Le azioni edilizie
Tra le obbligazioni principali del venditore l’art. 1476 c.c. elenca quella di “garantire il compratore dai vizi della cosa”. Un vizio è tale qualora renda la cosa inidonea all’uso o ne diminuisca notevolmente il valore.
Se il bene venduto si rivela viziato la disciplina codicistica accorda al compratore due azioni (art. 1492 c.c.), la cui origine risale al diritto romano, dette tuttora edilizie (perché concesse dagli edili curuli nei loro editti), l’una ai fini della risoluzione del contratto (azione redibitoria), l’altra invece volta ad ottenere una riduzione del prezzo (azione estimatoria).
Il vizio
Presupposto per esperire le due sopracitate azioni è la presenza di un vizio, da intendersi quale imperfezione materiale del bene consegnato al compratore, anche occulta, purché esistente al momento della stipulazione del contratto.
L’acquirente conserva il diritto alla garanzia disposta a suo favore anche se il venditore non è responsabile del difetto lamentato e anche se, al momento del perfezionamento dell’accordo, non ne era a conoscenza.
La natura della garanzia per vizi e l’onere della prova
Per comprendere il dibattito sull’onere della prova nell’ambito delle azioni edilizie è opportuno affrontare preliminarmente la questione relativa alla natura della garanzia per vizi nella compravendita che ha lungamente diviso la giurisprudenza e la dottrina.
Poiché, come si evince dalla lettura dell’art. 1476 c.c., rubricato “obbligazioni principali del venditore”, il legislatore pone in capo al venditore l’obbligo di garantire il bene da eventuali difformità, sembra essere scontato che anche la consegna del bene esente da vizi costituisca il contenuto di un’obbligazione gravante sull’alienante la cui violazione implica un inadempimento. Di conseguenza, in applicazione del principio affermato dalla Cassazione nel 2001[[1]] – secondo cui chi deduce un inadempimento è tenuto a provare solo la fonte del proprio diritto, mentre spetta al debitore dimostrare di aver eseguito prontamente ed esattamente la prestazione – per il venditore sarebbe sufficiente allegare il titolo del diritto azionato mentre il compratore dovrebbe dimostrare l’adempimento, ovvero che, al momento della consegna, la cosa era perfettamente integra e funzionante.
La predetta impostazione tuttavia non è stata unanimemente accolta dalla dottrina e altresì dalla giurisprudenza.
Si è osservato in dottrina che la violazione del venditore, poiché l’origine del vizio precede il perfezionamento dell’accordo, non è equiparabile ad un inadempimento di un’obbligazione, sorta appunto dal contratto concluso. Alcuni autori[[2]] hanno sostenuto che la garanzia per vizi costituisca un’assicurazione contrattuale che tutela il compratore contro i rischi insiti nella stessa conclusione del contratto, consentendogli di raggiungere ugualmente il risultato programmato. Un altro orientamento[[3]] prospetta che il compratore di un bene difettoso incorra in errore, un vizio del consenso, e che pertanto le azioni edilizie sarebbero delle azioni di annullamento del contratto. Infine, alcuni[[4]] riconducono l’istituto in esame alla presupposizione da cui deriva la facoltà di chiedere la risoluzione o la modifica del prezzo, ritenendo che l’acquirente concluda il contratto sulla base di una falsa rappresentazione della realtà.
Anche la giurisprudenza non ha sempre condiviso la stessa opinione.
Prima del 2013 la giurisprudenza della Suprema Corte[[5]] riteneva che la consegna di un bene difettoso integrasse un inadempimento. Di conseguenza affermava che l’onere di provare il vizio, il danno e il relativo nesso causale grava sull’acquirente che invoca la garanzia.
