Riferimenti normativi: L. n. 392/1978 – art. 1189 c.c. – artt. 1571 e 1575 c.c. – art. 1414 e ss. c.c. – art. 665 c.p.c.
“… per la stipula di un contratto di locazione non è necessario che il locatore sia anche il proprietario del bene, tuttavia occorre pur sempre che lo stesso risulti titolare di un diritto che lo legittimi a disporne concedendolo in godimento ad altri …”
“… qualora la (OMISSIS) dovesse risultare vittoriosa … e fossero riconosciuti la prima proprietaria dell’immobile e il secondo un occupante sine titulo, il contratto di locazione da quest’ultimo stipulato, in assenza di alcun titolo che ne legittimasse la detenzione ed il potere di disporne con contratti di locazione, risulterebbe inopponibile alla Edilcost che potrebbe pretendere … e dalla fondazione, quali occupanti abusivi, il rilascio dell’immobile e la rifusione dei danni per la mancata disponibilità del bene, danni che ben potrebbero essere quantificati in misura pari ai canoni di locazione oggi reclamati dalla cessionaria …”
In caso di vittoria della (OMISSIS), la stessa fondazione oggi convenuta (non risultando che … al momento della stipula del contratto di locazione qui in esame avesse reso partecipe della controversia in atto sulla proprietà la controparte …) potrebbe lamentare l’invalidità del contratto ovvero l’inadempimento dello stesso … per avere affermato un suo inesistente potere di disporre dell’immobile e non averne garantito il pacifico godimento, e azionare pretese di risarcimento …”
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SFRATTI E PROCESSO LOCATIZIO: COSA CAMBIA CON I DECRETI EMERGENZIALI
Le misure di contenimento per arginare la diffusione della pandemia in corso hanno coinvolto anche il settore degli sfratti.L’art. 103, comma 6, del d.l. n. 18/2020 dispone la sospensione dell’esecuzione per rilascio di immobili, anche ad uso non abitativo, fino al 30 giugno 2020.Con questa disposizione, si desume che il legislatore abbia inteso bloccare temporaneamente l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio, per evidenti ragioni strettamente riconducibili alla gestione dell’emergenza sanitaria in corso.Tuttavia, va chiarito che la norma non preclude l’inizio dell’esecuzione nel senso che non impedisce la notifica dell’atto iniziale.Per questo, il presente lavoro, oltre a fornire il quandro ordinario di riferimento della disciplina, si pone quale strumento utile al Professionista che debba trattare questa tipologia di procedimenti nel corso della decretazione d’urgenza.
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Il caso
L’ordinanza del Tribunale di Roma qui in commento si colloca nell’ambito di un procedimento per convalida di sfratto per morosità, avente ad oggetto una locazione commerciale, benché “succintamente motivata” (art. 134 c.p.c.), contiene una serie di interessanti questioni inerenti la materia locatizia, che meritano approfondimento tanto sotto il profilo sostanziale quanto procedurale.
In sede di convalida, il conduttore interponeva opposizione, adducendo che il pagamento dei canoni era stato sospeso (e accantonato) in attesa della definizione (pregiudiziale) della causa pendente dinanzi alla Corte di Cassazione, avente ad oggetto l’accertamento della simulazione del contratto di compravendita immobiliare tra il locatore (quale attore invocante la simulazione) e una società terza (quale convenuta), che si era dichiarata proprietaria e unica legittimata a disporre del bene: per l’effetto, quest’ultima pretendeva il rilascio dell’immobile, oltre al pagamento di un’indennità di occupazione (abusiva) sia da parte del locatore sine titulo, sia da parte del conduttore (nei cui confronti il terzo promuoveva anche ricorso d’urgenza – rigettato per carenza di interesse ad agire, attesa la pendenza del giudizio in Cassazione – finalizzato ad inibire al primo il pagamento dei canoni richiesti dal locatore in sede di intimazione di sfratto).
