Assemblea condominiale: chi ne fa parte e come si convoca

Le norme che riguardano la convocazione e il funzionamento dell’assemblea sono dettate dall’articolo 1136 del codice civile e sono inderogabili (cioè non è possibile modificarle). Se sono violate l’assemblea e le decisioni prese possono essere nulle o annullabili (vedremo in una prossima puntata, la differenza).

Per approfondire leggi anche “Manuale del contenzioso condominiale” di Riccardo Mazzon

L’assemblea è l’organo principale del condominio, la sua colonna portante. Rappresenta la sua suprema volontà. Per le sue decisioni vale il principio maggioritario.

Le volontà dei singoli condomini non si sommano, si fondono. Il che significa che quando la maggioranza ha deciso, è come se avessero deciso tutti.

Naturalmente le decisioni prese hanno dei limiti, per esempio nella legge e nella sfera di certi diritti dell’individuo. (quello alla salute, quello alla riservatezza eccetera).

E’ utile chiarirlo: nessuna decisione importante può essere presa fuori dall’assemblea, nemmeno se fosse scritta su un pezzo di carta e controfirmata dalla grande maggioranza dei condomini, perché la legge descrive l’assemblea come il luogo dove si dibatte e quindi si può anche cambiare idea nel corso della discussione. Per lo stesso motivo, è di dubbia validità la prassi che l’assemblea deleghi a un gruppo di condomini (per esempio, i consiglieri) il potere di decidere su un determinato argomento, per esempio l’accettazione di un preventivo o la forma di un contratto.

L’assemblea è composta da tutti i condomini e, in certi casi, anche dagli usufruttuari (coloro che hanno diritto di abitare una casa, senza per questo esserne proprietari).

Per le decisioni che riguardano i servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria hanno in genere diritto di voto anche gli inquilini. Essi hanno inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (per esempio l’abolizione della portineria). L’onere della convocazione incombe sul proprietario dell’appartamento.

Con la recente riforma delle locazioni l’articolo 10 della legge 392/78 che stabiliva questi principi è stato reso derogabile: tuttavia quasi tutti i prestampati contrattuali previsti per le locazioni a canone libero (di 4 più 4 anni di durata) e tutti i contratti di affitto previsti per il cosiddetto canone convenzionato (3+2 anni di durata o locazioni transitorie) riportano intoccato il testo dell’articolo 10.

Chi non è del condominio, non può prendere parte all’assemblea, se non espressamente autorizzato dai condomini e comunque senza diritto di voto. A meno che sia delegato da un condomino a votare e decidere per conto suo. Perfino l’amministratore potrebbe esserne escluso. Si tratta di un caso raro ma non impossibile: per esempio potrebbe essere opportuno escluderlo se all’ordine del giorno c’è come argomento la sua sostituzione con un altro professionista.

L’assemblea è convocata dall’amministratore in carica e solo in tre casi può essere convocata da persone differenti. E cioè:

1) da ciascun condomino, quando manca l’amministratore (per esempio, è defunto o gravemente malato);

2) da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio, qualora l’amministratore si sia rifiutato di convocarla; più precisamente, i condomini hanno diritto di convocarla dopo dieci giorni da quando la richiesta è respinta o ignorata, stabilendo anche l’ordine del giorno.

3) dal curatore speciale, come stabilito dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Tutti i condomini e usufruttuari devono essere convocati, anche coloro che possono risultare irreperibili. Poiché è da escludersi la convocazione a voce, e poiché la legge mette a disposizione diversi strumenti (perfino la notifica a mezzo ufficiale giudiziario), vi è sempre la possibilità di convocare in modo legalmente ineccepibile le persone irreperibili.

Va ricordato che recenti sentenze della Cassazione hanno giudicato sufficiente la convocazione con avviso sulle scale, ma solo purché si abbia la certezza che il condomino abbia potuto leggerla, e perfino l’avviso nella cassetta delle lettere, se si possa dimostrare che il condomino la ispeziona giornalmente. Comunque, la lettera raccomandata resta il migliore mezzo, anche se è abbastanza certa anche la consegna a mano da parte del portiere, con firma di ricevuta.

