riferimenti normativi: artt. 1037 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 6636 del 11/10/2006
La vicenda
Un condomino, con contratto di locazione regolarmente registrato, locava un appartamento. I conduttori, però, dal mese di luglio 2019 (con contratto stipulato a marzo 2019) cessavano di corrispondere i canoni di locazione nei termini contrattualmente convenuti. I condomini, con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificata, si vedevano costretti a richiedere al Tribunale di convalidare lo sfratto per morosità in danno alle conduttrici ed in caso di opposizione di emettere ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c. Le intimate si costituivano in giudizio, chiedendo nella propria comparsa la concessione del termine di grazia per sanare la morosità, optando, invero, in udienza, per l’opposizione alla convalida di sfratto. Il Giudice, rilevato che la morosità intimata era parecchio risalente nel tempo, ordinava alle conduttrici il rilascio dell’immobile (ordinanza ex articolo 665 Codice procedura civile), fissando la data dell’esecuzione e procedendo al mutamento del rito.
La questione
L’opposizione alla richiesta di convalida dello sfratto è compatibile con la richiesta di concessione di un termine di grazia per sanare la morosità prevista dall’articolo 55 della legge 392/1978?
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Sfratto esecutivo
Il volume intende affrontare le problematiche legate alle procedure di esecuzione e rilascio, offrendo al lettore un’opera pratica dal taglio operativo e, nello stile dell’autore, alla ricerca della soluzione sulle questioni che potranno insorgere nelle procedure di esecuzione e rilascio.La trattazione contiene anche spunti, de iure condendo, al fine di valutare al meglio l’impatto della legislazione emergenziale in ambito immobiliare.Per opportuna completezza, la monografia cura altresì l’analisi dell’istituto dell’esecuzione in forma specifica per consegna e rilascio, preoccupandosi di fornire al lettore i passaggi essenziali, dalla genesi del titolo esecutivo, tanto in esito all’intervento giurisdizionale quanto alle procedure di ADR (titoli giudiziali e stragiudiziali), sino alla messa in esecuzione.Nell’ultimo capitolo viene fornito al lettore un inquadramento generale sulle modalità di restituzione della cosa locata, senza trascurare l’impatto derivante dall’influenza del Covid-19 e dei conseguenti provvedimenti legislativi emergenziali sulle obbligazioni risarcitorie del conduttore legate al ritardo nella riconsegna, ex art. 91, d.l. 18/2020, poi convertito nella l. 27/2020 ed aggiornato con accenni al decreto sostegni bis n.73/21, il “blocco selettivo” e l’ulteriore proroga al 31.12.2021.Saverio LuppinoAvvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master e seminari specialistici. Con la presente casa editrice ha recentemente pubblicato: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio”; “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”; “Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto”, quest’ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019; e più di recente nel 2020: “Le Locazioni in Condominio”; “I canoni di locazione al tempo del coronavirus”.
Saverio Luppino | 2021 Maggioli Editore
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La soluzione
Il Tribunale ha ritenuto la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice fondata. Come ha ricordato lo stesso giudice, infatti, in tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55 l. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che – a differenza della prima – presuppone, appunto, una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso, ammesso al beneficio, deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l’importo delle spese processuali. Tuttavia nella vicenda esaminata, l’invocazione del termine di grazia non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l’opposizione e proseguire nel giudizio di merito. Alla luce di quanto sopra il giudice ha dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione, condannando parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati, nonché degli interessi legali dalle singole scadenze al saldo; in ogni caso le intimate sono state condannate pure alle spese di giudizio.
Le riflessioni conclusive
Il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione. L’art. 5 della legge n. 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 c.c.; la norma fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall’art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor giustificato dall’interesse primario di mantenere l’abitazione. Bisogna tenere conto, però, che l’art. 55 della legge 392/78, consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell’ordinanza di convalida, mediante l’adempimento dell’obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”. In ogni caso il conduttore che, convenuto in un giudizio di sfratto per morosità, chieda la concessione del cosiddetto termine di grazia, manifesta in tal modo una volontà incompatibile con quella di opporsi alla convalida, cosicché al mancato adempimento nel termine fissato dal giudice, segue ipso facto l’emissione dell’ordinanza di convalida di sfratto, senza che possa aver luogo l’ulteriore trattazione nel merito; nel caso specifico, le intimate hanno chiesto nella propria comparsa la concessione del termine di grazia per sanare la morosità, optando, però, in udienza, per l’opposizione alla convalida di sfratto: la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l’altra.
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