Quale prova scritta, il conduttore produceva le sentenze di primo e secondo grado relative alla controversia sulla proprietà dell’immobile, le quali respingevano la domanda di simulazione della vendita e l’ordinavano la consegna dell’immobile alla terza proprietaria.
Il locatore dichiarava la persistenza della morosità, insisteva nella convalida e chiedeva pronuncia di ordinanza provvisoria di rilascio, con riserva delle eccezioni della controparte ex art. 665 c.p.c.
La soluzione
Il Tribunale di Roma, ritenute le eccezioni del conduttore fondate su prova scritta e la sussistenza di gravi motivi di segno contrario al rilascio dell’immobile, dichiarava legittima la sospensione cautelativa dei pagamenti dei canoni da parte del conduttore, respingeva l’istanza di convalida dello sfratto e l’istanza del locatore ex art. 665 c.p.c. e rinviava per la prosecuzione del giudizio di merito, nelle forme del rito locatizio, previo esperimento della mediazione obbligatoria.
Le questioni giuridiche
Per addivenire alla propria decisione, il Giudice richiama a) il principio della natura personale del rapporto locatizio, b) l’inopponibilità al terzo del contratto di locazione di cosa altrui, c) i rapporti tra il locatore non legittimato e il conduttore in buona fede, in relazione alle sorti del contratto di locazione di cosa altrui, oltre d) al tema, sia pur incidentale, della simulazione nella vendita immobiliare, oggetto di separato giudizio in Cassazione.
a) Natura personale del rapporto di locazione
Com’è noto, la locazione è un contratto consensuale ad effetti obbligatori (inter partes), da cui nasce un diritto personale di godimento (erga omnes) a vantaggio del conduttore, verso pagamento di un corrispettivo (canone): l’art. 1571 c.c., del resto, conferma tale struttura, qualificando la locazione come “il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
E’ stato osservato da autorevole dottrina[1] che l’ampia definizione codicistica è tale da legittimare anche la locazione di cosa altrui, fintantoché il locatore abbia la disponibilità, pur se solo di fatto, della cosa locata e sia in grado di consegnarla al conduttore, garantendogli il pacifico godimento, “… atteso che la norma in questione non richiederebbe alcun specifico requisito di legittimazione, non trattandosi di un contratto a carattere dispositivo” (motivazione quantomeno opinabile rispetto alle locazioni ad uso abitativo e ad uso diverso, viste le leggi speciali n. 431/1998 e n. 392/1978)
Al contrario, vi è invece chi sostiene che per consentire la nascita di un rapporto personale di godimento occorra che il locatore sia proprietario o, quantomeno, titolare di un diritto di godimento “dal contenuto proporzionato” rispetto a quello concesso ad altri (si pensi ai casi del contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario, dal comodatario o dal coniuge assegnatario della casa coniugale).
A questa seconda impostazione pare aderire anche il Giudice romano, il quale afferma che “… per la stipula di un contratto di locazione non è necessario che il locatore sia anche il proprietario del bene, tuttavia occorre pur sempre che lo stesso risulti titolare di un diritto che lo legittimi a disporne concedendolo in godimento ad altri …”[2], benché l’indirizzo giurisprudenziale maggioritario muova nel senso di ritenere che anche la detenzione di mero fatto del bene, purché non derivante da fatto illecito, sia idonea a costituire un rapporto locatizio valido ed efficace (“Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente …”[3]).