L’assemblea deve essere convocata lasciando almeno 5 giorni tra il momento del ricevimento della comunicazione e quello dell’assemblea stessa. I giorni cominciano a decorrere dal quello seguente il ricevimento dell’avviso da parte del condominio. Non esistono giustificazioni, neanche di forza maggiore, che possano far abbreviare tale termine.

Un amministratore efficiente spedirà quindi gli avvisi con notevole anticipo. Se manca il tempo, potrà servirsi dell’ufficiale giudiziario o della consegna a mano.

L’avviso deve contenere tutti i dati sufficienti per individuare luogo e data dell’incontro. E’ consigliabile che sia indicata anche la data e il luogo dell’assemblea di seconda convocazione, tenendo presente che non deve essere tenuta né nello stesso giorno, ne oltre dieci giorni dalla prima.

E’ assurdo convocare l’assemblea in orari impossibili (per esempio a mezzanotte o alle sei del mattino). Quindi una tale assemblea non è valida. Questo era fino a ieri l’orientamento, condivisibile, della giurisprudenza. Tuttavia va segnalata una sentenza della Cassazione (la 697/2000) che dice esattamente il contrario. Afferma infatti che”in mancanza di una norma che stabilisce il contrario”,”la fissazione in ore notturne non può ritenersi completamente preclusiva della possibilità di parteciparvi”. Quindi, salvo equivoci, la preclusione a certi orari andrebbe inserita nel regolamento contrattuale o anche solo in quello assembleare.

Non esiste un luogo preciso dove deve tenersi l’assemblea: non è neanche previsto che si convochi nello stesso comune dove è situato l’immobile. A seconda della composizione sociale e geografica dei condomini l’assemblea può essere tenuta anche molto lontano dal condominio (per esempio: d’inverno, per una seconda casa estiva, sarebbe bene tenere l’assemblea nel comune dove vive la maggior percentuale di condomini).

Quasi sempre si invita a disertare la prima convocazione e a presentarsi direttamente alla seconda. Per esempio scrivendo in caratteri minuscoli il luogo e la data di prima convocazione, e in caratteri cubitali quelli di seconda convocazione. Ciò accade perché le maggioranze necessarie per la prima convocazione possono essere difficili da raggiungere. Attenzione, però: se l’invito a disertare la prima riunione è sufficientemente esplicito, l’assemblea che si svolgerà dovrà ritenersi di prima convocazione anziché di seconda, con tutte le conseguenze che ne derivano.

La convocazione dell’assemblea deve essere accompagnata da un preciso ordine del giorno: infatti ogni condomino ha il diritto di sapere su che cosa dovrà discutere, anche per potersi preparare in modo adeguato.

Per la validità dell’assemblea in prima convocazione occorre che al momento dell’apertura dell‘assemblea siano presenti di persona o per delega 2/3 del valore dell’edificio e 2/3 dei partecipanti al condominio.

Qualora tale quorum non sia raggiunto, l’assemblea deve essere rinviata alla seconda convocazione, per la validità della quale è necessario che i presenti siano almeno 1/3 dei condomini che possiedono almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Qualora l’assemblea di prima convocazione non sia valida, l’amministratore deve redigere verbale di assemblea deserta che deve essere trascritto nel libro verbali.

Se questa procedura non viene rispettata, l’assemblea di seconda convocazione si intende di prima, con lo spostamento delle relative maggioranze.

Se nell’avviso di convocazione è già indicata la data dell’assemblea di seconda convocazione, l’amministratore non ha altri compiti. Se invece nulla è indicato, l’amministratore deve provvedere a convocare e a tenere entro dieci giorni dal giorno della prima convocazione (ma non lo stesso giorno) l’assemblea di seconda convocazione.

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