Bagno del condomino e problemi allo scarico fognario: le responsabilità

È possibile che dal bagno di un condomino fuoriescano liquami. In tal caso è importante accertare le cause di tale problema e, quindi determinare il soggetto responsabile dell’evento dannoso.

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. Problemi nel bagno del condomino e responsabilità del condominio

Si ricorda che la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. postula la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa; detta norma non dispensa il danneggiato dall’onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, ossia di dimostrare che l’evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre resta a carico del custode offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità (Trib. Torino 29 gennaio 2024, n. 568). ll condominio, infatti, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché lo scarico fognario comune non rechi pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da questo procurati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini; tale principio vale anche se i danni siano imputabili a vizi originari dell’impianto di scarico (non realizzato a regola d’arte), comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’impianto di scarico al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. (Cass. civ., Sez. II, 12/07/2011, n. 15291).
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:

2. Responsabilità del condominio per impianto di scarico difettoso

Tenendo conto di quanto sopra risulta evidente la responsabilità del condominio qualora il danneggiamento dell’appartamento di un condomino per fuoriuscita di liquami dai servizi sanitari sia causato da un’errata conformazione della colonna (Trib. Napoli 26 maggio 2022, n. 5226). Più recentemente è stato sottolineato che sussiste la responsabilità del condominio di un edificio, ex art. 2051 c.c., quale custode delle parti comuni, per i danni arrecati agli abitanti di un immobile condominiale di sua proprietà, a seguito di un rigurgito della fogna e del trabocco di liquami, originati da una ostruzione del condotto fognario e delle tubazioni condominiali (App. Roma 24 marzo 2021, n. 2187).

3. Le responsabilità del condomino

La responsabilità per custodia in ordine a danni prodotti al singolo condomino dal cattivo funzionamento della rete fognaria è esclusa dall’accertamento positivo che il danno è stato causato dalla condotta di uno dei condomini, la quale ha avuto efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento dannoso. Non è possibile parlare di responsabilità del condominio se emerge che gli scarichi del bagno di un condomino sono stati allacciati abusivamente al pluviale condominiale, non risultano rotture nella tubazione condominiale e vi era la presenza di materiale solido nel pluviale. In tal caso, anche se non è possibile stabilire la natura dei materiali solidi e la loro provenienza, ciò che rileva è l’accertamento dell’avvenuto allaccio illegittimo ed abusivo nel pluviale condominiale delle condutture di scarico dell’acqua del bagno ubicato ad opera del condomino. Il compimento del descritto abuso, concretizzatosi in una impropria utilizzazione della tubazione condominiale, senza alcuna autorizzazione, esclude il nesso di causalità ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2051 c.c., o meglio, rappresenta una chiara ipotesi di caso fortuito che esclude la responsabilità del condominio, quale fatto stesso del danneggiato (Trib. Roma 25 luglio 2023 n. 11725). Lungo questa linea di pensiero è stata esclusa la responsabilità del condominio per i danni causati dal reflusso di acqua del condotto fognario attraverso il servizio igienico dell’immobile del singolo condomino, atteso che il rigurgito era stato determinato da una occlusione del condotto stesso provocata da carta per alimenti ivi scaricata da un condomino fruitore del relativo servizio (Trib. Busto Arsizio 28 febbraio 2001).
Alle stesse conclusioni si deve arrivare se il conduttore del condomino immette, a causa della produzione di pizze e fritti, rilevanti quantitativi di sostanze grasse ed oleose nella condotta fognaria condominiale. Ciò non può che determinare la ciclica occlusione dei pozzetti con conseguente tracimazione di acque luride, costringendo l’ente condominiale a doversi sobbarcare dei costi per fronteggiare le innumerevoli manutenzioni disostruttive.
Naturalmente il condominio – proprietario del locale non può essere esentato da responsabilità sul presupposto che il locale è condotto in locazione da terzi (Trib. Roma 6 settembre 2021, n. 14115).