Ciò premesso, nell’eventuale “fase patologica” di un siffatto rapporto locatizio (in cui cioè la persona del locatore non coincide con quella del dominus e costui rivendichi il proprio diritto assoluto sulla res), in entrambi i casi – segnatamente: sia nel caso di locazione concessa da chi abbia un qualche titolo che ne legittimi la detenzione, sia nel caso di locazione concessa da detentore di mero fatto (com’è nella fattispecie in commento) – il contratto di locazione, valido ma divenuto inefficace[4], determinerà le medesime conseguenze di cui appresso, verso il terzo legittimo proprietario dell’immobile e verso il conduttore in buona fede (salva l’adesione ad una tesi minoritaria, cui si accennerà in seguito, che ritiene invalido il contratto di locazione di cosa altrui).
b) Inopponibilità al terzo proprietario del contratto di locazione concluso a non domino
Come detto in precedenza, nella normalità delle situazioni possibili il contratto di locazione genera, in capo al conduttore, un diritto personale di godimento erga omnes, tant’è che né il locatore, né qualunque terzo, potrebbero appropriarsi violentemente della cosa locata o impedirne l’accesso, potendosi invocare le note azioni ex artt. 1168-1170 c.c. a difesa del possesso[5] (il conduttore può addirittura esercitare azione diretta verso il terzo, senza dover richiedere l’autorizzazione al proprietario dell’immobile, in quanto “detentore qualificato per conto del locatore possessore”[6]).
Ma quando – come nel caso in esame – il terzo che agisce in rivendica è (verosimilmente) il legittimo proprietario, le conseguenze sono tutt’altre, atteso che il contratto di locazione a non domino è inopponibile al terzo legittimo proprietario.
Sicché, come si legge nella pur lapidaria motivazione del Tribunale romano, “… qualora la Edilcost [società che vanta la proprietà dell’immobile] dovesse risultare vittoriosa [sul locatore non legittimato] e fossero riconosciuti la prima proprietaria dell’immobile e il secondo un occupante sine titulo, il contratto di locazione da quest’ultimo stipulato, in assenza di alcun titolo che ne legittimasse la detenzione ed il potere di disporne con contratti di locazione, risulterebbe inopponibile alla Edilcost che potrebbe pretendere [dal locatore non legittimato] e dalla fondazione, quali occupanti abusivi, il rilascio dell’immobile e la rifusione dei danni per la mancata disponibilità del bene, danni che ben potrebbero essere quantificati in misura pari ai canoni di locazione oggi reclamati dalla cessionaria …”.
Il principio dell’inopponibilità della locazione di cosa altrui al terzo proprietario è stato sancito in materia di esecuzione forzata, laddove è stato anche di recente affermato che “… il contratto di locazione di immobile stipulato, quale locatore, da parte del non proprietario prima del pignoramento del medesimo bene, ancorché valido, non è opponibile alla procedura esecutiva …”[7]: l’ordinanza del Tribunale di Roma, in effetti, pare condivisibile sia nella prospettazione di un futuro ordine di rilascio dell’immobile in favore del terzo proprietario, in luogo del locatore non legittimato (aspetto fatalmente destinato a spiegare gli effetti maggiormente pregiudizievoli in capo al conduttore), sia nella prospettazione di una futura condanna alla rifusione dei danni per avere disposto del bene sine titulo nei confronti del medesimo locatore non legittimato, il quale – in quanto non proprietario – ha consapevolmente accettato il rischio di subire l’azione di rivendica del dominus (sia qualora detentore in forza di un titolo giuridico diverso dalla proprietà sia, a maggior ragione, qualora detentore di mero fatto).
E altrettanto condivisibile si ritiene essere la quantificazione del danno secondo il criterio del c.d. “danno figurativo”, parametrato sulla scorta del valore locativo del bene usurpato e corrispondente, quindi, al canone mensile di locazione[8].
Ciò detto, il Giudice di Roma pare avvallare l’ipotesi – benché sulla scorta di una valutazione sommaria – di condanna alla rifusione del danno per occupazione abusiva anche nei confronti del conduttore (in buona fede, secondo quanto si legge nell’ordinanza): “… il contratto di locazione … risulterebbe inopponibile alla Edilcost che potrebbe pretendere … e dalla fondazione [conduttrice], quali occupanti abusivi, … la refusione dei danni …”.
