Il notaio può invocare la limitazione di responsabilità prevista dall’art. 2236 c.c. in relazione all’inosservanza dell’obbligo di consultare i registri immobiliari per la stipula di un contratto di compravendita?

Il caso.

X, in data 13.1.2020, scopre che sull’immobile alienatogli da Y, grava una ipoteca pregiudizievole taciutagli sia da Y sia dal notaio che ha proceduto al trasferimento. X e Y raggiungono un accordo transattivo; il notaio, invece, esclude ogni sua responsabilità invocando l’art. 2236 c.c. affermando che, comunque, se un errore vi è stato, esso è imputabile a Z nella qualità di suo collaboratore, nonché addetto alla attività preparatoria alla successiva formazione del rogito, come la visura dei registri immobiliari.

L’azione di responsabilita’ del notaio – limitazioni – risarcimento del danno – c.d. attivita’ preparatorie

Preliminarmente, si osserva che il notaio è responsabile della omessa verifica della libertà e disponibilità giuridica di un cespite immobiliare di cui gli viene chiesto il trasferimento.

Ed invero, il notaio, nell’adempimento delle obbligazioni inerenti l’attività professionale da quest’ultimo esercitata, ha l’obbligo di mantenere una condotta conforme al generale principio della diligenza del buon padre di famiglia, sancito dall’art. 1176, comma 2, c.c., al fine di evitare eventi dannosi per l’acquirente.

2. Sulla responsabilità dei collaboratori del professionista.

Con riguardo alla responsabilità in capo al collaboratore del notaio, bisogna affermare che la giurisprudenza è unanime nel ritenere dovere il notaio svolgere personalmente tutte le funzioni attribuitogli dall’ordinamento giuridico nel ricevimento degli atti.

Ciò viene previsto, soprattutto, con specifico riferimento all’individuazione della volontà delle parti, incluse le c.d. attività preparatorie e successive al rogito, in quanto anch’esse oggetto della propria prestazione professionale, non potendo, il notaio, delegare per intero ai collaboratori “le attività preparatorie sulla base del loro carattere routinario o seriale”[1].

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3. La responsabilità del notaio.

Inizialmente, la giurisprudenza ha ritenuto non sussistere un obbligo del notaio al compimento di sua iniziativa di accertamenti volti a verificare la libertà del bene immobile in assenza di uno specifico incarico ricevuto dalle parti.

Tuttavia, tale orientamento è stato superato da quello, ormai consolidato, che ritiene essere il notaio obbligato ad eseguire i dovuti accertamenti catastali e ipotecari, anche in assenza di un apposito incarico conferitogli dalle parti interessate alla stipula del rogito.

Pertanto, il professionista che non abbia informato il cliente di eventuali rischi, ovvero che non abbia informato adottato cautele adeguate alla diligenza richiesta per rendere tale servizio, è responsabile dei danni provocati dal suo inadempimento[2].

La ragion logica sottesa al suddetto principio affonda le sue radici nella considerazione che le obbligazioni inerenti all’esercizio dell’attività professionale sono, di regola, obbligazioni di mezzi.

Ed invero, la Suprema Corte ha affermato che nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio dell’attività del notaio, il professionista è tenuto ad una prestazione che, pur rivestendo i caratteri dell’obbligazione di mezzi e non di risultato non può ritenersi circoscritta al compito di mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione della compilazione dell’atto, estendendosi, per converso, a tutte quelle ulteriori attività preparatorie e successive funzionali ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico del negozio voluto dalle parti.

Da ciò consegue che, l’inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità “ex contractu” per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità[3].

Quindi, ai fini del giudizio di responsabilità nei confronti del notaio, rileva non tanto il risultato finale, ossia la redazione dell’atto di trasferimento, ma le modalità con cui quest’ultimo ha svolto la sua attività professionale, che si impernano sul già citato dovere di diligenza ex art. 1176, comma 2, c.c.

4. Il danno da omissione del notaio.

Ne deriva che il danno da omissione del notaio (nella specie, la mancata comunicazione del notaio ad X della sussistenza di una pregiudizievole ipoteca in capo all’immobile di cui ha proceduto a redigere l’atto di trasferimento) è ravvisabile in quanto, senza quella omissione, il compratore non avrebbe concluso la stipulazione del contratto di compravendita.

Ed invero, l’opera professionale di cui è richiesta il notaio non solo comprende le attività preparatorie e quelle successive all’atto ma, affinché sia assicurata la serietà, su cui il compratore fa di norma affidamento, anche l’impegno ad informare le parti, quando anche vi sia un semplice sospetto, sull’esistenza di una iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita[4].

5. L’art. 2236 c.c. – la responsabilità del prestatore d’opera.

Giova, preliminarmente, precisare avere la Suprema Corte sancito che, in ordine all’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dell’art. 2236 c.c.

A norma dell’art. 2236 c.c. “Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, il prestatore d’opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o di colpa grave”.

La norma pone una limitazione alla responsabilità del professionista per le ipotesi di imperizia che siano dipese dalla complessità o dalla novità dell’opera richiesta. In tali situazioni non sarà invocabile la responsabilità dello stesso.

Questo trova autorevole avallo in giurisprudenza.

Ed invero, secondo la Suprema Corte, tale inosservanza non è riconducibile ad una ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176, comma 2, c.c. rispetto alla quale rileva la colpa lieve[5].

6. Diritto al risarcimento del danno.

Il notaio, nella qualità di professionista e pubblico ufficiale, se non adempie alla propria prestazione correttamente, ivi compresa quella attinente alle attività preparatorie, incorre in una responsabilità contrattuale nei confronti di tutte le parti del contratto che da tale comportamento abbiano subito danni.

Pertanto, anche con riguardo al danno lamentato da X in conseguenza dell’omissione del notaio, sussiste oltre alla responsabilità del notaio ex art. 1176, secondo comma, c.c. e 2236 c.c. anche il diritto al risarcimento del danno del compratore, per essere stato, detto rapporto, assorbito nella sfera di cui all’art. 1218 c.c.

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[1] cfr. Cass. Civ. n. 8036/2014; Cass. Civ. SU n. 13617 del 31 luglio 2012; Cass. Civ. 18 marzo 2008, n. 7274.

[2] cfr. Cass. Civ. n. 11382/2002

[3] Cfr. Cass. Civ.28 gennaio 2003, n. 1128

[4] cfr. Cass. Civ. n. 15726/2010

[5] cfr. Cass. civ. n. 22398/2011