Cosa si intende per affitti brevi?

La circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, paragrafo 1, specifica che “il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a trenta giorni, devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto”. In forza dell’art. 1596, co. 1, c.c., “la locazione per un tempo determinato dalle parti” – com’è nel caso – “cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta”.

A questo proposito si legga:” Coronavirus: possibile andare nelle seconde case, restano esclusi gli affitti brevi”

Aspetto peculiare dell’affitto breve – ma più in generale, come si è visto nel primo capitolo, delle locazioni la cui durata non supera i trenta giorni – è l’assenza dell’obbligo di registrazione del contratto (a partire dall’anno 2011, il D.Lgs. n. 23/2011, art. 3, ha esteso la cedolare secca sugli affitti “ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”, vale a dire quelli la cui durata non supera i trenta giorni: oltre agli affitti brevi di cui all’art. 4 D.L. 50/2017, si rammentano le locazioni transitorie, purché entro il limite di durata indicato).

Il corrispettivo e la forma del contratto

Per quanto riguarda il corrispettivo (o canone) – la cui misura può essere liberamente concorda[1]ta dalle parti – si osserva che esso rappresenta la controprestazione, a carico del conduttore, alla concessione in godimento dell’immobile (art. 1571 c.c.) e può essere percepito direttamente dal locatore o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici (art. 4, co. 1, D.L. n. 50/2017): questo secondo caso è certamente l’aspetto più innovativo della norma, benché non sia indispensabile. In effetti, qualora il contratto sia stipulato direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario), gli adempimenti fiscali (decorrenti dal momento in cui il conduttore versa il corrispettivo) restano interamente a carico del locatore stesso. Resta però il fatto che l’aspetto più innovativo della norma è quello che contempla l’intervento della figura degli intermediari (ciò che, in concreto, avviene nella maggior parte dei casi): per scelta di chi scrive, gli adempimenti fiscali connessi all’incasso del canone si andranno a descrivere in occasione della trattazione dell’attività degli intermediari. Vale la pena di osservare che il corrispettivo è da intendersi “lordo”, inclusivo cioè degli oneri accessori (spese relative alla gestione ordinaria del condominio) e delle spese per i servizi accessori (fornitura di biancheria e pulizia dei locali).

Si segnala inoltre che, trattandosi di locazione di breve durata, normalmente il corrispettivo viene di norma versato dal conduttore al momento della sottoscrizione del contratto (o comunque prima dell’occupazione dell’alloggio), così da limitare al massimo ipotesi di contenzioso in ordine al pagamento del canone (aspetto invece che caratterizza le locazioni abitative.

Sotto il profilo della forma, occorre preliminarmente chiarire che “non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto” (circolare n. 24/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate, paragrafo 1). Ciò premesso, diverso è il discorso per quanto riguarda l’obbligo (o meno) della forma scritta. Com’è stato arguito da attenta dottrina, è opportuno considerare la diversa natura giuridica che l’affitto breve può assumere, segnatamente quella di contratto di locazione transitoria ovvero quella di contratto di locazione turistica. Sicché l’obbligo o meno della forma scritta verrà di conseguenza: come si è già detto nel primo capitolo, la locazione transitoria prevede l’obbligo della forma scritta, atteso che la specifica disciplina giuridica è declinata sui principi fissati dalla Legge n. 431/1998, tra i quali si annovera quello di cui all’art. 1, co. 4, impositivo della forma scritta ad substantiam.

Al contrario, qualora la locazione breve abbia natura di locazione turistica, la normativa di riferimento è quella del codice civile (giusta anche il rinvio disposto dall’art. 53 del Codice del Turismo), con conseguente opinabilità circa un vero e proprio obbligo della forma scritta del contratto. Diverse sono le conclusioni sul punto; tuttavia, è quantomeno opportuno utilizzare comunque la forma scritta, visto e considerato che le locazioni brevi hanno ad oggetto immobili arredati e dotati di accessori e che quindi la forma scritta è destinata a tutelare maggiormente entrambe le parti contrattuali. Posizione a cui ha aderito la Camera di Commercio di Milano Monza e Brianza che, in data 5 dicembre 2019, ha redatto il primo contratto-tipo “locazione breve di immobili con finalità turistica”.

Emerge con chiarezza il dato che caratterizza l’art. 4 D.L. n. 50/2017: il contratto, avente finalità turistica, è per definizione disciplinato dalle norme del codice civile (stante il rinvio dell’art. 53 del Codice del Turismo): tuttavia, ricorrendo i presupposti tassativi di cui alla norma istitutiva – in punto di soggetti, durata, oggetto, corrispettivo – diventa applicabile il regiResta comunque il fatto che la modalità di formazione, stipulazione ed esecuzione dell’affitto breve (ex D.L. n. 50/2017) avviene spesso attraverso i portali telematici, gestiti da soggetti terzi anche al di fuori dei confini statali: in tali casi, “il gioco delle parti”, peraltro liberamente scelto, implica la rinuncia ad un’impostazione “tradizionale” del rapporto, anche sotto il profilo della forma.me fiscale delle locazioni brevi ex art. 4 D.L. n. 50/201784. “classiche”).

Il presente elaborato è tratto

Affitti brevi – e-Book in pdf

L’opera si prefigge lo scopo di fornire al lettore uno strumento utile per inquadrare l’istituto delle locazioni brevi ex D.L. n. 50/2017, convertito in Legge n. 96/2017, e per collocarlo nel contesto delle locazioni transitorie e turistiche (Capitolo I); verrà quindi analizzata la norma istitutiva del “Regime fiscale delle locazioni brevi”, anche alla luce delle novità amministrative e fiscali introdotte dalla Legge di Bilancio 2021 (Legge n. 178/2020) (Capitolo II), destinando alla parte finale dell’opera (Capitolo III) l’analisi degli aspetti relativi alle possibili ricadute dell’istituto in ambito condominiale e alla tutela processuale.In calce a molti degli argomenti esaminati, il testo sarà integrato della relativa rassegna giurisprudenziale, nel tentativo di restituire al lettore un aggiornamento sull’interpretazione degli istituti giuridici da parte delle Corti (di merito, di legittimità e di giustizia europea).Ilaria OttolinaAvvocato in Bologna, si occupa prevalentemente di Diritto delle locazioni, Condominio e Diritto urbanistico.

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