Ebbene, in favore di una diversa e condivisibile decisione sul punto, soccorre la giurisprudenza citata da ultimo in materia di esecuzione forzata (Cass. civ. n. 29491/2019), secondo la quale la posizione del conduttore, sotto il profilo risarcitorio, non può essere travolta a priori da tutti gli effetti pregiudizievoli della (pur legittima) azione del terzo proprietario, al pari di quanto invece avvenga nei confronti del locatore non legittimato. Sicché, in quest’ottica, alla procedura esecutiva dev’essere ritenuto opponibile “… il pagamento liberatorio effettuato al locatore, anche dopo la trascrizione del pignoramento, dal conduttore in buona fede ex art. 1189 c.c., in deroga alla regola dell’inefficacia del pagamento al non legittimato (art. 560, comma 2, c.p.c.); pertanto il custode, che non ha titolo di pretendere il pagamento dei canoni di locazione essendo stati riscossi con effetto liberatorio nei confronti del “solvens”, può agire per ottenere, previa dimostrazione dell’ammontare del danno da occupazione sine titulo, la differenza tra questa, ove maggiore, e quanto già corrisposto al locatore a titolo di canoni di locazione”.
Sulla scorta di tale orientamento giurisprudenziale viene dunque applicata al conduttore in buona fede la disciplina del pagamento al creditore apparente (art. 1189 c.c.), anche considerato che manca un sistema (certo) di conoscenza legale del pignoramento dell’immobile, da parte di chi ne abbia il godimento[9].
D’altra parte, quale condizione affinché il conduttore possa invocare l’effetto liberatorio di cui all’art. 1189 c.c., oltre alla buona fede nel ritenere legittimato il soggetto ricevente, occorre anche una condotta normalmente diligente, intesa come osservanza di norme di comune prudenza e di ragionevolezza dell’affidamento (valutazioni evidentemente da effettuarsi dal Giudicante caso per caso)[10].
Diversamente opinando, si configurerebbe in capo al conduttore una responsabilità senza colpa (o oggettiva), i cui casi sono tuttavia previsti tassativamente dal codice civile (artt. 2048-2052 c.c.) e non riguardano la materia locatizia.
Si comprendono dunque le ragioni della procedura incidentale di cui si è fatto cenno in epigrafe, promossa dal terzo proprietario nei confronti del conduttore, relativa al rigetto del ricorso d’urgenza per carenza d’interesse: in buona sostanza, il Giudice ravvisa nel locatore non legittimato (e non nel conduttore) il principale (benché, astrattamente, non esclusivo) soggetto debitore del terzo e reputa quindi il giudizio pendente in Cassazione la sede preordinata alla tutela dei relativi diritti di credito.
c) Rapporti tra locatore non legittimato e conduttore in buona fede: sorti del contratto di cosa altrui
Se la responsabilità (risarcitoria) del conduttore verso il terzo è eventuale per le ragioni anzidette, la responsabilità del locatore sine titulo (in quanto privo di diritti sul bene) nei confronti del conduttore in buona fede è certa: il Tribunale di Roma, infatti, accenna sia all’ipotesi di invalidità del contratto che a quella dell’inadempimento contrattuale (si legge infatti che “… In caso di vittoria della Edilcost, la stessa fondazione oggi convenuta (non risultando che … al momento della stipula del contratto di locazione qui in esame avesse reso partecipe della controversia in atto sulla proprietà la controparte …) potrebbe lamentare l’invalidità del contratto ovvero l’inadempimento dello stesso … per avere affermato un suo inesistente potere di disporre dell’immobile e non averne garantito il pacifico godimento, e azionare pretese di risarcimento …”).
Com’è noto, le conseguenze dell’invalidità (nullità) del contratto di locazione ad uso diverso sono quelle declinate dall’art. 79 L.n. 392/1978 (patti contrari alla legge), con previsione della restituzione dei canoni indebitamente corrisposti (art. 2033 c.c.); l’inadempimento contrattuale determina invece la risoluzione del contratto e il conseguente risarcimento del danno (che esclude però la ripetizione dei canoni ex art. 1458, co. 1, c.c.).