Sulla base dell’interpretazione dell’art. 2697 c.c. in materia di onere della prova fornita dalla giurisprudenza maggioritaria fino al 2001, il creditore che chiede la risoluzione deve dimostrare l’inadempimento e, una volta fornita tale prova, il debitore è tenuto eventualmente a giustificare l’inadempimento attribuitogli (diversamente, si affermava, nell’ipotesi in cui si domanda l’esecuzione del contratto l’attore è tenuto a provare solo il titolo che costituisce la fonte del diritto vantato, ovvero l’esistenza di un contratto).
La seconda sezione della Cassazione, con sentenza emessa il 2 settembre 2013 n. 20110, ha rilevato un mutamento di orientamento giurisprudenziale sulla ripartizione dell’onere della prova che comporta notevoli conseguenze nell’ambito della materia qui trattata.
Le Sezioni Unite nel 2001[[6]] hanno infatti unificato il regime probatorio delle azioni di adempimento e di risoluzione contrattale asserendo che l’art. 2697 c.c. deve intendersi, in entrambi i casi, nel senso che il creditore agente è tenuto a dar prova unicamente della fonte del diritto fatto valere e può limitarsi ad allegare l’inadempimento mentre il debitore è gravato dalla dimostrazione del fatto estintivo dell’altrui pretesa costituito dall’avvenuto adempimento. Dopo aver recepito detto principio, la Cassazione nel 2013 osserva che il venditore nella compravendita ha l’obbligo di consegnare un bene in grado di realizzare le utilità alle quali la prestazione è preordinata. Poiché la consegna di un bene difettoso costituisce un adempimento inesatto, equiparabile all’inadempimento, il compratore (creditore) che si avvale della garanzia accordatagli dovrà soltanto allegare il vizio della cosa tale da renderla inidonea all’uso o diminuirne apprezzabilmente il valore mentre il venditore (debitore), in ragione del principio di vicinanza della prova, dovrà provare di aver consegnato la cosa immune da vizi.
Da ultimo, sono intervenute le Sezioni Unite che, con sentenza del 3 maggio 2019 n. 11748, ribaltando il precedente orientamento, hanno abbracciato l’opinione dottrinale secondo cui la garanzia per i vizi della cosa venduta dà luogo ad un’assicurazione contrattuale che la legge pone a carico del venditore e hanno modificato, conseguentemente, la disciplina dell’onere probatorio. Ma andiamo con ordine e analizziamo i passaggi compiuti dalla Suprema Corte.
a) Il venditore non è obbligato a consegnare la cosa esente da vizi
L’art. 1476 n. 1 prevede l’obbligo di consegnare all’acquirente la cosa, da consegnarsi ai sensi dell’art. 1477 “nello stato in cui si trovava al momento della vendita”, senza alcun riferimento all’esenzione dai vizi.
L’art. 1476 n. 3, invece, obbliga il venditore a garantire la controparte dai vizi della cosa. Tuttavia, l’immunità dai vizi non costituisce il contenuto di un’obbligazione negoziale, in quanto l’obbligazione può avere ad oggetto una prestazione futura ma non il modo di essere attuale del bene dedotto, la cui titolarità si trasferisce al compratore nel momento della conclusione del contratto, solitamente precedente alla consegna (nella compravendita di cosa determinata. Nella compravendita di cosa generica la proprietà si trasferisce in seguito all’individuazione).
b) Il venditore è obbligato a prestare un’assicurazione in ordine all’eventuale verificarsi di vizi
L’art. 1476 n. 3 non obbliga il venditore a consegnare il bene immune da vizi ma gli impone di “garantire dai vizi”, da intendersi nel senso di “assicurare” – accollandosi il rischio del verificarsi di eventi che incidono sull’integrità del bene – e di soddisfare la pretesa indennitaria di tipo restitutorio dell’acquirente, per non aver quest’ultimo potuto conseguire il risultato programmato contrattualmente.
