Assemblea condominiale: deleghe e tipi di maggioranze

Ogni condomino può farsi rappresentare all’assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni. Pertanto chicchessia, anche un estraneo al condominio e anche l’amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite a un’unica persona. La giurisprudenza ammette che il regolamento contrattuale possa disciplinare l’istituto delle deleghe, sia limitando il numero di quelle di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di esserne delegato. La stessa cosa non è possibile se si tratta di un regolamento approvato a semplice maggioranza (assembleare).Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega, perché il rapporto tra delegante e delegato è fiduciario e personale.

 

Per quanto attiene al condominio, il delegato rappresenta in toto il condomino che gli ha dato la delega, perfino se quest’ultimo gli ha comunicato i limiti del suo mandato, o come votare su determinati punti all’ordine del giorno. In tal caso il condomino delegante potrà lamentarsi per l’operato del delegato, anche citandolo in giudizio perchè ha votato in modo differente alle sue istruzioni, ma il rapporto si estingue tra i due, e non coinvolge la validità delle decisioni prese in assemblea. Se un condomino è delegato da più persone, può votare sullo stesso punto all’ordine del giorno diversamente a seconda delle istruzioni date da ciascuna di esse.

Un condomino però non può incaricare più di una persona, neanche se a ciascuno dei delegati è attribuito un mandato per un appartamento diverso. E pertanto illegittimo il comportamento di molti costruttori-venditori che danno delega per rappresentarli in assemblea a tutti coloro che non sono ancora proprietari di un appartamento, ma hanno solo firmato un compromesso di acquisto. Infatti a contare nelle votazioni non è solo il numero di millesimi posseduti, ma anche il numero di condomini presenti, secondo il principio che a ognuno spetta un voto. Se un condomino è rappresentato da più di una persona (ciascuna delle quali potrebbe votare diversamente), tale principio perderebbe di senso.

Il delegato può votare solo sugli argomenti iscritti all’ordine del giorno, perché altrimenti uscirebbe dai limiti del mandato ricevuto. Se vota su un argomento estraneo, il suo assenso o dissenso può essere annullato dal condomino delegante, con un’espressione di volontà.

 

 La delega scritta non è obbligatoria se non in casi eccezionali, ma rimane consigliabile, per evitare contestazioni. La delega verbale e quella telefonica sono quindi possibili (Cassazione, 27 marzo 1998, n. 3251). Secondo una vecchia sentenza della Cassazione (20 novembre 1939, n. 3406) il mandato della moglie intestataria può ritenersi presunto al marito, se questi ha partecipato, nell’interesse della moglie, a tutte le assemblee di condominio.

Sovente il presidente dell’assemblea verifica personalmente con una telefonata se le deleghe verbali sono vere. Non ci pare però esistano responsabilità penali a carico del presidente che non abbia provveduto alla verifica della delega del condomino – scritta o orale – salva l’ipotesi in cui egli abbia avuto la certezza della sussistenza di un falso e, ciò nonostante, ne abbia fatto dolosamente uso per orientare in un certo senso le decisioni.

 

Per evidenti motivi di contrasto di interessi, sarebbe opportuno che il divieto ad essere delegato fosse esteso dal regolamento all’amministratore condominiale, purchè non si tratti di un condomino.

Tuttavia la Cassazione, sin dal 1976 (sentenza n. 270) ha più volte riaffermato il principio che se l’amministratore è anche condomino non può votare, quando la delibera riguarda la sua nomina oppure il suo operato, per esempio l’approvazione del bilancio condominiale. Si tratta di un’interpretazione estensiva dell’articolo 2373 del codice civile, che regola l’assemblea delle società. Vedi ad esempio le sentenze n. 10683 del 2002, n. 15360 e n. 6853 del 2001, n. 11254 e n. 7226 del 1997. Tuttavia se l’amministratore vota in quanto delegato, e non in quanto condomino, non è detto che il conflitto d’interessi sorga, anche in mancanza di una precisa indicazione di voto da parte del condomino delegante. Infatti se l’argomento (per esempio la sua nomina) è all’ordine del giorno in assemblea, si può presumere che i condomini che gli hanno dato procura sapessero cosa facevano. Solo se si riesce a dimostrare che il condomino che dà la delega “non era in grado di rendersi conto, con la normale diligenza, della situazione di conflitto”, il voto non è valido (Cassazione, sentenza 10683/2002).).