Come osservato da certa dottrina[11], vi è chi ravvisa i presupposti dell’invalidità proprio nella locazione di cosa altrui (ipotesi del possessore abusivo, di mala fede o nel caso del mero detentore), “… per la carenza di legittimazione sostanziale del soggetto locatore, malgrado la concreta possibilità di trasferire il possesso o il godimento della cosa”.
Diversamente argomentando, vi è chi ritiene invece che la locazione di cosa altrui “… anche se non disciplinata esplicitamente nel codice, è generalmente ammessa dalla dottrina, rientrando tra i principi generali la possibilità di assumere obbligazioni con riferimento ad oggetti che non si trovano nell’immediata disponibilità dell’obbligato …”: siffatto contratto, pertanto, è comunque valido ed efficace, almeno fino a quando non venga esercitata l’azione di rivendica (art. 948 c.c.) dal titolare del diritto reale sulla cosa, momento a partire dal quale il contratto, divenuto inefficace (benché valido), si risolve per inadempimento del locatore, “… per non essere stato questi in grado di garantire durante la locazione il pacifico godimento della cosa …”.
A prescindere dall’attuale incognita circa la definitiva decisione sul punto del Giudice romano, si osserva che l’ordinanza stessa richiama espressamente recente giurisprudenza di legittimità che, inserendosi in un orientamento omogeneo, ha fatto propria la seconda tesi, affermando che “La locazione stipulata a non domino non è un contratto invalido: esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l’art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell’oggetto da parte del locatore. L’indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell’immobile da parte del locatore costituisce un caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l’invalidità ma l’inefficacia del contratto”[12].
Quali effetti – prosegue la Suprema Corte – “… ove il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, in particolare a quelle di cui all’art. 1575 c.c.”
Pertanto, in vista di un verosimile accoglimento delle tesi del conduttore e con ogni riserva, il Giudice, facendo buon governo delle regole del procedimento sommario di convalida, ha “giustificato” che la sospensione cautelativa del pagamento dei canoni di locazione è impeditiva della situazione di morosità reclamata dal locatore e rigettato l’istanza per l’ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.
d) La simulazione nel contratto di compravendita immobiliare
Come si è detto, il caso in commento parrebbe avviato a concludersi, in Cassazione, con una sentenza di conferma dei due precedenti gradi di giudizio (accertamento dell’assenza di simulazione, verosimilmente per mancanza del c.d. “accordo simulatorio”[13]), da cui deriverebbe la piena validità della compravendita tra il locatore non legittimato (quale venditore) e il terzo (quale acquirente), con tutti i conseguenti effetti giuridici fin qui declinati.
Tuttavia la più attenta disamina della fattispecie induce a ipotizzare che, disattendendo le previsioni, la Suprema Corte possa anche accertare la sussistenza della simulazione (“… un contratto si dice “simulato”quando le parti, pur avendo ufficialmente fatto mostra di volerlo, in realtà – tramite un contestuale “accordo simulatorio” – ne hanno escluso gli effetti …”: artt. 1414 e ss. c.c.)[14].
Sulla scorta dei pochi elementi offerti dall’ordinanza in commento, sembra potersi dedurre che il locatore non legittimato abbia prospettato in giudizio la sussistenza di una simulazione assoluta (art. 1414, co. 1, c.c.), che ricorre quando “… le parti si limitano ad escludere la rilevanza, nei loro rapporti, del contratto apparentemente stipulato (cosicché la situazione giuridica preesistente rimane, in realtà, immutata)” [15]: sicché, in caso di “ribaltamento” dei due gradi di giudizio precedenti, verrebbe accertato che la compravendita immobiliare tra il locatore non legittimato (quale venditore) ed il terzo (quale acquirente) non ha, in realtà, prodotto alcun effetto traslativo della proprietà del bene, il cui effettivo dominus sarebbe il (simulato) venditore[16].