Così si legge infatti nella sentenza esaminata: “deve allora concludersi che il disposto dell’art. 1476 c.c., là dove qualifica la garanzia per vizi come oggetto di una obbligazione, va inteso non nel senso che il venditore assuma una obbligazione circa i modi di essere attuali della cosa, bensì che egli è legalmente assoggettato all’applicazione dei rimedi in cui si sostanzia la garanzia stessa”.
c) Il venditore non è posto in una situazione di obbligazione ma di soggezione
Per definire la posizione dell’alienante le S.U. riprendono un orientamento affermato dalla stessa Corte nel 2012[[7]] secondo cui il venditore non si trova in una situazione di “obbligazione” ma di “soggezione” nei confronti dell’acquirente, che può chiedere la modifica del contratto di vendita o la sua caducazione.
d) La cosa venduta viziata integra un’imperfetta attuazione del risultato traslativo promesso
Alla luce delle predette considerazioni si ricava che la consegna di una cosa venduta viziata non integra un inadempimento di un’obbligazione, fermo restando il verificarsi un inadempimento contrattuale, inteso non come mancata esecuzione di una prestazione ma come “imperfetta attuazione del risultato traslativo promesso”, che genera in capo al venditore una responsabilità di tipo contrattuale speciale basata sul solo presupposto oggettivo dell’esistenza dei vizi, esponendolo all’esercizio delle azioni edilizie che il compratore può in tal caso esperire.
e) L’onere della prova del vizio grava sul compratore
Poiché la disciplina delle azioni edilizie non può essere inquadrata nello schema dell’inadempimento, il principio fissato dalla richiamata Cassazione del 2001 – secondo cui il creditore che agisce per l’adempimento o per la risoluzione deve dimostrare solo il titolo del diritto azionato e il termine di scadenza mentre il debitore ha l’onere di provare il fatto estintivo costituito dall’adempimento – non è applicabile al caso di specie.
Ai sensi dell’art. 2697 c.c., pertanto, il compratore che domanda la risoluzione o la modifica del prezzo è tenuto a dimostrare il presupposto che giustifica l’azione esperita, ovvero la mancata attuazione del risultato traslativo promesso a causa della presenza del vizio.
Se ne ricava pertanto che “in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all’art. 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all’art. 1492 c.c. è gravato dell’onere di offrire la prova dell’esistenza dei vizi”.
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Il principio della vicinanza della prova
Come si coniuga la predetta decisione delle S.U. con il principio della vicinanza della prova? Si potrebbe infatti obiettare che per l’acquirente non è agevole dimostrare che, al momento della consegna del bene, il vizio già esisteva.
Si noti tuttavia che l’acquirente deve fornire una prova positiva (esistenza del vizio) e ciò risulta più semplice che fornire una prova negativa (l’assenza del vizio, nel caso in cui l’onere gravasse sul venditore).
La situazione va comunque valutata caso per caso. La Corte infatti non esclude la possibilità di effettuare una verifica ad hoc, a seconda della fattispecie concreta, “su quale sia la fonte di prova che meglio può offrire la dimostrazione dell’inesattezza dell’inadempimento e su quale sia la parte che più agevolmente può accedere a tale fonte”.
[2] G. GORLA, Azione redibitoria, Enc. Dir., IV, Milano, 1959; F. GALGANO, Vendita, Enc. dir., XLVI, Milano, 1993; A. DI MAJO – A. GIAQUINTO, L’esecuzione del contratto, Milano, 1967
[3] U. GRASSI, I vizi della cosa venduta nella dottrina dell’errore. Il problema dell’inesatto adempimento, Napoli, 1966; G. MIRABELLI, L’atto non negoziale nel diritto privato italiano
[4] A. LUMINOSO, Vendita – Contratto estimatorio, in Tratt. dir. comm., diretto da BUONOCORE, sez. II, T. 3.I, Torino, 2004; AA.VV., a cura di D. VALENTINO, I contratti di vendita
[5] Cass. 1035/68; Cass. 2841/74; Cass. 7986/91; Cass. 8533/94; Cass. 8963/98; Cass. 13695/07; Cass. 18125/13.
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