Bed & Breakfast in condominio: liceità e potere dell’assemblea[1]

1. L’iniziativa individuale del condòmino di adibire una unità abitativa a Bed & Breakfast. Il regolamento di condominio

Capita sempre più di frequente che, all’interno di un condominio, il proprietario (o il conduttore) di una unità abitativa decida di allestirla a Bed & Breakfast (ad esempio tramite Airbnb).

Spesso i condòmini non vedono con favore tale iniziativa, e si chiedono se l’esercizio di tale attività – priva di preventiva autorizzazione dell’assemblea – possa ritenersi legittima.

Ipotizziamo che:

• il proprietario dell’unità abitativa o un conduttore (in forza di un contratto di locazione ad uso abitativo, ex 27 luglio 1978, n. 392[2] e L. 9 dicembre 1998, n. 431[3], registrato presso l’Agenzia delle Entrate) decidano di esercitare l’attività di Bed & Breakfast senza una organizzazione imprenditoriale;
• il regolamento di condominio (di natura contrattuale[4]) preveda che per tutti i locali condominiali sia vietata la destinazione ad alberghi, pensioni, e comunque di farne un uso contrario alla “decenza”[5].

Il regolamento[6] è lo “statuto interno” del condominio, e contiene le norme che disciplinano l’uso delle cose comuni, il decoro dello stabile, la sua amministrazione e la ripartizione delle spese.

Se il regolamento è di natura contrattuale, esso può contenere anche delle limitazioni alle facoltà d’uso delle singole unità immobiliari: la Corte di Cassazione[7], sul punto, ha tuttavia evidenziato come i divieti d’uso delle unità immobiliari private devono essere esplicitati chiaramente, in quanto contraddicono il principio della pienezza del diritto di proprietà e, se si tratta di una attività produttiva, anche il principio costituzionale di libertà dell’iniziativa economica, ex art. 41, Costituzione.

Il vincolo che deriva dai divieti regolamentari deve in altri termini essere chiaro ed esplicito, e non è consentito non solo il ricorso all’analogia – cioè l’applicazione a casi analoghi a quelli espressamente previsti dalla norma limitatrice – ma nemmeno ad una interpretazione “estensiva”[8].

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2. I Bed & Breakfast nel Codice del Turismo

Il Codice del Turismo[9] definisce i Bed & Breakfast “… strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”[10].

La qualifica dei Bed & Breakfast, per il Codice del Turismo, muta dunque a seconda della organizzazione sottostante:

• sono annoverati tra le strutture ricettive “alberghiere e paralberghiere”[11] qualora siano esercitati “in modo professionale”, ovvero imprenditorialmente[12];
• sono ritenuti strutture ricettive “extralberghiere”[13] se “gestite da privati in forma non imprenditoriale”[14].

Se il Bed & Breakfast vien esercitato non imprenditorialmente, come nell’ipotesi qui esaminata, esso può dunque essere ritenuto avente natura extralberghiera.

3. Bed & Breakfast e condominio: la posizione della giurisprudenza

La giurisprudenza ha avuto modo di affrontare la problematica relativa alla ammissibilità dell’esercizio di Bed & Breakfast all’interno dei condomìni quando il regolamento condominiale impone il divieto di destinare le singole unità abitative ad attività alberghiera e/o pensionistica.

Di particolare rilievo è una pronuncia del Tribunale di Roma (sentenza n. 18303 del 17/09/2015), che ha affrontato un caso in cui il regolamento condominiale era molto simile a quello supra ipotizzato (vietava l’apertura di pensioni ed alberghi, così come di attività che pregiudicassero la tranquillità dei condòmini).

Il Tribunale di Roma ha ritenuto ammissibile l’attività di Bed & Breakfast in condominio sulla base della sua differenza strutturale rispetto ad alberghi e pensioni, costituendo un servizio extralberghiero di tipo saltuario, esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto a limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva.