Come ha chiarito la giurisprudenza, per quanto riguarda i rapporti tra le parti (art. 1414 c.c.), l’accertata simulazione assoluta della compravendita determina la nullità del negozio apparente “… per anomalia della causa rispetto allo schema tipico che ne giustifica il riconoscimento normativo” (effetti che, del resto, caducano anche il negozio apparente nella simulazione relativa)[17].
Diametralmente opposti sono invece gli effetti giuridici della simulazione rispetto ai terzi, nei cui confronti il negozio simulato – nullo inter partes – non è opponibile a coloro che, in buona fede, abbiano acquistato diritti dal titolare apparente (art. 1415, co. 1, c.c.: “La simulazione non può essere opposta né dalle parti contraenti, né dagli aventi causa o dai creditori del simulato alienante, ai terzi che in buona fede hanno acquistato diritti dal titolare apparente, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione”)[18].
L’inopponibilità della simulazione al terzo in buona fede (così come ai creditori) è quindi un principio assoluto che, ancora una volta, ha quale scopo la tutela dell’affidamento incolpevole (cui è collegata la figura della c.d. “legittimazione apparente”[19]) di colui che riceve una dichiarazione simulata.
Il principio dell’affidamento, a ben vedere, dispiega in codesto ambito effetti ancor più penetranti di quanto detto a proposito del pagamento al creditore apparente, atteso che all’efficacia liberatoria dai vincoli dell’obbligazione (art. 1189 c.c.), l’art. 1415, co. 1, c.c. contrappone che la validità dell’acquisto di diritti dal titolare apparente (anziché dal vero dominus), sia di natura obbligatoria (com’è per la locazione dell’ordinanza in commento) ma anche, astrattamente, di natura reale[20].
Peraltro, anche con riguardo all’onere della prova, mentre nel caso del pagamento al creditore apparente spetta al debitore provare di aver agito con diligenza e buona fede, nel caso di acquisto di diritti dal titolare apparente si applica l’art. 1147 c.c., a cui tenore la buona fede si presume (con conseguente inversione dell’onere della prova a carico di chi vuole far valere la simulazione) e “… basta che vi sia stata al tempo dell’acquisto”.
Chiariti i “giochi delle parti”, è agevole comprendere come gli effetti della simulazione siano complessi e molteplici: nel caso in commento, nell’improbabile ipotesi in cui venisse accertata la simulazione della compravendita immobiliare, per il conduttore – al riparo da ogni pregiudizio – non muterebbe nulla, avendo egli di fatto stipulato il contratto di locazione con il dominus (né il simulato acquirente potrebbe rivendicare alcun diritto sul bene).
Tuttavia, anche senza addentrarsi nelle pieghe ancor più insidiose della simulazione relativa (vista l’esistenza di un negozio “dissimulato”), a complicare il caso de quo sarebbe bastato che proprietario dell’immobile fosse effettivamente il “famoso” terzo il quale, avendo incautamente siglato un accordo simulatorio con la persona sbagliata (in danno, per esempio, ai propri creditori), nulla potrebbe opporre contro le pretese del conduttore che, in buona fede, avesse acquistato diritti dal titolare/locatore apparente (salva l’azione risarcitoria nei confronti di quest’ultimo).
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Le misure di contenimento per arginare la diffusione della pandemia in corso hanno coinvolto anche il settore degli sfratti.L’art. 103, comma 6, del d.l. n. 18/2020 dispone la sospensione dell’esecuzione per rilascio di immobili, anche ad uso non abitativo, fino al 30 giugno 2020.Con questa disposizione, si desume che il legislatore abbia inteso bloccare temporaneamente l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio, per evidenti ragioni strettamente riconducibili alla gestione dell’emergenza sanitaria in corso.Tuttavia, va chiarito che la norma non preclude l’inizio dell’esecuzione nel senso che non impedisce la notifica dell’atto iniziale.Per questo, il presente lavoro, oltre a fornire il quandro ordinario di riferimento della disciplina, si pone quale strumento utile al Professionista che debba trattare questa tipologia di procedimenti nel corso della decretazione d’urgenza.
