Acquirenti immobili da costruire e prelazione: l’intervento della Consulta

Le norme incriminate

Sussiste l’illegittimità costituzionale del combinato disposto degli articoli:

• 1, c. 1, l. n. 210/2004 (Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire);
• 1, c. 1, lettera d), d.lgs. n. 122/2005;
• 9, c. 1, d.lgs. n. 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210),

nella parte in cui non riconoscono il diritto di prelazione anche alle persone fisiche che abbiano acquistato prima che sia stato richiesto il permesso di costruire.

Due categorie di acquirenti a confronto

La Corte ha indagato la ratio dell’art. 9, c. 1, del d.lgs. n. 122/2005 e l’assetto degli interessi in cui si colloca il diritto di prelazione, al fine di comparare le due categorie di acquirenti poste a confronto, ovvero gli acquirenti di immobili per i quali, al momento dell’acquisto, non era stato ancora richiesto il permesso di costruire, e quelli per i quali, al contrario, era stato già richiesto, quindi verificare se la diversità di trattamento palesasse una irragionevolezza, in contrasto con il principio di uguaglianza. Per il collegio la norma incriminata non apprestava protezione a chi nutrisse un mero affidamento nella realizzazione dell’immobile, come nel caso della tutela offerta dall’obbligo del costruttore di prestare la fideiussione, rispetto al quale la sentenza n. 32 del 2018 ha ritenuto non irragionevole l’esclusione dalla disciplina di affidamenti meno consolidati e, pertanto, meno meritevoli di tutela.

Il diritto di prelazione

Al contrario, per la Consulta, il diritto di prelazione sorge ex lege sul duplice presupposto:

• che l’immobile sia stato realizzato,
• che l’alloggio sia stato destinato, dopo la consegna, ad abitazione principale dell’acquirente o del coniuge o di un parente in primo grado.

Il diritto di prelazione, attraverso la pretesa a essere preferiti a parità di condizioni nella vendita forzata, persegue, dunque, la finalità di preservare un interesse giuridico attuale, il diritto inviolabile all’abitazione, che scaturisce, sul presupposto dell’avvenuta consegna dell’immobile all’acquirente o al promissario acquirente, dalla destinazione dell’alloggio a soddisfare un bisogno esistenziale primario della persona e della sua famiglia.

La tutela del diritto all’abitazione

Per i giudici costituzionali, se il diritto all’abitazione trae origine, nella fattispecie disegnata dall’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 122 del 2005, dalla consegna dell’immobile all’acquirente o al promissario acquirente e dalla sua destinazione al bisogno abitativo, in presenza di tali circostanze resta identico il diritto inviolabile da tutelare, sia che l’originario acquisto dell’immobile fosse avvenuto dopo che il costruttore aveva presentato la domanda di permesso di costruire, sia che fosse stato stipulato prima.