 

Più che di “maggioranza”, nelle assemblee di condominio, è il caso di parlare di “maggioranze”: quella per le questioni di ordinaria amministrazione più altre due, per le decisioni più importanti.

Una decisione ordinaria, in seconda convocazione di assemblea (quella che conta), necessita del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che siano almeno 1/3 dei condomini e possiedano almeno 1/3 dei millesimi. Viceversa le scelte che riguardano la nomina, la revoca o la riconferma dell’amministratore, la ricostruzione dell’edificio e le riparazioni straordinarie, il varo o la modifica di un regolamento assembleare, vogliono sempre l’assenso della maggioranza degli intervenuti, ma essi debbono possedere per lo meno metà del valore dell’edificio.

Infine le cosiddette innovazioni, cioè le opere non necessarie che rendono però migliori o più comode le parti comuni, pretendono l’accordo della maggioranza condomini (e non solo di quelli presenti in assemblea), che possiedano perlomeno i 2/3 dei millesimi di proprietà.

Come si nota, ciascuna delle maggioranze è doppia. Ai fini del conteggio delle teste, cioè dei partecipanti al condominio, vi è perfetta democrazia. Perciò il parere del proprietario di un box pesa sulla bilancia esattamente quanto il voto del proprietario di cinque grandi appartamenti nel palazzo, il cui voto non può nemmeno essere frazionato per ogni appartamento che possiede. Dall’altra conta anche il principio di proprietà: chi possiede più metri quadrati in condominio (e quindi più millesimi di proprietà) vale di più di chi ne possiede meno.

Questo principio misto di calcolo talvolta funziona bene e talaltra ha strani effetti: tanti piccoli proprietari possono mettere i bastoni nelle ruote di uno grande ma anche quello grande può impedire le scelte dei piccoli, con il risultato di congelare ogni decisione.

Non va trascurato che esistono anche decisioni importantissime (modifica dei millesimi, modifica del regolamento contrattuale, vendita di parti comuni) che non possono essere prese in assemblea, se non con l’assenso di tutti i condomini che abitano nel palazzo (non bastano quelli presenti in assemblea). 

 

I millesimi che contano dal punto di vista del voto sono quelli di proprietà, che risultano dalle tabelle allegate al regolamento condominiale. in mancanza e comunque solo provvisoriamente possono essere sostituiti da un altro sistema (per esempio: tenendo conto del i numero dei vani), salvo poi effettuare i necessari conguagli. Rappresentano la quota di proprietà “virtuale” di ciascun condomino sulle parti comuni del palazzo. Virtuale, perché in realtà il condominio è una comunione indivisa di beni e diritti, e quindi nessuno è più proprietario dell’altro. Essi stabiliscono anche quanto il condomino partecipa alle spese (ma., come vedremo, non necessariamente a tutte). Ai millesimi e alla loro eventuale modifica, è dedicata un’altra sezione di questa guida.

 

 Si rammenta che il voto è sempre unico e non può essere frazionato: se si presentano in assemblea più persone in comunione o comproprietari. essi devono scegliere un rappresentante unico. In mancanza il presidente dell’assemblea provvede mediante sorteggio.

Moglie e marito che hanno in comunione uno o più appartamenti, eredi che hanno (anche con quote diverse) in comproprietà lo stesso immobile, o comproprietari in quote diverse della stessa unità immobiliare, hanno quindi diritto a un solo voto e dovranno mettersi d’accordo tra di loro. Se l’accordo non si trova, il presidente dovrà tirare a sorte, facendo poi trascrivere il tutto nel verbale.