Il Tribunale ha aderito al principio secondo il quale le limitazioni all’uso delle singole proprietà esclusive previste dal regolamento contrattuale devono risultare in modo non equivoco, e non possono essere interpretate in via analogica o estensiva[15].

Il divieto di destinazione dei locali ad attività alberghiera o di pensione, in altri termini, non può includere per il Tribunale di Roma la (non scritta) inibizione alla apertura di un Bed & Breakfast, che non necessita altresì della preventiva autorizzazione dell’assemblea, non comportando mutamento di destinazione d’uso dell’immobile diversa da quella abitativa[16].

Il Tribunale ha altresì concluso, ad ulteriore conferma della liceità della attività di Bed & Breakfast nel condominio, che tale attività non è nemmeno di per sé – salvo prova contraria – pregiudizievole per la tranquillità del condominio.

Sempre il Tribunale di Roma (sentenza del 03/03/2016, n. 4419), ha confermato che solo il regolamento condominiale può inibire l’apertura di un Bed & Breakfast all’interno dello stabile condominiale, e non l’assemblea[17]. La volontà proibitiva dei condomini non può essere dedotta nemmeno con interpretazione analogica, non potendo il divieto dei condomini essere esteso con interpretazione del regolamento di condominio.

Anche la Corte di Cassazione (sentenza del 18 ottobre 2016, n. 21024) ha esaminato il caso delle clausole del regolamento condominiale che limitino la destinazione delle unità immobiliari e la facoltà dei singoli condòmini di aprire un Bed & Breakfast.

La Corte ha posto l’accento su un altro aspetto “limitativo” della validità di dette clausole, disponendo che queste, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, devono essere ricondotte alla categoria delle servitù atipiche, e pertanto – affinché siano opponibili ai singoli proprietari – devono essere trascritte[18], indicando nella nota di trascrizione le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Detto dell’orientamento prevalente in materia, favorevole alla apertura dei Bed & Breakfast in condominio, va tuttavia esaminata anche una decisione della Corte di Cassazione (sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016) che si pone in parziale contrasto.

Il caso sottoposto alla Corte aveva ad oggetto il divieto previsto nel regolamento di condominio che disponeva testualmente: “è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”. Sulla scorta di ciò, la Corte ha confermato il divieto di adibire l’immobile ad attività ricettiva, sul principio che “ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile – in contrapposto all’uso abitativo – a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast”, attività tutte incompatibili con la destinazione dell’immobile ad uso abitativo.

E’ da sottolineare tuttavia che, nel caso esaminato dalla Corte, il regolamento di condominio vietava di “concedere in affitto camere vuote od ammobiliate”.

Alla luce delle considerazioni che precedono, e delle interpretazioni giurisprudenziali di cui si è fatto cenno, può concludersi che la valutazione della liceità dell’attività di Bed & Breakfast all’interno di uno stabile condominiale può e deve essere effettuata con riguardo al caso concreto, partendo in primis dalla lettera del regolamento di condominio.

Se il regolamento di condominio dello stabile vieta specificatamente (ed esclusivamente) la destinazione ad alberghi e pensioni delle unità abitative di proprietà privata, considerato che:

• la disciplina nazionale[19] qualifica i Bed & Breakfast attività di natura extralberghiera;
• (si ipotizza il caso in cui) l’attività sarebbe svolta avvalendosi di una organizzazione familiare, in forma saltuaria e non continuativa;
• i divieti di cui al regolamento condominiale debbano essere interpretati restrittivamente, e devo eventualmente comprende in modo espresso l’inibitoria alla destinazione delle singole unità immobiliari a Bed & Beakfast (o affitta camere);
• la giurisprudenza ha altresì evidenziato come non sia necessario – né addirittura possibile – sottoporre l’inizio dell’attività ad una preventiva delibera assembleare autorizzativa,

non si ritiene che la l’attività di Bed & Breakfast avviata in condominio sia ex se illegittima

Resta ferma la necessità che la predetta attività venga esercitata nel rispetto delle regole di comune convivenza condominiale, così come che non arrechi pregiudizi (concreti e dimostrabili: si pensi ad esempio a reiterati interventi delle autorità locali per turbative dell’ordine pubblico o comportamenti illeciti degli ospiti del Bed & Breakfast) agli altri condomini ed in ossequio con le norme di sicurezza e gli obblighi amministrativi in capo al titolare dell’attività.

