La forma della delega presentata nella vendita telematica immobiliare

In particolare, è incerto se la procura debba essere rilasciata per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, o se sia sufficiente una semplice delega scritta.

Occorre prima di tutto stabilire cosa sia la “procura”.

La procura è il negozio unilaterale mediante il quale un soggetto conferisce ad un altro il potere di rappresentarlo. La unilateralità si giustifica col fatto che non comporta la nascita di diritti e obblighi reciproci, ma la sola attribuzione di poteri in capo al rappresentato, o meglio l’autorizzazione ad agire in nome dell’autorizzante (BIANCA, Diritto civile, III, Milano, 1998).

La procura può essere generale o speciale, a seconda che conferisca al rappresentante il potere di compiere tutti gli atti relativi ad una determinata attività piuttosto che singoli atti giuridici. In forza dell’art. 1708, secondo comma, c.c. la procura ancorchè generale non legittima il compimento degli atti di straordinaria amministrazione (gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione), salvo il caso in cui gli stessi non siano indicati espressamente e tali sono gli atti dispositivi della sfera patrimoniale.

L’ordinamento giuridico non prevede una classificazione che individui quali siano gli atti di ordinaria amministrazione e gli atti di straordinaria amministrazione. L’unica disposizione normativa che prevede un elenco di tal genere è l’art. 320 c.c. ma esso è puramente dimostrativo.

Secondo il dettato normativo previsto all’art. 1392 c.c., la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere: perciò, la procura a vendere o ad acquistare un immobile deve essere anch’essa redatta per iscritto, visto che per il trasferimento della proprietà di beni immobili è prevista la forma scritta.

Stabilisce, infatti, l’art. 1350 c.c. che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità: ciò significa che in mancanza della forma prescritta il contratto è nullo. Pertanto, nei casi di trasferimenti immobiliari, la legge richiede per la validità del contratto la forma dell’atto pubblico o la semplice scrittura privata.

Non è necessario dunque che la scrittura privata sia autenticata essendo sufficiente, affinchè una vendita immobiliare possa essere considerata valida, una semplice scrittura privata. L’autenticazione è necessaria, invece, per la trascrizione del contratto nei registri immobiliari e, quindi, per rendere opponibile a terzi l’avvenuto passaggio di proprietà.

Ebbene, la forma della procura per l’acquisto o la vendita di un immobile è sufficiente che sia redatta per iscritto non richiedendo la legge in tale ipotesi la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Ma cosa succede nelle ipotesi delle vendite giudiziarie?

In questi casi la delega conferita mediante una semplice scrittura privata può essere considerata valida oppure no?

La risposta a questa domanda ci viene data da un elemento normativo e più precisamente dal d.m. giustizia 26 febbraio 2015 nr. 32, “Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile, ai sensi dell’art. 161 ter delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile”.

Esso prevede all’art. 12 le modalità di presentazione dell’offerta e dei documenti allegati e, più precisamente, che: “quando l’offerta è formulata da più persone alla stessa deve essere allegata la procura rilasciata dagli altri offerenti al titolare della casella di posta elettronica certificata per la vendita telematica. La procura è redatta nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e può essere allegata anche in copia per immagine”.

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