L’amministratore deve avviare le azioni monitorie tese al recupero delle spese condominiali: in caso contrario può essere tenuto a risarcire i condomini.
Volume consigliato: Manuale del condominio
Indice
1. La vicenda
L’ex amministratore di un caseggiato citava in giudizio davanti al Tribunale il condominio, chiedendo la condanna del convenuto al pagamento del complessivo importo di Euro 5.074,03, a titolo di compensi e rimborsi spese per il periodo in cui egli aveva ricoperto la carica di amministratore del condominio medesimo. Il condominio si costituiva in giudizio opponendosi alla domanda e formulando una domanda riconvenzionale per sentir condannare l’ex amministratore al risarcimento dei danni procurati ai condomini nell’ambito dell’attività gestionale. Il Tribunale dava ragione all’attore nei limiti dell’importo di Euro 388,90, mentre rigettava la domanda riconvenzionale. La Corte di Appello rigettava il gravame principale ed accoglieva in parte l’incidentale condannando l’ex amministratore a pagare al condominio la somma di Euro 20.905,17. Secondo i giudici di secondo grado era evidente l’inadempimento dell’attore ai propri obblighi di amministratore per non aver promosso azioni giudiziarie volte al recupero delle spese condominiali non versate da una società condomina. La protratta inerzia, infatti, aveva determinato la definitiva impossibilità di recuperare i crediti condominiali perché la società nel frattempo si era cancellata dal registro delle imprese. Il soccombente, ex amministratore, ricorreva in cassazione facendo presente che la pronuncia di secondo grado aveva dato rilievo alla mancata iniziativa di esigere coattivamente i crediti condominiali nei riguardi della condomina-società sulla base della Legge n. 220/2012 che, in quanto sopravvenuta, non avrebbe potuto essere applicata al caso di specie. Il ricorrente evidenziava che nemmeno gli amministratori succedutisi nel tempo avevano avviato i recuperi dei contributi condominiali, facendo leva sulla solidarietà prevista dall’articolo 63 disp. att. c.c., comma 4. Se fosse stata tempestivamente attivata, avrebbe attutito (se non eliso) la perdita economica del condominio e, conseguentemente, sgravato il ricorrente.
Per avere un’idea più chiara del funzionamento e delle norme relative al condominio, si consiglia il seguente volume, il quale rappresenta una guida completa per gli addetti ai lavori, ma anche per coloro i quali vogliono approfondire la materia.
Manuale del condominio
Il Manuale è una guida completa per chi intende intraprendere l’attività di amministratore di condominio e per gli amministratori professionisti, che già affrontano le complesse e molteplici questioni immobiliari e condominiali.La prima parte si sofferma su alcuni principi fondamentali in materia di proprietà, di comproprietà e di diritti reali. Successivamente, viene trattato il regolamento condominiale, passando poi alla disamina delle parti, degli impianti e dei servizi comuni, con la relativa contabilizzazione e ripartizione delle spese, senza trascurare gli aspetti della contrattualistica e i riflessi fiscali della gestione condominiale.La quinta parte è dedicata al funzionamento dell’assemblea e al ruolo, ai poteri e alle responsabilità dell’amministratore di condominio.Il libro prende poi in esame i rapporti del condominio con i terzi e quelli tra singoli condomini, con le inevitabili controversie che ne derivano, per la soluzione delle quali vengono illustrate le tecniche di risoluzione dei conflitti, imposte per legge.Il volume è stato altresì aggiornato con la vigente normativa in tema, tra gli altri, di:› assemblea telematica;› Riforma del Processo Codice di Procedura Civile e forme di risoluzione alternativa delle controversie (c.d. Riforma Cartabia – D.Lgs. 149/2022);› superbonus e bonus edilizi;› misure antincendio;› equo compenso per le professioni non organizzate in ordini e collegi (legge 49/2023);› potabilità delle acque (D.Lgs. 18/2023).Nell’apposito spazio online, è infine disponibile una raccolta di formule personalizzabili, utilissime per redigere i più importanti atti della pratica condominiale.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA, Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
Silvio Rezzonico | Maggioli Editore 2023
79.80 €
2. Amministratore e azioni monitorie per recupero spese condominiali: la soluzione
La Cassazione ha dato ragione al condominio. Secondo i giudici supremi l’ex amministratore avrebbe potuto proporre ricorso per decreto ingiuntivo ottenendo anche la provvisoria esecuzione del medesimo ed iscrivere ipoteca giudiziale sugli immobili in vendita, così da scongiurare il rischio che la società debitrice, venendo cancellata dal registro delle imprese, non potesse essere più un soggetto escutibile; in ogni caso i giudici supremi hanno ricordato che, anche antecedentemente all’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, non applicabile ratione temporis, l’amministratore aveva l’obbligo di provvedere al recupero dei crediti del condominio ai sensi dell’articolo 1130 c.c., comma 1, n. 3, nonché ex articolo 63 disp. att. c.c.
3. Le riflessioni conclusive
Per l’articolo 1129 c.c., comma 9, c.c., salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. La riscossione trova il suo fondamento nel preventivo e nello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, tant’è vero che ove i condomini siano inadempienti, è previsto il potere di riscossione dei contributi in capo all’amministratore, il quale, ai sensi dell’art. 63 disp. att. civ. c.c., può richiedere, nei confronti dei condomini morosi, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Conseguentemente l’amministratore di condominio è legittimato ad agire in giudizio, senza alcuna autorizzazione, nei confronti dei singoli condomini al fine di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea (Cass. civ., Sez. II, 13/04/2017, n. 9583). Sotto questo profilo l’amministratore di condominio rischia addirittura un’azione di responsabilità nei suoi confronti, da parte del condominio, per non essersi tempestivamente attivato. In altre parole l’amministratore deve esercitare il mandato con la diligenza richiesta dall’articolo 1176 c.c., comma 2. In caso di inadempimento nello svolgimento del mandato risponderà dei danni a titolo di responsabilità contrattuale nei confronti del condominio. È tenuto al rispetto del regolamento e degli articoli 1130, 1131 e 1135 c.c. e, segnatamente, al risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri (Trib. Roma 31 maggio 2022, n. 8568).
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento