riferimenti normativi: art. 67 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4340 del 21/02/2013
La vicenda
Alcuni condomini citavano in giudizio il condominio, chiedendo al Tribunale di dichiarare la nullità e/o l’annullabilità di una delibera assembleare per violazione dell’articolo 67 disp. att. c.c. in quanto l’amministratore era stato munito di deleghe; inoltre lamentavano la violazione di una disposizione del regolamento condominiale secondo cui il verbale dell’assemblea doveva contenere il nome dei condomini intervenuti e la firma del presidente. In ogni caso, sulla considerazione che la delibera relativa al riposizionamento del cancello condominiale in altro luogo avesse ad oggetto un’innovazione, ritenevano tale decisione invalida perché non assunta con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell’edificio.
La questione
Il riposizionamento del cancello condominiale costituisce un’innovazione?
La soluzione
Il Tribunale ha dato torto agli attori.
Secondo il giudice romano non può essere accolta la dedotta violazione dell’articolo 67 disp. att. c.c. perché l’unico soggetto legittimato alla contestazione di eventuali vizi di delega o della carenza del potere rappresentativo è il delegante e non anche gli altri condomini, in quanto estranei al rapporto. Ma soprattutto – ad avviso dello stesso giudice – la deliberazione inerente lo spostamento del cancello (che è risultata motivata dalla necessita dell’adeguamento alla normativa vigente in materia di sicurezza) non costituisce innovazione ex art. 1120 c.c.; in ogni caso, il Tribunale ha respinto tale domanda perché gli attori non sono riusciti a dimostrare il motivo per cui l’esecuzione delle opere ritenute necessarie da parte del condominio per spostare il cancello comune sarebbero state dannose per la collettività condominiale.
Le riflessioni conclusive
La decisione in commento è pienamente condivisibile. Infatti, si deve considerare che non ha ad oggetto un’innovazione, e non richiede, pertanto, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, la deliberazione dell’assemblea con cui sia disposta l’apposizione di cancelli all’ingresso dell’area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l’ingresso indiscriminato di estranei, attenendo essa all’uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini (Cass. civ., sez. II, 23/02/2015, n. 3509).
Da notare che l’assemblea di un condominio ha tutto il diritto di decidere anche l’installazione di un cancello automatico (o comunque di chiudere l’area con delle sbarre aventi medesima funzione) e tale deliberazione non assume carattere innovativo, come tale non dovendosi applicare i quorum deliberativi all’uopo previsti.
Risulta quindi evidente che anche il semplice spostamento di un cancello non può certo costituire un’innovazione, con la conseguenza che le opere necessarie a tale riposizionamento possono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell’edificio.
Del resto, il singolo condomino non può neppure impugnare la delibera per contestare i motivi che hanno indotto i condomini ad una nuova collocazione.
Infatti, sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l’eccesso di potere, ma solo quando la causa della deliberazione risulti – sulla base di apprezzamento di fatto del contenuto di essa che spetta ai giudici del merito – falsamente deviata dal suo modo di essere; infatti, anche in tal caso, lo strumento di cui all’art. 1137 c.c., non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, quanto piuttosto a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea (Cass. civ., sez. II, 25/02/2020, n. 5061; Cass. civ., sez. VI – 2, 17/08/2017, n. 20135; Cass. civ., sez. II, 20/06/2012, n. 10199; Cass. civ., sez. II, 20/04/2001, n. 5889; Cass. civ., sez. II, 26/04/1994, n. 3938).
La domanda del condomino può essere accolta solo dimostrando che il riposizionamento del cancello gli abbia arrecato un danno.
In caso contrario la delibera non può essere annullata, spettando al condomino impugnante la dimostrazione secondo cui la delibera arreca un danno economico di natura patrimoniale.
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Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
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