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Note
[1] GAZZONI F., Manuale di diritto privato, Napoli, 2001, 1109
[2] Conforme anche Cass. civ., sez. III, 10/12/2004 n. 23086:“Per assumere la qualità di locatore non è necessario avere un diritto reale sulla cosa, in quanto il contratto di locazione ha natura personale e prescinde dall’esistenza e dalla titolarità da parte del locatore di un diritto reale sul bene, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità, la quale, tuttavia, dev’essere giuridica e non di mero fatto, cioè deve avere la sua genesi in un rapporto o titolo giuridico atto a giustificare il potere del locatore di trasferire al conduttore la detenzione ed il godimento del bene. Ne consegue che non può assumere la qualità di locatore colui che abbia soltanto la disponibilità di fatto del bene”)
[3] Cass. civ., sez. III, 22/10/2014 n. 22346; in senso analogo, ex multis, Cass. civ., sez. III, 14/07/2011 n. 15443; Cass. civ., sez. III, 20/04/2007 n. 9493; Cass. civ., sez. III, 17/01/1997 n. 470; Cass. civ., sez. III, 01/12/1994 n. 10270. Per un ampio e aggiornato commento sul punto si legga LUPPINO S., Locazioni immobiliari: redazione e impugnazione del contratto, Maggioli, Santarcangelo di Romagna, 2018, pag. 126 e ss.
[4] Si veda Cass. civ., sez. VI, 05/06/2019 n. 15292, secondo cui “Salvo il caso in cui ne abbia acquisito illecitamente la detenzione, la mancata disponibilità (giuridica o di fatto) del bene da parte del locatore integra un difetto di legittimazione alla stipula del contratto di locazione, dal quale discende non già la nullità ma la mera inefficacia del contratto medesimo, nei soli rapporti con l’effettivo legittimato”; in senso analogo: Cass. civ., sez. III, 19/11/2013 n. 25911.
[5] Corte d’Appello Potenza, 06/06/2018; Corte d’Appello L’Aquila, 08/04/2020
[6] Cass. civ., sez. II, 29/04/2002 n. 6221
[7] Cass. civ., sez. III, 14/11/2019 n. 29491 (vedi nota di SACCHETTO G.M., Locazione dell’immobile pignorato inopponibile alla procedura, azione del custode per il pagamento dell’indennità di occupazione sine titulo e opponibilità del pagamento dei canoni effettuato in buona fede dall’occupante al debitore esecutato”, in www.eclegal, edizione del 26 novembre 2019)
[8] Ex multis: Cass. civ., sez. II, 01/03/2011 n. 5028; sia consentito rinviare anche a: Trib. Pordenone, sez. II, 05/03/2020 con nota di OTTOLINA I., Contratto di affitto di azienda e risarcimento del danno per occupazione sine titulo, in www.eclegal.it edizione del 15 settembre 2020
[9] A ben vedere, risalente autorevole dottrina aveva già “coniato” la figura della c.d. “legittimazione apparente”, la quale “… dovrebbe ricomprendere i casi in cui il contratto, pur essendo stato stipulato da chi non è titolare del diritto né del potere di disporne, è tuttavia dotato di efficacia giuridica a tutela dell’interesse dei terzi di buona fede o che comunque, sulla base di una situazione di apparenza, hanno fatto ragionevole affidamento sulla titolarità della controparte: si pensi … al creditore apparente (art. 1189) …”, in cui l’efficacia dell’atto di disposizione – pur in assenza di “potere di disposizione” – si collega anche alla “… circostanza che [l’acquisto] sia avvenuto a titolo oneroso …” (CARRESI F., in Cicu-Messineo Trattato di diritto civile e commerciale, Milano, 1987, pagg. 147-151).
