Apertura cancello nel muro di recinzione: quando è possibile

Non sempre è possibile l’apertura di un cancello pedonale nel muro di recinzione che separava il giardino di un condomino dal cortile.
riferimenti normativi: art 1102 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Bari, Sentenza del 09/07/2015
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1. La vicenda

Un condomino, proprietario dell’appartamento al piano terra di un caseggiato, richiedeva ai condomini di poter aprire un varco nel muro che separava il suo giardino dal cortile condominiale per installare un cancello. L’assemblea, però, con apposita delibera, esprimeva parere contrario all’apertura di detto cancello. Il condomino conveniva in giudizio il condominio perché venisse accertato e dichiarato il diritto ad aprire, a sue esclusive spese, nel muro di recinzione che separava il proprio giardino dal cortile condominiale, un cancello pedonale largo circa cm.80 sulla sinistra della vasca presente nel cortile. Il Tribunale dava ragione all’attore. Lo stesso giudice, quindi, accertava e dichiarava, ex art. 1102 c.c., il diritto dell’attore di aprire nel muro di recinzione il detto cancello pedonale, con divieto di alterare e/o modificare l’aiuola rialzata e la vasca ornamentale così come posizionati nel vialetto condominiale; in ogni caso annullava la delibera condominiale che aveva espresso parere contrario all’apertura del cancello pedonale per violazione dell’art. 1102 c.c.
Il condomino proponeva appello chiedendo la riforma della sentenza gravata poiché il Tribunale pur avendo autorizzato l’apertura del cancello pedonale, non aveva disposto l’arretramento dell’aiuola rialzata, posizionata sul lato sinistro del cortile condominiale, rendendosi così, di fatto, impossibile il passaggio.
Si costituiva il condominio chiedendo il rigetto dell’appello principale e la riforma della sentenza di primo grado e formulando appello incidentale in merito alla concessa autorizzazione all’apertura di un varco di passaggio nel cortile condominiale per alterazione del decoro architettonico.

2. La questione

È sempre possibile l’apertura di un cancello pedonale nel muro di recinzione che separava il giardino di un condomino dal cortile?

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3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato torto al condomino. La Corte ha osservato che l’apertura di un varco d’accesso nell’area condominiale, può essere autorizzato a patto che non alteri la destinazione delle parti comuni, non impedisca ad altri di farne pari uso, ex art. 1102 c.c., e rispetti il decoro architettonico e la stabilità del fabbricato. Gli stessi giudici di secondo grado hanno perciò accolto l’appello incidentale, ritenendo impossibile la realizzazione del varco d’accesso senza l’arretramento di circa un metro della aiuola condominiale, con conseguente alterazione del decoro architettonico. La Corte ha condannato la parte appellante principale, risultata soccombente, al pagamento delle spese del doppio grado a favore della parte appellata condominio, appellante incidentale.

4. Le riflessioni conclusive

Nel caso esaminato, non è stato ritenuto realizzabile il varco d’accesso senza l’arretramento di circa un metro della aiuola condominiale e vasca ornamentale del cortile. Tali modifiche, se realizzate, avrebbero senz’altro alterato il decoro architettonico dell’edificio. Come è noto però, in base all’art. 1102 c.c., ciascun condomino può trarre dalla cosa comune un’utilità maggiore e più intensa di quella che ne venga tratta dagli altri comproprietari, a condizione che ciò non comprometta il diritto al pari uso da parte dei medesimi e si rispettino ulteriori due parametri: la salvaguardia della stabilità e della sicurezza dell’edificio, l’assenza di alterazioni del decoro architettonico. Le modificazioni di un bene condominiale per iniziativa del singolo condomino sono lecite nelle sole ipotesi in cui esse, oltre a non comprometterne la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico, ed a non alterare la destinazione del bene, non siano lesive dei diritti degli altri condomini relativi al godimento sia delle parti comuni interessate alla modificazione, sia delle parti di loro proprietà. Più in particolare, il condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può, ad esempio, apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all’apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza (Cass. civ., sez. II, 05/01/2000, n. 42). Costituisce però innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.
La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione (Cass. civ., Sez. II, 11/05/2011, n. 10350).

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