Ascensori in condominio: sbalzi termici, clausole vessatorie e ripartizioni spese

L’ascensore è un bene di cui si presume, agli effetti dell’art. 1117, n. 3, c.c., la proprietà comune, almeno in assenza di una diversa previsione contrattuale idonea a superare tale presunzione.
Del resto l’installazione di tale impianto – che costituisce innovazione – può avvenire successivamente alla nascita del condominio; in particolare detta installazione può essere deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’art 1136 c.c., oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l’impianto di proprietà comune. La presenza di questo impianto, di indubbia utilità, può costituire anche fonte di problemi per la collettività condominiale.

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1. Sbalzi termici, danni all’ascensore condominiale e giudice competente: una vicenda recente

Un condominio citava in giudizio una società di distribuzione e somministrazione dell’energia elettrica per richiedere il risarcimento dei danni causati all’impianto ascensore da un forte sbalzo di tensione nella fornitura dell’energia elettrica. Il Tribunale di Catania, con ordinanza del 16 dicembre 2010, dichiarava il difetto di giurisdizione del giudice ordinario, in favore del giudice amministrativo. Lo stesso giudice rilevava che la trasmissione e il dispacciamento di energia elettrica sono servizi pubblici essenziali, affidati in concessione dallo Stato al gestore della rete. Di conseguenza il Tribunale rilevava che le relative controversie dovevano essere devolute alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo. Tuttavia il Tribunale amministrativo regionale per la Sicilia il Lazio, Sezione distaccata di Catania, con ordinanza del 27 marzo 2023, n. 1023, sollevava conflitto negativo di giurisdizione, dubitando a sua volta della propria giurisdizione. In particolare il Tribunale amministrativo evidenziava che, in tale materia, sussiste la giurisdizione del giudice amministrativo soltanto quando la pubblica amministrazione esercita poteri autoritativi di organizzazione ed attuazione del servizio, mentre nella specie le pretese erano solo a carattere patrimoniale, derivando il danno lamentato da un supposto disservizio nell’esecuzione di un contratto, il quale, pur attenendo allo svolgimento di un servizio essenziale, ha per definizione natura privatistica. A risolvere la questione sono intervenute le Sezioni Unite che hanno precisato quanto segue: nelle controversie in questione la giurisdizione appartiene al giudice ordinario. Secondo i giudici supremi la materia dei pubblici servizi può essere oggetto di giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo solo se in essa la P.A. agisce esercitando il suo potere autoritativo ovvero, attesa la facoltà, riconosciutale dalla legge, di adottare strumenti negoziali in sostituzione del potere autoritativo, se essa si avvale di tale facoltà, il cui esercizio, tuttavia, presuppone l’esistenza del potere autoritativo. È stato pertanto precisato che ai fini del riparto di giurisdizione in materia di servizi pubblici – siano essi dati o meno in concessione – occorre distinguere tra la sfera attinente all’organizzazione del servizio e quella attinente, invece, ai rapporti di utenza (Cass. civ., Sez. Un., 04/01/2024, n. 258).

2. Contratto di manutenzione ascensore e clausole vessatorie

Nel nuovo e moderno sistema contrattuale, rafforzato dalla normativa europea, emerge una maggiore attenzione per la giustizia contrattuale, cioè per un contratto che non presenti né uno squilibrio strutturale, né soprattutto uno squilibrio tra prestazioni o di contenuto. Queste considerazioni molto spesso vengono ignorate dalle società di manutenzione degli ascensori condominiali. Del resto, secondo l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, deve essere affermata l’applicabilità della disciplina dei c.d. contratti del consumatore (Codice del Consumo, artt. 33-37, D.Lgs. 206/2005) a quelli conclusi con il professionista dall’amministratore del condominio e volti alla manutenzione, alla conservazione ed al godimento di parti e servizi comuni dell’edificio condominiale, atteso che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale dagli stessi eventualmente svolta.
In quest’ottica (il principio è applicabile a qualsiasi contratto di manutenzione stipulato dal condominio) si è ritenuta vessatoria, in quanto risulta in violazione dell’articolo 33, lettera i) del cosiddetto Codice del consumo, quella clausola che ha l’effetto di stabilire un termine per comunicare la disdetta, eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto (Trib. Santa Maria Capua Vetere 14 dicembre 2023, n. 4828; Trib. Cosenza 11 maggio 2020, n. 844).

3. Spese ascensore e condominio piano terra

In materia condominiale l’impianto dell’ascensore si intende di proprietà comune, secondo la presunzione di cui all’art. 1117, n. 3 c.c., fra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva. In particolare, considerata l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex articolo 1124 c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada che devono contribuire alle spese di manutenzione dell’impianto in questione (Cass. civ., sez. VI, 27/09/2018, n. 23222).