Note

[1] Articolo redatto nel mese di maggio 2019.

[2] L. 27 luglio 1978, n. 392, Disciplina delle locazioni di immobili urbani.

[3] L. 9 dicembre 1998, n. 431, Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

[4] Il regolamento contrattuale è predisposto, di regola, dall’unico originario proprietario dell’edificio successivamente divenuto condominio ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto (cfr. Cassazione Civile, sentenza del 17/10/1959, n. 2933). Accanto a tale fattispecie, sussiste altresì l’ipotesi – meno frequente – di regolamento approvato dall’assemblea dei condomini all’unanimità.

[5] Si pone questa premessa in quanto non pochi regolamenti di condominio prevedono testualmente: “Per tutti i locali è vietata la destinazione ad alberghi, pensioni, sanatori, gabinetti per visita di malattie infettive e contagiose, agenzie di pegno, sale da ballo, sedi di circoli ricreativi o di partiti politici, depositi di infiammabili, industrie rumorose o causanti odori molesti; è vietato comunque di farne un uso contrario alla decenza”.

[6] Art. 1138, cod. civ..

[7] Cassazione Civile, sentenza del 18/09/2009, n. 20237.

[8] Cfr. Cassazione Civile, sentenza del 20 luglio 2009 n. 16832, secondo la quale “Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine di incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni. Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti e i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un’interpretazione estensiva delle relative norme”.

[9] D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79, Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio.

[10] Art. 9, comma VIII, ed art. 12, comma III, D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79.

[11] Art. 9, comma I, lett. g), D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79.

[12] Art. 9, comma VIII, D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79.

[13] Art. 12, D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79.

[14] Art. 12, comma III, D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79. I Bed & Breakfast svolti senza organizzazione imprenditoriale, in genere, si caratterizzano per la loro natura saltuaria, la limitata capacità ricettiva, il contesto familiare ed informale dell’accoglienza, dal fatto che non di rado l’immobile sia abitato dal titolare, per essere un’attività svolta ad integrazione del reddito.

[15] Cfr. Cassazione Civile, sentenza 20 novembre 2014, n. 24707, secondo cui i regolamenti condominiali possono imporre limitazioni al godimento ed alla destinazione d’uso degli immobili in proprietà esclusiva dei singoli condomini, ma tali disposizioni, che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso.

[16] Sul fatto che l’attività di Bed & Breakfast non comporti cambiamento della destinazione d’uso dell’unità immobiliare, cfr. Cassazione Civile, sentenza 20 novembre 2014, n. 24707. Anche il Tribunale di Verona (sentenza del 22 aprile 2015) ha statuito che l’attività di Bed & Breakfast – sia essa o meno impresa commerciale – non altera la destinazione d’uso dell’immobile.

[17] Sul punto, va evidenziato come la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 369 del 14 novembre 2008 (questione incidentale di legittimità costituzionale dell’art. 45, comma IV, Legge Regione Lombardia 16 luglio 2007, n. 15 – Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo) abbia statuito come non sia possibile sottoporre alla preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale l’apertura di un Bed & Breakfast. L’assemblea dei condomini non ha infatti altri poteri rispetto a quelli fissati tassativamente dal codice civile, e non può porre limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le predette limitazioni non siano specificatamente accettate o nei singoli atti d’acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio.

[18] Ex artt. 2659, comma I, n. 2, e 2665, cod. civ.

[19] Codice del Turismo: cfr. supra.