Accesso al palazzo necessario al proprietario di un box

Al proprietario di un box facente parte di un condominio non può essere impedito di utilizzare uno degli accessi al palazzo.
riferimenti normativi: art 1102 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Firenze, Sez. II, Sentenza del 21/07/2017
Per approfondire sul condominio: Manuale operativo del condominio

1. La vicenda

Un condomino proprietario di un box auto facente parte di un condominio, utilizzava da sempre un’area di accesso del palazzo evidenziata dalla presenza di un cancelletto di ingresso pedonale. L’utilizzo di tale accesso riduceva il percorso di circa 220 mt., vantaggio di fondamentale importanza per il predetto condomino che era ipovedente, con un riconoscimento di invalidità superiore all’85%. Nel tempo il condominio decideva di sostituire la serratura del cancelletto; l’amministratore però non riconsegnava la chiave al portatore di handicap, con conseguente aggravio del suo percorso per raggiungere l’ingresso del box auto; l’amministratore motivava tale rifiuto sull’assunto della contrarietà di alcuni condomini all’utilizzo dell’accesso da parte dell’attore. Non potendo tollerare un tale abuso ed esasperato dalle difficoltà collegate alla propria condizione personale, il condomino decideva di rivolgersi all’autorità giudiziaria. L’attore chiedeva di accertare e dichiarare l’esistenza del diritto all’utilizzo del cancelletto di ingresso pedonale, con condanna del condominio a porre fine agli impedimenti all’esercizio dello stesso, nonché alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi con tanto di consegna della chiave del cancello. Si costituiva in giudizio il condominio chiedendo, in via preliminare, la sospensione del giudizio per esperire la mediazione e, nel merito, il rigetto della domanda. Il convenuto, tra l’altro, sosteneva che il cancelletto di ingresso pedonale non rientrava nell’elenco dei numeri civici del condominio attraverso i quali si poteva accedere all’interno degli spazi condominiali, né era mai stato destinato quale accesso pedonale; il convenuto aggiungeva poi che, in seguito alla sostituzione della serratura del cancelletto, l’amministratore, in accordo coi consiglieri delle scale A e B, aveva ritenuto di non distribuire ad alcun condomino la chiave del cancelletto (fatta eccezione per i consiglieri stessi); infine precisava che il percorso utilizzato dall’attore era di esclusiva pertinenza (con esclusivo addebito delle relative spese di manutenzione) dei condomini delle scale A e B del condominio convenuto, i quali erano gli unici ad aver diritto a transitarvi. Nel corso del procedimento veniva disposta una CTU volta a descrivere, con foto e planimetria, lo stato dei luoghi, per consentire di verificare se il vialetto rientrava tra le proprietà comuni e, in tal caso, se fosse possibile l’uso più intenso da parte del condomino attore senza pregiudicare il pari diritto dei condomini.

2. La questione

Al condomino può essere impedito di utilizzare un cancello posto a chiusura di un viale condominiale che metta in comunicazione l’autorimessa/box con la proprietà di proprietà esclusiva?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione all’attore.  Sulla base della documentazione versata in atti e dall’indagine espletata dal CTU è emerso che l’ingresso è stato posto a servizio dell’intero complesso condominiale, mentre non è risultata l’esistenza di una struttura del tutto separata dal resto di detto complesso e alla quale appartiene, in modo esclusivo, il cancelletto, e, quindi, il relativo accesso. Secondo lo stesso giudice, quindi, non può essere impedito all’attore l’utilizzo del cancelletto, in quanto l’uso legittimo della cosa comune incorpora la nozione di uso più comodo che, nella fattispecie, si traduce nella riduzione del percorso tra l’autorimessa e l’abitazione del condomino.

4. Le riflessioni conclusive

In tema di condominio, il limite al pari uso, di cui all’art. 1102 c.c., è strettamente legato al servirsi della cosa comune. La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà. L’uso deve in ogni caso ritenersi permesso se l’utilità aggiuntiva ricavata dal singolo comproprietario non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene, sempre che tale uso non dia luogo ad una servitù a carico del suddetto bene comune” (Cass. civ., sez. II, 16/04/2018, n. 9278). Nel caso di specie, l’attore ha domandato l’accertamento del suo legittimo diritto all’utilizzo del cancelletto di ingresso pedonale in quanto proprietario di un box facente parte del condominio: infatti, una volta accertato che vialetto e cancello rientrano tra i beni comuni, non vi è dubbio che la fattispecie considerata rientri a pieno titolo nell’ambito applicativo dell’art. 1102 c.c.

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