Pagamenti indebiti al locatore: cosa può fare il conduttore?

      Indice

1. La vicenda
2. La questione
3. La soluzione
4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art.  79 l. 392/78

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 22/06/2015, n. 12866

1. La vicenda

Un conduttore si rivolgeva al Tribunale per richiedere la condanna del locatore alla restituzione di quanto corrisposto in eccesso a titolo di canoni di locazione. Il Tribunale non accoglieva la domanda. La Corte di Appello accertava la cessazione del contratto di locazione in corso di efficacia tra le parti alla data del 30/4/2015 e, contestualmente, confermava la decisione del Tribunale. I giudici di secondo grado (dopo aver ricostruito la fonte negoziale del rapporto contrattuale dedotto in giudizio) rilevavano come, sulla base degli elementi di prova complessivamente acquisiti in giudizio, il conduttore non avesse fornito una prova sufficiente circa l’avvenuta corresponsione, in favore di controparte, di somme in eccesso rispetto a quanto dovuto a titolo di canoni di locazione. Il conduttore soccombente ricorreva in cassazione per avere la corte territoriale dettato, a fondamento della propria decisione, una motivazione totalmente incomprensibile e contraddittoria e, dunque, meramente apparente; secondo il ricorrente la Corte aveva, da un lato, correttamente riconosciuto l’applicabilità, al caso di specie, del principio di cui all’art. 79 della legge n. 392/78 (nella parte in cui autorizza il conduttore a rivendicare, entro il semestre successivo alla riconsegna dell’immobile locato, il recupero di tutto quanto indebitamente corrisposto al locatore durante l’intero arco del rapporto contrattuale), dall’altro, inopinatamente limitato il periodo di indagine relativo alla corresponsione di importi a titolo di canoni di locazione, al solo quinquennio anteriore alla proposizione della domanda;

2. La questione

È il conduttore che deve provare i pagamenti indebiti effettuati in favore del locatore?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al conduttore, aderendo pienamente alle conclusioni dei giudici di secondo grado. In particolare i giudici supremi hanno osservato come la Corte di Appello abbia riconosciuto l’infondatezza della pretesa avanzata dal conduttore sul presupposto del rilevato difetto di prova a fondamento della domanda, ossia per avere lo stesso inquilino omesso di fornire una valida dimostrazione dell’effettivo pagamento di somme asseritamente non dovute; e ciò, in relazione all’intero arco del rapporto contrattuale; di conseguenza – ad avviso della Cassazione – la motivazione dettata dalla corte territoriale a fondamento della decisione impugnata è risultata oggettivamente esistente e articolata in modo tale da permettere di ricostruirne e comprenderne agevolmente il percorso logico.

4. Le riflessioni conclusive

È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.

Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge (art. 79, l. 392/78). Il comportamento delle parti diretto ad eludere l’applicazione di norme imperative di legge, allo scopo di conseguire somme non dovute (nella specie, il pagamento di un canone superiore a quello esigibile ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392) vale di per sé a superare la presunzione di buona fede dell’”accipiens”, agli effetti della restituzione dell’indebito, ove si concretizzi in atti che inequivocabilmente dimostrino la consapevolezza dell’esistenza della norma imperativa ed il deliberato intento di eluderne gli effetti. L’applicazione dell’art. 79 sopra riferito presuppone che il regime vincolistico, quanto alla misura del canone di locazione, sia proprio quella della l. n. 392/1978. L’art. 14 della legge n. 431/1998, infatti, ha abrogato gli artt. 75, 76, 77, 78 e 79, limitatamente alle locazioni abitative. A tutela del conduttore – che nel rapporto locatizio relativo a locazioni abitative è, tendenzialmente, considerato il soggetto debole – l’art. 13 della legge n. 431/1998 sancisce la nullità – che deriva dal contrasto con norme imperative – di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato e riconosce al conduttore azione di ripetizione per le somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. Tale azione di ripetizione si differenzia dalla comune azione di ripetizione di indebito, trovando titolo nel rapporto di locazione, sicché la relativa legittimazione spetta unicamente al conduttore (anche se il pagamento dei canoni sia stato effettuato da altra persona).