha ritenuto condivisibile la contestazione della società assicuratrice circa la non ravvisabilità, nel comportamento dell’ex amministratore, dell’elemento della negligenza professionale, imperizia e/o negligenza, dovendosi invece parlare di condotta “dolosa”; di conseguenza da questo punto di vista la polizza professionale si è ritenuta non operativa ed efficace.
Le riflessioni conclusive
In materia di anticipi e rimborsi da parte dell’amministratore del condominio la giurisprudenza di legittimità è granitica nel sostenere, in materia di onere della prova, che ogni somma che viene eventualmente sostenuta dall’amministratore debba risultare dai documenti contabili, bilanci preventivi, consuntivi dell’amministrazione condominiale ma, soprattutto, deve essere sorretta da una giustificazione causale e dalla volontà conforme dei condomini, sottoposta al vaglio in un’apposita seduta condominiale. In altre parole, il principio di cui all’art. 1720 c.c., secondo il quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere necessariamente coordinato con quelli in materia di condominio, secondo cui il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (Cass. civ., sez. II, 14/02/2017, n. 3892).
Del resto il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo o valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore (Trib. Roma, Sez. V, 11/01/2017).
Per ottenere le somme anticipate, quindi, l’amministratore deve offrire la prova puntuale degli esborsi effettuati in qualità di mandatario mentre i condomini, e quindi il condominio, sono tenuti, in qualità di mandanti a rimborsare le anticipazioni da lui effettuate con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, nonché a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno. In tal senso, quindi, i condomini devono dimostrare di aver adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore da ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita. In caso di conflitto, l’amministratore del condominio cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore, sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino.
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