Fisco: le agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa under 36”

1. Disciplina generale
2. In cosa consistono le agevolazione?
3. Chi sono i soggetti destinatari?
4. Per quali immobili spettano le agevolazioni?
5. Quando decadono le agevolazioni?

1. Disciplina generale

L’Agenzia delle Entrate, sul proprio sito, ha pubblicato una brochure sulle agevolazioni prima casa under 36. Il provvedimento che nasce, per incentivare l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, con il decreto legge n. 73/2021 – Misure urgenti connesse all’emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali – convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106 (noto come decreto “Sostegni bis”) introduce nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”. Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di ulteriori sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal decreto “Sostegni bis”.

2. In cosa consistono le agevolazione?

La norma prevede i seguenti benefici: per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale; per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore. Per quanto concerne il credito d’imposta può essere: portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato; utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (istituito con la risoluzione n. 62/2021); esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

3. Chi sono i soggetti destinatari?

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che: non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e che hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): un documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare.
Per gli atti stipulati nel 2021, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2019; per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è quello del 2020. Il “nucleo familiare”, ai fini ISEE, è costituito (ai sensi dell’articolo 3 del DPCM n. 159/2013 -Regolamento concernente la revisione delle modalità di determinazione e i campi di applicazione dell’Indicatore della situazione economica equivalente -) dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni stabilite dallo stesso articolo. L’ISEE ordinario ha validità a decorrere dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di presentazione della DSU, fino al 31 dicembre dell’anno a cui fa riferimento. Se la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare è significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria è consentito far ricorso all’ISEE corrente. Si tratta dei casi: di sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa; di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari; di diminuzione (rispetto all’ISEE ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo; di diminuzione (rispetto all’ISEE ordinario) superiore al 20% della situazione patrimoniale. L’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola componente reddituale, ha una validità ridotta (sei mesi dalla data di presentazione del modulo sostitutivo della DSU). Nel caso di aggiornamento della sola componente patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, ha validità fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU. In ogni caso, se intervengono variazioni nella situazione occupazionale o nella fruizione dei trattamenti, l’ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla variazione.

I requisiti sopra indicati vanno ad aggiungersi a quelli già stabiliti per usufruire dell’agevolazione “prima casa”. In sintesi, è necessario che l’acquirente: abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile; dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto

4. Per quali immobili spettano le agevolazioni?

Sono ammessi al beneficio gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11, e le pertinenze rientranti nelle categorie C2, C6 e C7 (una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale). L’acquisto della pertinenza può avvenire insieme a quello dell’abitazione principale o con atto separato, purché stipulato entro il termine temporale di validità dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti. Per gli acquisti non soggetti a IVA, non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Per le compravendite soggette a IVA, oltre a non pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene concesso un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA pagata al venditore, che può essere utilizzato: per pagare imposte (registro, ipotecaria, catastale) su successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; per pagare l’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato; Per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo non è dovuta l’imposta sostitutiva.

Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche l’atto di acquisto prima casa under 36 è esente, inoltre, dall’imposta di bollo.

Le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita (alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile però presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra). Ne beneficiano, invece, gli immobili acquistati all’asta.

5. Quando decadono le agevolazioni?

Chi richiede le agevolazioni under 36 senza avere i requisiti specifici (per esempio, valore ISEE superiore a quello richiesto), ma ha comunque diritto alle agevolazioni prima casa: per gli atti soggetti a imposta di registro, subisce il recupero di tale imposta (nella misura del 2%) e delle imposte ipotecaria e catastale (nella misura fissa di 50 euro ciascuna); per gli acquisti soggetti a IVA, oltre a dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, deve restituire il credito d’imposta usufruito, se lo ha già utilizzato (con applicazione di sanzioni e interessi). Rimane dovuta l’IVA con aliquota del 4%.

Invece, l’imposta di registro viene recuperata nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, in caso di decadenza dalle agevolazioni prima casa per: 1) dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti, resa nell’atto di acquisto; 2) mancato trasferimento della residenza nei termini previsti; 3) vendita entro cinque anni, non seguita dal riacquisto entro l’anno; 4) mancata alienazione della precedente prima casa entro l’anno dall’acquisto della nuova.

Il credito d’imposta viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di Iva per la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” (di cui al n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 633 – Istituzione e disciplina dell’imposta sul valore aggiunto -.