Agevolazione prima casa e contratto a favore di terzo

L’Agenzia delle Entrate, Divisione Contribuenti/Direzione Centrale Persone fisiche, lavoratori autonomi ed enti non commerciali con la risposta 4 luglio 2024 n. 145, ha fornito chiarimenti circa il giovamento dell’agevolazione prima casa nell’ambito del contratto a favore di terzo. Nel dettaglio l’Amministrazione Finanziaria ha chiarito con riferimento al contratto a favore di terzo, che se il medesimo intende giovarsi dell’agevolazione prima casa è necessaria la dichiarazione di voler profittare della stipulazione in proprio favore.

1. La normativa di riferimento

La normativa di riferimento è da rinviare all’art. 1411 c.c. Detta norma rubricata “Contratto a favore di terzi” testualmente dispone che: “E’ valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse.
Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente di volerne profittare.
In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto”.

2. Agevolazione prima casa e contratto a favore di terzo: il caso di specie

Con istanza di interpello “promittente” e “stipulante” in un contratto a favore di terzo espongono, all’AE, quanto segue. La stipulante, in proprio e nella qualità di genitore nonché legale rappresentante del figlio minore (c.d. “terzo”) mediante rogito acquistava dal promittente coniuge e sulla scorta dell’art. 1411 c.c., deviava gli traslativi a beneficio del figlio, la quota indivisa pari a un mezzo della piena proprietà di un appartamento. Nello stesso atto notarile il terzo chiedeva l’agevolazione c.d. prima casa mediante i genitori propri rappresentanti legali.
La stipulante, pertanto, intende revocare sulla scorta del summenzionato art. 1411, co. 3, la stipula in favore del figlio, rimanendo unica titolare del diritto oggetto di cessione. L’istante chiede, ciò detto, all’Amministrazione Finanziaria nel detta revoca determini una causa di decadenza del beneficio “prima casa” chiesto dal figlio nel medesimo rogito.

3. La soluzione proposta dall’Amministrazione Finanziaria

Giova ricordare, preliminarmente, che sulla scorta di costante indirizzo giurisprudenziale in ambito fiscale le norme che disciplinano esenzioni sono di stretta interpretazione, non essendo possibile ricorrere all’interpretazione estensiva o al criterio analogico oltre i casi espressamente considerati   (Corte di Cassazione, ordinanza, 12 luglio 2021, n. 17976).
L’agevolazione prima casa è disciplinata dalla Nota II bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/86. Tale articolo prevede l’applicazione dell’aliquota del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con   il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo. 
La ratio delle suddette disposizioni agevolative richiede certezza circa l’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare il possesso dei requisiti e di essere nelle condizioni necessarie per fruire del beneficio sin dalla stipula dell’atto.
 
 
Nelle ipotesi di acquisto da parte di minori, la Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E chiarisce che l’agevolazione prima casa spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti. Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell’agevolazione prima casa possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall’art. 320 c.c.). Con il riferimento alla vicenda de qua, detto che è valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante abbia interesse e che salvo patto contrario il terzo acquista il diritto per effetto della stipulazione. Questa può essere revocata o modificata dallo stipulante finché il terzo non abbia dichiarato di volerne profittare.
Nel caso in scrutinio, l’istante, in proprio e nella qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore, mediante rogito acquistava dal coniuge promittente e per gli effetti dell’art. 1411 c.c. deviava l’efficacia traslativa a favore del figlio per la quota indivisa pari ad 1/2 della piena proprietà di un appartamento. Nel medesimo atto, il figlio richiedeva l’agevolazione c.d. prima casa. Successivamente la stipulante intendeva revocare la stipula a favore del terzo. Come affermato dall’Amministrazione Finanziaria, se il figlio non ha reso la dichiarazione di volere profittare di cui all’art. 1411 c. 2 c.c. in capo allo stesso non sussistevano i requisiti per usufruire dell’agevolazione prima casa al momento della stipula dell’atto.

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