Affitti brevi e normativa della regione Toscana contro l’overtourism: la reazione del Governo

Per locazioni brevi si intendono le locazioni di immobili a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni.
Tale termine di durata viene a essere determinato, non solo mediante la somma dei giorni consecutivi di godimento del bene da parte del conduttore, ma anche attraverso il computo di tutti i singoli rapporti di locazione, pur temporalmente distanziati, intercorsi tra le medesime parti lungo l’anno solare considerato.
La locazione deve in ogni caso riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera). Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa.
È utile evidenziare che per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione. Si ricorda che dal 1° gennaio 2025 si deve tenere conto dell’introduzione obbligatoria del CIN (Codice Identificativo Nazionale) che rappresenta una novità significativa per i proprietari e i gestori di immobili destinati a locazioni brevi o turistiche. Questa misura mira a migliorare la trasparenza, combattere l’evasione fiscale e garantire una regolamentazione uniforme nel settore delle locazioni turistiche (il CIN deve essere visibile all’esterno della struttura, inserito in tutti gli annunci pubblicitari, sia su portali online che offline, indicato nelle dichiarazioni fiscali). Potrebbe interessarti anche l’articolo: Affitti brevi: disciplina e modifiche

1. Locazioni brevi e Testo Unico del Turismo della Regione Toscana

Con l’approvazione della Legge regionale n. 61 del 31 dicembre 2024, il Consiglio regionale della Regione Toscana ha introdotto il rinnovato Testo Unico del Turismo, un intervento normativo che ridefinisce profondamente i contenuti e la struttura della disciplina.
La normativa recentemente introdotta consente ai Comuni a più alta densità turistica e comunque tutti i Comuni capoluogo di provincia, la possibilità, con proprio regolamento, di individuare zone o aree in cui definire criteri e limiti specifici per lo svolgimento, per finalità turistiche, delle attività di locazione breve (art. 59 Criteri e limiti per lo svolgimento dell’attività di locazione turistica breve). Lo scopo è quello di perseguire la corretta fruizione turistica del patrimonio storico, artistico e culturale, la preservazione del tessuto sociale, nonché di garantire un’offerta sufficiente ed economicamente accessibile di alloggi destinati alla locazione a lungo termine. In particolare, è prevista la possibilità dei Comuni di vietare gli affitti brevi in determinati quartieri o per periodi dell’anno o di limitare il numero massimo di giorni in cui un’abitazione può essere affittata a scopo turistico. In ogni caso nei Comuni dotati del regolamento sopra detto, l’esercizio dell’attività di locazione breve, per le zone o aree interessate, è subordinato al rilascio al locatore di un’autorizzazione di durata quinquennale per ciascuna unità immobiliare che si intende locare. Il Comune può stabilire un limite massimo di autorizzazioni per determinate zone omogenee. Tale soluzione è stata inserita tenendo conto di una recente decisione della Corte di Giustizia dell’Unione europea (si veda la sentenza 22 settembre 2020, cause riunite C-724/18 e C-727/18) secondo cui la corretta interpretazione della Direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno, consente disposizioni nazionali e comunali che assoggettino a un’autorizzazione la locazione reiterata di un alloggio ammobiliato ad uso abitativo per brevi periodi ad una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio (a condizione che tali disposizioni rispettino le condizioni di proporzionalità e di non discriminazione). Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

2. La reazione del Governo

Il Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro per gli affari regionali e le autonomie ha deliberato di impugnare avanti alla Corte Costituzionale la legge della Regione Toscana n. 61 del 31/12/2024, recante il “Testo unico del turismo”. Il Consiglio dei ministri ha ritenuto incostituzionale in particolare la norma che consentirebbe ai Comuni ad alta densità turistica di introdurre i limiti sopra detti agli affitti brevi. Tale soluzione sarebbe in contrasto con la normativa statale ed europea in materia di libertà di impresa, concorrenza, ordinamento civile e penale, tutela del patrimonio culturale e professioni, violando gli articoli 3, 41, 42, 117, primo comma, secondo comma lettere e), l) ed s), e terzo comma della Costituzione. La Corte Costituzionale sarà chiamata a pronunciarsi su una questione di grande rilevanza, ossia se la Regione Toscana, con le sue normative, abbia ecceduto le proprie competenze legislative oppure se abbia operato legittimamente per difendere i suoi territori dall’impatto del sovraffollamento turistico.

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