Ambito di applicazione sanatoria: permesso di costruire

L’art. 36 del T.U. 380/2001, riprendendo quanto già previsto dall’art.13 della legge 47/1985, prevede la possibilità di sanare, a determinate condizioni, gli abusi edilizi consistenti in interventi realizzati in assenza o in difformità dal permesso di costruire e dalla c.d. “SCIA alternativa”.
Il seguente contributo è un estratto del volume: Come sanare gli abusi edilizi -Aggiornato alle novità sul Superbonus

1. La sanatoria per accertamento di conformità

La sanatoria per accertamento di conformità è applicabile:

• agli interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dal permesso di costruire (art. 36 d.P.R. 80/2001);
• agli interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 23 del T.U. 380/2001, c.d. SCIA alternativa (art. 36 d.P.R. 380/2001);
• agli interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, c.d. SCIA (art. 37 d.P.R. 380/2001).

In questa sede ci occuperemo dell’accertamento di conformità utilizzabile nel caso di lavori eseguiti in assenza o in difformità dal permesso di costruire e/o dalla SCIA alternativa (art. 36 del d.P.R. 380/2001); il tema della c.d. SCIA in sanatoria sarà esaminato nel capitolo seguente.

2. L’ambito applicativo della sanatoria

In ogni caso, prima di affrontare lo specifico istituto dell’accertamento di conformità, occorre definirne l’ambito applicativo e quindi innanzitutto individuare, per quanto a grandi linee, quando ricorrono i presupposti che rendono necessari i suindicati titoli abilitativi edilizi:
permesso di costruire e SCIA alternativa.
Il permesso di costruire, introdotto dal T.U. 380/2001, è previsto in relazione a quegli interventi che realizzano una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. L’art. 10 del T.U. 380/2001 individua gli interventi per i quali necessita il permesso di costruire nelle seguenti categorie di lavori:

• a) interventi di nuova costruzione;
• b) interventi di ristrutturazione urbanistica;
• c) interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli artt. 136, comma 1, lett. c) e d), e 142 del medesimo Codice di cui al d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria. A tali categorie di lavori possono aggiungersene altre eventualmente individuate dalle regioni, dato che il terzo comma del medesimo articolo richiama la possibilità, per le regioni, di individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. Da segnalare, al riguardo, che dal momento che le violazioni del permesso di costruire sono penalmente rilevanti (art. 44 del T.U. 380/2001) e che il legislatore regionale non ha competenza ad intervenire in materia penale, l’eventuale violazione delle disposizioni regionali che ampliano i casi da assoggettare a permesso di costruire (invece che a DIA ordinaria) non determina profili di responsabilità penale.

3. Interventi di nuova costruzione

Esaminiamo, brevemente, cosa debba intendersi per interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di ristrutturazione edilizia.
Gli “interventi di nuova costruzione”, richiamati nella prima parte dell’art. 10, sono meglio individuati dall’art. 3, comma 1, lett. e) del medesimo T.U. 380/2001 che elenca i seguenti:
lo inedificato.

• e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);
• e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
• e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
• e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti;
• e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
• e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suo

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