È valida la convocazione dell’assemblea condominiale tramite Whatsapp? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
riferimenti normativi: art. 66 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Genova, Sentenza n. 3350 del 23/10/2014
Indice
1. La vicenda: convocazione assemblea tramite Whatsapp
Una condomina, proprietaria di un locale garage, impugnava la delibera condominiale del 20/11/2023, deducendo che non era stata convocata alla riunione assembleare; di conseguenza chiedeva che ne fosse dichiarata la nullità/annullabilità e/o l’inefficacia. L’attrice evidenziava che con la comunicazione di convocazione dell’assemblea ordinaria del 9/10 gennaio 2024, ricevuta il 3/1/2024, aveva appreso che, con la delibera impugnata del 20/11/2023, era stato nominato il nuovo amministratore. Il condominio si costituiva deducendo che i condomini si erano legittimamente autoconvocati in assemblea avvalendosi di un modulo predisposto dall’amministratore dimissionario e consegnato ad uno dei partecipanti al condomino. Quest’ultimo, dopo aver ricevuto dall’amministratore dimissionario l’avviso per la convocazione del 19-20/11/2023, aveva provveduto ad inoltrarlo a tutti i condomini a mezzo dell’applicativo di messaggistica “WhatsApp”. Il convenuto riteneva dunque che l’avviso fosse stato regolarmente comunicato a tutti i condomini e che le censure sollevate dall’attore sulla regolarità della convocazione fossero del tutto pretestuose e finalizzate soltanto a contrastare la nomina del nuovo amministratore. In ogni caso rilevava che la delibera impugnata era stata di fatto sostituita dalla successiva delibera del 22/3/2024, avente medesimo oggetto di quella oggetto di contestazione. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. La questione
Per la convocazione dell’assemblea l’amministratore deve attenersi scrupolosamente alle modalità previste dalla legge?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato torto al condominio. Il giudicante ha osservato come la comunicazione dell’avviso di convocazione a tutti i condomini sia cruciale per la regolare costituzione dell’assemblea: infatti l’omissione della convocazione è causa di annullabilità delle decisioni prese dall’assemblea stessa. Ciò premesso il Tribunale ha sottolineato che le comunicazioni intervenute tra le parti mediante l’applicativo di messaggistica whatsapp sono da considerarsi informali e di natura meramente preparatoria e non certo idonee a determinare una legittima convocazione dell’assemblea condominiale. I messaggi prodotti hanno tutti carattere preliminare. Secondo il decidente tale modalità di comunicazione presenta rilevanti criticità, quali la mancanza di certezza di ricezione, non essendovi la garanzia che tutti i condomini ricevano e leggano il messaggio, e il difetto di forma, non rappresentando la chat un mezzo di comunicazione ufficiale, come la PEC o la raccomandata.
Lo stesso giudice ha messo in rilievo perciò l’irregolarità della convocazione dell’assemblea condominiale del 20/11/2023 effettuata in spregio alle modalità previste dal legislatore.
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4. Le riflessioni conclusive
Attualmente l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.). Si tratta quindi di un atto a forma vincolata, in quanto le forme previste dall’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. devono essere considerate tassative. La norma infatti è inderogabile, come sottolinea chiaramente l’articolo 72 disp. att. c.c.
Lo scopo del legislatore è chiaro: le norme sopra dette mirano a garantire ai condomini la possibilità di organizzare i propri impegni, in modo da poter presenziare all’assemblea e prepararsi in modo adeguato alla discussione dei singoli argomenti, anche chiedendo per tempo all’amministratore copia della documentazione necessaria. L’alternativa Whatsapp per la convocazione, per quanto comoda e spesso richiesta dai condomini, non ha alcuna valenza giuridica. Alcune decisioni però hanno evidenziato che qualora il condomino richieda all’amministratore di essere convocato a mezzo mail ordinaria poi non può dolersi del mancato utilizzo della pec. Per questa corrente di pensiero l’amministratore dovrebbe riportare tale indirizzo e-mail nell’anagrafe condominiale e avere cura di conservare la sottostante autorizzazione scritta, proprio allo scopo di difendere il proprio operato da eventuali e successive contestazioni (App. Brescia, sez. II, 3 gennaio 2019, n. 4; Trib. di Roma, sez. V, 10 gennaio 2023 n. 356). Inoltre è stata ritenuta irregolare una convocazione perché il condominio non ha fornito la prova che il condomino avesse concordato con l’amministratore un diverso mezzo di comunicazione per le convocazioni, rilevando, inoltre, come l’indirizzo e-mail utilizzato per la convocazione fosse intestato, non al condomino, bensì ad un terzo (Trib. Bari 30 giugno 2023, n. 2666). Si è pure sostenuto che le modalità di convocazione previste dall’articolo 66 disp. att. c.c. non ammettono equipollenti ma al massimo la sanatoria dell’invalidità con la presenza all’adunanza (Trib. Napoli 30 gennaio 2024, n. 1222).
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