Assenza di piano attuativo ed edificazione dei terreni

Secondo un orientamento giurisprudenziale prevalente un terreno è suscettibile di edificazione in assenza di piano attuativo, soltanto quando si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo e, quindi, allorché ricorrano, congiuntamente, le seguenti condizioni: a) l’area, seppur edificabile, non sia stata ancora edificata; b) ricada in una zona integralmente interessata da costruzioni; c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione, primarie e secondarie, previste dagli strumenti urbanistici; d) sia valorizzata da un provvedimento edilizio del tutto conforme al piano regolatore generale.

N. 00434/2011 REG.PROV.COLL.

N. 01876/2008 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1876 del 2008, proposto da***

contro***

nei confronti di***

per l’annullamento

della delibera del Consiglio Comunale di Vanzaghello n. 4 del 8.2.2008, avente ad oggetto “ piano di Governo del Territorio: esame e controdeduzioni alle osservazioni – approvazione definitiva”;

della delibera del Consiglio Comunale di Vanzaghello n. 35 del 28.7.2007, avente ad oggetto adozione del PGT ai sensi della L.R. 12/2005 e conseguenti provvedimenti”.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Vanzaghello;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 16 dicembre 2010 la dott.ssa ************ e uditi per le parti l’avv. ****************, in sostituzione dell’avv. ****, per i ricorrenti e l’avv. **************** per il Comune di Vanzaghello;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:

FATTO

La società ricorrente è proprietaria di un terreno nel Comune di Vanzeghello, classificato in base al PRG come “Zona B3 – residenziale esistente e di complemento”, in quanto inserito in una parte di territorio già prevalentemente edificato con destinazione residenziale, in cui è consentita l’edificazione con semplice concessione edilizia, con la previsione di un indice di fabbricabilità fondiaria pari a 1,00 mc/mq.

A seguito dell’approvazione del PGT, l’area è stata azzonata come C2, “aree di trasformazione a destinazione residenziale: aree residenziali di nuovo impianto”. In base all’art 10 del Documento di Piano in queste aree l’edificazione presuppone il piano attuativo, applicando i seguenti parametri edificatori:

– indice di utilizzazione territoriale: 0,33 mq/mq;

– indice di utilizzazione fondiario: 0,508 mq/mq, con obbligo di cessione del 35% della superficie totale del lotto a titolo di compensazione e valorizzazione paesaggistica ed ambientale.

Avverso gli atti del PTG parte ricorrente articola le seguenti censure:

1) Violazione di legge (artt 7 e segg. L. 1150/1942; art 12 L.R. 12/2005); difetto di istruttoria; illogicità manifesta e irrazionalità; irrazionalità e contraddittorietà: la scelta di inserire l’area in una zona C è illogica essendo una zona completamente edificata;

3) Violazione di legge (artt 7, 12 e 17 L. 1150/1942; D.M. 1444/68; art 12 L.R. 12/2005; art 12 L. 241/90); eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione; illogicità manifesta e irrazionalità: si rendeva necessaria una motivazione puntuale e precisa sulla scelta di prevedere uno standard superiore a quello di legge;

4) violazione di legge (artt 7 e segg. L. 1150/1942), eccesso di potere per carenza di attività istruttoria, travisamento, carenza di presupposti ed illogicità manifesta, essendo stata inclusa all’interno del perimetro del comparto la porzione del terreno già destinata a strada privata;

5) Violazione di legge (art 11 L.R. 12/2005); eccesso di potere per travisamento, contradditorietà e illogicità manifesta: non è stata introdotta alcune disciplina per l’incentivazione dell’edilizia bioclimatica.

Veniva altresì introdotta la riserva di agire ex art 35 D. Lvo 80/98.

Si costituiva in giudizio il Comune intimato, chiedendo il rigetto del ricorso.

Il Collegio ha disposto due verificazioni .

Nella prima, affidata al Responsabile dell’Ufficio tecnico del Comune di Vanzaghello, veniva chiesto di descrivere lo stato di urbanizzazione del comparto, con la precisazione delle opere di urbanizzazione, sia primaria, sia secondaria, già esistenti e di quelle che risulterebbero necessarie nel caso di edificazione dei lotti ancora liberi e chiarimenti sulla nuova disciplina cui è sottoposta l’area de qua, a seguito dell’entrata in vigore del PGT, con la precisazione degli indici edificatori, della capacità insediativa, del criterio di calcolo degli standard e dei criteri di perequazione.

