Bonus prima casa: quando si perde l’agevolazione?

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Le agevolazioni fiscali sulla prima casa non valgono per tutte le abitazioni e in tutte le circostanze, ma solo a determinate condizioni. Oltre alle limitazioni imposte sul possesso di altri immobili e sulla residenza del beneficiario, di particolare importanza è il criterio secondo il quale la casa non può essere di lusso. Questo vuol dire, tra le altre cose, che l’abitazione non deve superare i 240 metri quadri.

Vediamo nel dettaglio quando il bonus prima casa non può essere concesso.

Niente bonus sopra i 240 metri quadri?

Come ribadito dalla sentenza n. 18481/2016 della Corte di Cassazione, le case più grandi di 240 metri quadri sono categorizzate come abitazioni di lusso e quindi non permettono di usufruire delle agevolazioni fiscali. In particolare, la sentenza stabilisce che deve essere contata nel computo dei metri quadri non solo la superficie abitabile in senso stretto, ma anche l’intera superficie utile complessiva.

Il contribuente del caso in esame è stato infatti costretto a rinunciare al bonus a causa di “locali seminterrati” collegati al piano superiore, “arredati” e “dotati di impianti idrici, elettrici, sanitari e di riscaldamento”. Ambienti, dunque, che secondo l’Agenzia delle Entrate erano “inequivocabilmente adibiti ad utilizzo di tipo residenziale“.

Quali locali devono essere contati e quali no?

Come stabilito dal Decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 agosto 1969, un’abitazione è considerata di lusso se ha superficie utile complessiva superiore a 240 metri quadri “esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine“. Il seminterrato, pertanto, deve essere considerato computabile per la superficie complessiva “non risultando che sia un vano non computabile”. Tanto più quando, come nel caso di specie, il locale era arredato e dotato di impianti idrici, elettrici e di riscaldamento.

Più in generale, la sentenza della Corte di Cassazione sembra fare un’importante differenza tra l’”abitabilità” di un locale, teorica e non necessariamente realizzata nella pratica, e l’”utilizzabilità” dello stesso, che determina quei casi in cui il locale viene per l’appunto adibito ad uso abitativo. In quest’ultimo caso, la superficie in metri quadri del locale va inserita nel computo totale.

Quali sono gli altri requisiti per il bonus?

Come accennato, il fatto che l’abitazione non venga considerata di lusso non è l’unico requisito per ottenere il bonus prima casa.

Le agevolazioni sono infatti disponibili solo per chi compri una nuova abitazione e al momento del rogito non possieda un altro immobile acquistato con agevolazioni in tutto il territorio nazionale, o in caso contrario che venda tale immobile entro un anno.

L’acquirente non deve inoltre essere proprietario (anche solo insieme al coniuge) di alcuna altra abitazione nello stesso Comune nel quale si accinge a comprare una nuova casa, e deve infine avere residenza in tale Comune o dichiarare di volerla stabilire entro i suoi confini non oltre diciotto mesi dalla data d’acquisto.

Chi non ha residenza nel Comune può avere il bonus?

Nel caso in cui l’acquirente non abbia residenza nel Comune nel quale è situato l’immobile, e in alternativa al trasferimento, il bonus prima casa può essere concesso se il contribuente ha almeno la sede del lavoro nel Comune prescelto. Tale lavoro, è importante notare, può essere sia di tipo autonomo che dipendente. In questo caso l’acquirente non è tenuto a cambiare residenza.

A quanto ammontano le agevolazioni?

Le agevolazioni sulla prima casa, ricordiamo, sono state introdotte nella loro forma attuale nel 2011 e consistono nella riduzione dell’IVA dal 20% al 4% se si acquista l’immobile da un’impresa e dell’imposta di registro dal 9% al 2% se lo si acquista da un proprietario privato.