Bagno condominiale: obbligo di manutenzione al condominio

Nel c.d. “case di ringhiera”, i cui alloggi sono privi dei servizi igienici, grava sul condominio l’obbligo di manutenzione del bagno condominiale. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Milano, Sentenza del 02/05/2023, n. 3526

1. La vicenda: l’inagibilità del bagno condominiale

Una condomina, titolare di un appartamento in un condominio (c.d. casa di ringhiera), poteva l’utilizzare, insieme ad altre due unità immobiliari poste sullo stesso piano, un bagno condominiale. I servizi igienici in questione, però, versavano in avanzato stato di degrado al punto da essere inutilizzabili. La condomina chiedeva in più occasioni al condominio di provvedere alla loro sistemazione, affinché potessero essere utilizzati, ma senza conseguire alcun risultato. Di conseguenza si rivolgeva la Tribunale facendo presente che detta situazione determinava per l’attrice l’impossibilità di poter fruire appieno della propria unità immobiliare, non disponendo la stessa di un servizio igienico e risultando quello condominiale di cui aveva l’utilizzo totalmente inagibile. Pretendeva, quindi, il ripristino della struttura del bagno ed il risarcimento dei danni. Si costituiva il condominio chiedendo il rigetto delle domande dell’attrice. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

2. La questione

Cosa può accadere al condominio che non adempie all’obbligo custodiale e manutentivo delle parti comuni previsto dall’articolo 2051 c.c.?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione all’attrice. Lo stesso giudice ha notato che, dalla documentazione prodotta dall’attrice e dalla successiva C.t.u., è emerso come l’obbligo di custodia del bagno comune non sia stato assolto: i servizi igienici sono risultati in un forte stato di degrado e il mancato obbligo manutentivo in capo al condominio ha determinato l’impossibilità per l’attrice di poter utilizzare e/o concedere in locazione l’unità immobiliare di sua proprietà. Il Tribunale ha notato quindi che l’inerzia nel manutenere i servizi igienici ha provocato conseguenze negative nei confronti dell’attrice la cui unità immobiliare è sprovvista di servizi igienici. Il giudicante ha condannato il condominio a provvedere alla manutenzione ed al ripristino del servizio igienico in questione. Inoltre ha riconosciuto il diritto dell’attrice al risarcimento dei danni per il mancato utilizzo dell’immobile di sua proprietà, quantificato in € 10.436,00. Infine ha condannato il convenuto al pagamento di € 50,00 in favore dell’attrice per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione delle opere in caso di inosservanza (a decorrere dal quarantesimo giorno dalla pubblicazione della sentenza), nonché al pagamento delle spese processuali.

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4. Le riflessioni conclusive

Nelle cosiddette “case di ringhiera”, i cui alloggi sono privi dei servizi igienici, è frequente l’esistenza di un bagno comune al servizio delle unità immobiliari presenti sullo stesso piano. In presenza di un bagno comune è legittimo che i condomini facciano un uso più intenso di tale parte condominiale, purché tale utilizzo non violi il duplice divieto posto dall’art. 1102 c.c., di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto (Cass. civ., sez. II, 24/02/2004, n. 3640). Va ugualmente fatta salva la possibilità per il condominio di regolamentare la cosa comune e l’uso della stessa da parte dei condomini e dei loro conduttori (Cass. civ. sez. II, 23/02/2015, n. 3509; Trib. Milano 9 aprile 2019, n. 3556). Si ricorda che quale custode dei beni e dei servizi comuni (compreso il bagno comune), il condominio è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché i beni non rechino pregiudizio ad alcuno. La responsabilità di cui all’articolo 2051 c.c. del condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, ha carattere oggettivo, e non presunto, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l’onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode. Il singolo condomino può agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni causati per i difetti di una parte comune, con azione ex art. 2051 c.c., posto che la custodia e la manutenzione delle parti comuni spetta al condominio; pertanto il condominio può essere chiamato ad eseguire i lavori di ripristino del bene comune. Il condomino danneggiato dall’omessa manutenzione delle parti comuni di un caseggiato, assume la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza pur tuttavia essere esonerato dall’obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire, a sua volta e “pro quota”, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati alla sua esclusiva proprietà (Cass. civ., sez. VI, 24/06/2021, n. 18187).