La seconda, affidata al Settore territorio della Regione Lombardia, relativa alla disciplina urbanistica; veniva chiesta una relazione sulla nuova disciplina cui è sottoposta l’area de qua, a seguito dell’entrata in vigore del PGT, con la precisazione degli indici edificatori, degli standard, della capacità insediativa, del criterio di calcolo degli standard e dei criteri di perequazione, raffrontando le relazioni e i dati riportati nelle relazioni di parte, prodotte in giudizio.

La relazione veniva depositata in data 9 luglio 2010.

Le parti depositavano in vista dell’udienza di merito memorie e repliche.

All’udienza del 16 dicembre 2010 il ricorso veniva trattenuto dal Collegio per la decisione.

DIRITTO

1) la società ricorrente impugna gli atti del PGT, nella parte in cui l’area di sua proprietà, classificata in base al PRG come “Zona B3 – residenziale esistente e di complemento”, viene azzonata come C2, “aree di trasformazione a destinazione residenziale: aree residenziali di nuovo impianto”, con necessità di piano attuativo e nuovi parametri edificatori.

2) Le censure vertono su due profili differenti: la previsione del piano attuativo per l’edificazione e il superamento degli standard.

2.1 La prima censura attiene alla scelta di qualificare il terreno come C2, “aree di trasformazione a destinazione residenziale: aree residenziali di nuovo impianto”, condizionando l’edificazione al piano attuativo: sostiene parte ricorrente che l’area per il livello di urbanizzazione che presenta, non richiederebbe il piano attuativo.

Il Collegio ha disposto sul punto una verificazione, effettuata dal Responsabile dell’Ufficio tecnico Comunale di Vanzaghello, da cui è emerso che la zona in cui è collocata l’area “non risulta dotata di servizi (scuole, uffici, attività commerciali e per il tempo libero)” e che “allo stato attuale parte dell’area non è ancora dotata di rete fognaria; mancano altresì le aree a standard per l’urbanizzazione di tipo secondario”.

Secondo l’orientamento prevalente un terreno è suscettibile di edificazione in assenza di piano attuativo, soltanto quando si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo e, quindi, allorché ricorrano, congiuntamente, le seguenti condizioni: a) l’area, seppur edificabile, non sia stata ancora edificata; b) ricada in una zona integralmente interessata da costruzioni; c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione, primarie e secondarie, previste dagli strumenti urbanistici; d) sia valorizzata da un provvedimento edilizio del tutto conforme al piano regolatore generale (Consiglio Stato, sez. IV, 10 giugno 2010, n. 3699).

Nel caso di specie non può affermarsi che l’area sia totalmente urbanizzata e quindi non è censurabile la scelta dell’Amministrazione di subordinare, per detta area, l’edificazione al piano attuativo.

Il motivo va pertanto respinto.

3) I tre motivi successivi (rubricati ai numeri 2,3 e 4) riguardano la disciplina edificatoria: lamenta parte ricorrente il superamento degli standard, sia nel caso in cui venga applicata la perequazione sia senza tale sistema.

Parte ricorrente nel ricorso e nelle perizie prodotte nel corso del giudizio, ha affermato che lo standard da cedere sarebbe superiore a quello posto dalla legge, in assenza di una puntuale motivazione a sostegno della necessità di detto sovradimensionamento.

Infatti, sempre secondo la tesi di parte ricorrente, la dotazione di standard imposta dal PGT per gli ambiti soggetti a piano esecutivo corrisponde a 40,37 mq per abitante.

Con riferimento al PL in esame la misura dello standard risulta pari a mq 66,07 per abitante.

Il sovradimensionamento sarebbe ancora più elevato nel caso in cui venisse applicato il sistema perequativo: mq 162 mq/ab (cfr. i dati riportati nella memoria del 14 maggio 2010).

Sarebbe altresì illogico l’indice territoriale previsto dall’art 13 della NTA: se i proprietari non applicano il sistema della perequazione, cedendo aree per una superficie pari a quella territoriale del comparto, l’indice territoriale viene ridotto da 0,33 a 0,22 mq/mq.

Vi sarebbe poi una previsione errata, in quanto è stata inclusa all’interno del perimetro del comparto una porzione di terreno già destinata a strada privata di accesso a lotti estranei al comparto stesso: ciò rivelerebbe la scarsa conoscenza dello stato dei luoghi da parte del pianificatore e la mancanza di una puntuale ricognizione dello stato di fatto.

Il Collegio, a fronte della discrasia tra i dati riportati dal tecnico Comunale e il perito di parte, ha disposto una verificazione, incaricando il Direttore del Settore Urbanistico della Regione Lombardia.

Nella verificazione, dopo l’esame di tutti gli indici edificatori della zona, è stata calcolata la capacità insediativa con e senza perequazione, gli standard e sono state raffrontate le due perizia.

Quanto agli standard, nella relazione si dà atto che nel caso di non applicazione del principio della perequazione viene richiesta una dotazione di standard non proporzionata alla effettiva capacità insediativa determinata dall’indice edificatorio nominale della zona senza perequazione, ma superiore e proporzionale alla capacità insediativa determinata dall’indice nominale della zona con perequazione.

Il verificatore ha concluso che la capacità insediativa teorica senza applicare il principio della perequazione è pari a 14 abitanti, con la perequazione aumenta a 22 abitanti.

Le aree a standard da cedere sono 545 mq nel primo caso, 3188 nel secondo e quindi in entrambi i casi la misura dello standard è altamente superiore rispetto all’indicazione di legge: 38,99 mq/ab e 144,95 mq/ab.

Quindi, sebbene non vi sia coincidenza perfetta con i dati di parte ricorrente, è però confermato il sovradimensionamento, che, secondo la difesa dell’Amministrazione risulterebbe giustificato nel Piano dei Servizi in relazione alle esigenze di razionalizzazione dello sviluppo futuro.

Ad avviso del Collegio la censura di mancata motivazione della scelta di sovradimensionamento dello standard è fondata.

Infatti da un lato, la L.R. 12/2005 ha riproposto, all’art 9 comma 3, il limite di standard già previsto nella legge statale, cioè 18 mq/ab, misura che vale anche per i piani attuativi.

Dall’altro lato la giustificazione del sovradimensionamento, riferita a tutto il PGT e non all’ambito in esame, è generica e non risponde a quei requisiti già indicati dalla giurisprudenza, che sono condizione essenziale per il superamento dello standard di legge: è principio pacifico che il discostamento dagli standard minimi non necessita di motivazione laddove si tratti di aumento contenuto, ma la motivazione s’ impone, con riguardo alle specifiche e peculiari esigenze che sostengono la scelta pianificatoria, qualora questa si sostanzi in un consistente sovradimensionamento rispetto alle soglie di legge (in tal senso, ex plurimis Consiglio Stato , sez. IV, 01 marzo 2010 , n. 1176).

Nel caso di specie, nonostante alcuni dati delle parti non coincidano, tuttavia è pacifico che lo standard sia sovradimensionato e la edificabilità eccessivamente ridotta e che manchi una puntuale motivazione sulla scelta di richiedere maggiori standard per il comparto in esame.

Per tale ragione il motivo va accolto, con conseguente annullamento degli atti del PGT limitatamente alla disciplina edificatoria dell’area di parte ricorrente.

4) Generica e inammissibile, per mancata dimostrazione dell’utilità che può derivare dall’accoglimento del motivo, è invece l’ultima censura (n. 5), relativa alla violazione dell’art 11 comma 5 L.R. 12/2005, perché non sarebbero state introdotte nel nuovo piano forme di incentivazione degli interventi edilizi improntati al risparmio energetico.

5) In conclusione il ricorso deve essere in parte accolto, con conseguente annullamento della disciplina edificatoria sopra specificata; va respinto per il resto.

In considerazione della novità della disciplina urbanistica e della reciproca soccombenza, le spese di giudizio possono essere compensate tra le parti.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, in parte lo respinge e in parte lo accoglie e per l’effetto annulla l’impugnato PGT relativamente alla disciplina edificatoria dell’area di parte ricorrente.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 16 dicembre 2010 e del 2 febbraio 2011 con l’intervento dei magistrati:

************, Presidente

**************************, Consigliere

************, Primo Referendario, Estensore

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 10/02/2011

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)