[10] Cass. civ., sez. I, 05/04/2016 n. 6563; Cass. civ., sez. I, 19/04/2018 n. 9758; Cass. civ., sez. III, 04/06/2013 n. 14028; Cass. civ., 03/09/2005 n. 17742
[11] CATELANI G., Manuale della locazione, Milano, 1990, pag. 162 e ss.
[12] Cass. civ., n. 25911/2013, cit.
[13] In merito alla prova della simulazione (art. 1417 c.c.), nei rapporti tra le parti essa può essere offerta solo in forma scritta (o mediante confessione e giuramento), salvo il caso in cui il contratto dissimulato sia illecito. I terzi e i creditori, invece, possono provare la simulazione per testimoni “senza limiti”.
[14] Si rimanda, per un’autorevole trattazione dell’argomento, a TORRENTE A.-SCHLESINGER P., Manuale di diritto privato, Milano, 1999, pag. 171 e ss.
[15] Com’è noto, dalla simulazione assoluta si distingue la simulazione relativa (art. 1414, co. 2, c.c.), che ricorre ”… qualora le parti concordino che nei loro rapporti interni (pur non dovendo svolgere effetti l’atto “simulato”) assuma rilevanza un diverso negozio, che si dice dissimulato, in quanto celato sotto l’ombrello del negozio simulato (nel qual caso, in realtà, le parti non vogliono lasciare immutata la situazione giuridica preesistente, ma intendono modificarla, sebbene non già secondo quanto risulta dal contratto apparentemente stipulato, bensì secondo quanto da esse concordato con l’atto dissimulato) …” (si pensi al caso in cui nell’atto ufficiale venga dichiarato un prezzo inferiore a quello pattuito, al fine di abbattere le spese di registro – simulazione relativa oggettiva – o quando – simulazione relativa soggettiva – venga interposta in modo fittizio una persona nel contratto simulato, al fine di produrre gli effetti del contratto nei confronti di una terza persona).
[16] Art. 1414, co. 1, c.c. (simulazione assoluta): “Il contratto simulato non produce effetto tra le parti”. Al contrario, in caso di simulazione relativa (art. 1414, co. 2, c.c.), “Se le parti hanno voluto concludere un contratto diverso da quello apparente, ha effetto tra esse il contratto dissimulato, purché ne sussistano i requisiti di sostanza e forma”.
[17] Cass. civ., sez. II, 26/03/2018 n. 7459; Trib. Monza, sez. I, 07/05/2018.
[18] L’art. 1415, co. 2, regola invece la diversa ipotesi dei terzi interessati (poiché aventi rapporti con le parti) a far valere la simulazione (e quindi la nullità del negozio apparente), per tutelare i propri diritti, purché “negativamente incisi dall’apparenza dell’atto” (Cass. civ., sez. II, 21/02/2007 n. 4023).
[19] Cfr. nota 9. Anche la giurisprudenza ha accolto il principio dell’apparenza del diritto statuendo che “Il principio dell’apparenza del diritto riconducibile a quello più generale della tutela dell’affidamento incolpevole, può invocarsi quando sussistano elementi oggettivi capaci di giustificare la convinzione del terzo in ordine alla corrispondenza tra la situazione apparente e quella reale” (Cass. civ., sez. III, 17/05/2001 n. 6756; conforme: Trib. Torino, 19/03/1990).
[20] Nel caso di acquisto di diritti su beni immobili, occorre tenere presenti gli effetti della pubblicità: dal giorno della trascrizione nei pubblici registri della domanda giudiziale di simulazione, questa è opponibile al terzo che non abbia precedentemente trascritto l’atto di acquisto.
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