L’avviso ex art. 1577 c.c., è un atto negoziale unilaterale?

L’avviso ex art. 1577 c.c., comma 2, è un atto negoziale unilaterale?
riferimenti normativi: art. 1577 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 16136 del 08/07/2010
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1. La vicenda

Il conduttore di un locale commerciale (panetteria-pasticceria) di proprietà di un ente pubblico, dopo un’ispezione riceveva dall’ASL un’intimazione a procedere al parziale ripristino della pavimentazione e della piastrellatura del locale, intervento la cui necessità, peraltro, era già stata comunicata alla locatrice prima dell’avvenuta ispezione. Successivamente faceva pervenire anche al locatore una copia della comunicazione già inviata all’ASL con cui aveva richiesto una proroga del termine per l’esecuzione dei lavori suddetti. Secondo il titolare della panetteria detta comunicazione si doveva considerare come un avviso ex art. 1577 c.c., comma 2. Di conseguenza, vista la perdurante inerzia dell’ente pubblico, provvedeva di sua iniziativa e a proprie spese al rifacimento e alla piastrellatura della pavimentazione, per un costo di € 16.2000,00. Si rivolgeva poi all’autorità giudiziaria per il recupero di tale somma ma il giudice di primo cure rigettava la domanda, con decisione poi confermata da quello di appello. In particolare, secondo i giudici di secondo grado, l’inoltro, alla locatrice, della richiesta (inviata alla ASL) di proroga del termine per il compimento dei lavori, non integrava l’avviso al locatore di eseguire riparazioni urgenti di cui all’articolo 1577 c.c., comma 2; del resto la Corte evidenziava che la ASL aveva notato alcune piastrelle staccate e conseguentemente richiesto il ripristino del pavimento “ove necessita”, senza pretendere l’integrale sostituzione del pavimento e del rivestimento. Il conduttore ricorreva in cassazione facendo presente, tra l’altro, che la missiva inviata all’ASL e al locatore per ottenere una proroga del termine per il compimento dei lavori si doveva intendere come un avviso ex art. 1577 c.c.; in altre parole secondo il ricorrente, sia il significato letterale delle parole contenute nella missiva, che quello complessivo della stessa, deponeva nel senso che l’intendimento del locatario fosse di procedere all’avviso di cui all’art. 1577 c.c., comma 2. Lo stesso conduttore quindi lamentava una violazione dei criteri di interpretazione di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c., applicabili agli atti negoziali unilaterali in virtù del disposto di cui all’art. 1324 c.c.
In ogni caso sosteneva che la Corte aveva del tutto omesso di considerare come già prima dell’ispezione della ASL il locatore fosse stato avvertito dell’urgenza dei lavori di ripristino del pavimento, senza nulla fare al riguardo, pur avendo un tecnico dell’ente pubblico proceduto ad un sopralluogo.

2. La questione

L’avviso ex art. 1577 c.c., comma 2, è un atto negoziale unilaterale?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al conduttore. Secondo i giudici supremi l’avviso ex art. 1577 c.c., comma 2, non ha natura negoziale ma appare, piuttosto, un atto giuridico in senso stretto. Per la Cassazione, poiché il tratto caratteristico di tali atti consiste nel fatto che i loro effetti “si producono indipendentemente dalla volontà del soggetto, essendo stabiliti direttamente dalla legge”, si deve concludere che, nell’interpretare il loro contenuto, ciò che rileva non è tanto l’intento dell’autore, quanto la riconoscibilità del medesimo, con conseguente “inutilizzabilità di criteri dettati per l’interpretazione di contratti dall’art. 1362 c.c.; in ogni caso per i giudici supremi il conduttore, pur chiamando in causa gli artt. 1362 e 1363 c.c., non ha svolto precise e chiare argomentazioni dirette ad evidenziarne la violazione o la falsa applicazione, limitandosi a sostenere un’interpretazione alternativa rispetto a quella fatta propria dalla sentenza impugnata.

4. Le riflessioni conclusive

Quando l’immobile locato necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Quindi, purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell’immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza da parte del locatore, di tale necessità e l’inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, equivalgono al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore è tenuto ai sensi dell’art. 1577 c.c., nell’ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente. Si noti che quando dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore (Cass. civ., Sez. III, 08/07/2010, n. 16136). È importante sottolineare che l’avviso ex art. 1577, comma 1, c.c., può esser dato in qualunque forma, a mezzo di lettera, telefonata, ecc., e, per la sua stessa natura, deve essere tempestivo. Detto avviso – secondo la giurisprudenza – incombe al conduttore non solo in caso di guasto, ma anche di vizio di cui all’art. 1578 c.c. (Cass. civ., sez. III, 06/03/1995, n. 2605).

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