In altre parole anche tale “forma condominiale minima” nasce nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario procede al frazionamento della proprietà di un edificio, trasferendo una o alcune unità immobiliari ad altri soggetti e, così, determinando la presunzione legale di cui all’art. 1117 c.c. con riguardo alle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali (facciata, tetto, cortile ecc.).
Una volta nato il condominio minimo è frequente che uno dei due condomini affronti delle spese per beni e/o impianti comuni, pretendendo poi il rimborso della quota spese a carico dell’altro partecipante al condominio.
Spese non urgenti e necessaria delibera: l’irrilevanza del tacito assenso
Nell’ipotesi del cd. piccolo condominio le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini; in particolare l’assemblea con solo due partecipanti funziona solamente con il criterio dell’unanimità ed il passaggio assembleare preliminare a qualsiasi iniziativa deve essere attuato con modalità che consentano effettivamente di assumere una decisione (provvedendo, per esempio, a tutte le attività necessarie per l’effettuazione dei lavori: nomina di un tecnico, reperimento preventivi, ecc.); di conseguenza serve una regolare convocazione dell’assemblea ad iniziativa di uno dei due condomini, non costituendo valido equipollente il mero avvertimento o la semplice comunicazione all’altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori (Trib. Firenze 6 febbraio 2019, n. 409).
Spese urgenti: l’irrilevanza della trascuranza o della gestione di affari altrui
La relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali si riscontra anche nel caso di condominio minimo con la conseguenza che la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c.; la presenza di una specifica disposizione impedisce che in ambito condominiale per ottenere il rimborso delle spese anticipate il singolo condomino possa fare riferimento alla trascuranza dell’altro condomino, da intendersi come negligenza, trascuratezza, omessa cura dei beni comuni (1110 c.c.): tale concetto è utilizzabile solo per la comunione. In altre parole requisito per il riconoscimento del diritto al rimborso è sempre e comunque la “trascuranza” degli altri compartecipi, ma nel caso del condominio è necessaria anche la presenza dell’elemento ulteriore costituito dall’“urgenza” della spesa. Allo stesso modo non è possibile parlare di gestione di affari altrui ex 2031 c.c., norma che riguarda il caso di un soggetto che, senza esservi obbligato, assume consapevolmente la gestione di uno o più affari di un altro soggetto che si trovi nell’impossibilità di provvedervi da sé.
Il concetto di urgenza
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Il requisito dell’urgenza condiziona il diritto al rimborso del condomino gestore, il quale deva darne prova; in particolare dovrà dimostrare che le spese anticipate erano indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune e dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. civ. sez. VI, 08/06/2017, n. 14326). Alla luce delle considerazioni precedenti si è recentemente negato il diritto al rimborso ad uno dei comproprietari di un edificio frazionato in due distinte unità immobiliari che, senza coinvolgere l’altro condomino, aveva anticipato le spese per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia sulle parti comuni dell’intero fabbricato. Il condomino sperando nel rimborso ha invocato la sua qualità di gestore degli altrui affari, ritenendo erroneamente di aver diritto al rimborso delle spese anticipate per conto dell’altro comproprietario (Cass. civ., Sez. II, 06/10/2021, n. 27106). In ogni caso si deve negare il diritto del condomino al rimborso della spesa sostenuta per lavori di rifacimento, demolizione, impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo costituente copertura delle porzioni sottostanti se la prova dell’urgenza consiste in una macchia nel soffitto sottostante la terrazza (Cass. civ., Sez. II, 14/04/2015, n. 7457). Infine si nota che al condomino non compete l’azione di arricchimento senza causa in caso di spesa non urgente, stante il divieto di rimborso stabilito dall’art. 1134 c.c.
Consigliamo i volumi:
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 43.20 €
Il regolamento di condominio
Il presente volume si prefigge l’obiettivo di illustrare, in modo semplice e completo, la disciplina relativa al regolamento di condominio e alle tabelle millesimali e le conclusioni a cui è pervenuta la giurisprudenza più significativa, fornendo una pratica guida per quanti, per ragioni professionali, vogliono avere la piena comprensione della realtà condominiale.L’opera offre una esaustiva trattazione dell’argomento, dedicando, tra gli altri, capitoli specifici a questioni di stretta operatività quotidiana legate al regolamento, come la distinzione tra clausole contrattuali e clausole regolamentari, le parti comuni, le spese condominiali, la limitazione della proprietà esclusiva, immissioni moleste e decoro, sanzioni e risoluzione delle controversie.Al volume è associata, oltre a un dettagliato indice analitico per il facile reperimento delle informazioni, una ricca documentazione online che comprende gli schemi di regolamento condominiale e utili fogli di calcolo Excel per la determinazione delle tabelle millesimali e la relativa relazione di calcolo.Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | 2020 Maggioli Editore
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento