Cancellazione della società conduttrice e intimazione di sfratto per morosità

A seguito della cancellazione della società originaria conduttrice, l’unico socio succeduto nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione può essere destinatario dell’atto di intimazione di sfratto per morosità.

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1. La vicenda

I proprietari di un immobile commerciale lo concedevano in locazione ad una società s.r.l., che successivamente veniva cancellata dal registro delle imprese, rimanendo un socio unico. I locatori, deducendo che la società conduttrice aveva interrotto il versamento dei canoni, in ragione della intervenuta cancellazione della società, intimava sfratto per morosità al socio unico; quest’ultimo, costituendosi in giudizio, si opponeva alla convalida ed all’ingiunzione di pagamento, replicando che il contratto di locazione doveva intendersi cessato per effetto dell’avvenuta cancellazione della società dal registro delle imprese. Il Tribunale accoglieva la domanda di risoluzione del contratto di locazione, con conseguente condanna del convenuto al pagamento dei canoni di locazione; il soccombente impugnava la sentenza dinanzi alla Corte di Appello che rigettato il gravame. In particolare i giudici di secondo grado notavano come la cancellazione dal registro delle imprese, avvenuta in data successiva al 1° gennaio 2004, comportasse ex lege l’immediato venir meno del soggetto giuridico e un fenomeno successorio in forza del quale i rapporti obbligatori facenti capo all’ente non si sarebbero estinti, ma trasferiti ai soci. Secondo la Corte nella specie vi era stata una successione ex lege nel rapporto di locazione da parte del socio unico, senza che potesse considerarsi ostativo il dettato dell’art. 37 della legge n. 392/78, norma che prevede la successione in capo a coloro che hanno diritto a continuare l’attività, senza richiedere l’effettiva continuazione dell’attività svolta nell’immobile locato. Secondo il socio unico – che ricorreva in cassazione –  dalla lettura del citato art. 37 si evince come la successione nel contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo sia espressamente prevista solo per i soggetti che per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, abbiano diritto a continuare l’attività; lo stesso ricorrente negava di aver proseguito l’attività sociale dell’originaria conduttrice, limitandosi a detenere l’immobile per fini personali. In ogni caso il ricorrente sosteneva che il contratto era venuto meno in ragione dell’estinzione della società conduttrice e che nessun effetto successorio si era verificato a suo carico.

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2. Cancellazione della società conduttrice e intimazione di sfratto: la questione

In caso di estinzione della società conduttrice di un immobile destinato ad uno degli usi previsti dall’art. 27 l. n. 392/78, subentrano nel rapporto, ai sensi dell’articolo 37 della legge n. 392/78, coloro che per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione continuano l’attività precedentemente svolta?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al ricorrente. La Suprema Corte ha sottolineato che, incontestata la cancellazione della società originaria conduttrice, l’unico socio è succeduto nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione facente capo alla società estinta e, conseguentemente, ben poteva essere destinatario dell’atto di intimazione di sfratto per morosità, risultando l‘azione promossa dai proprietari/locatori fondata su un valido rapporto locatizio.
In ogni caso i giudici supremi hanno evidenziato come l’articolo 37 della legge n. 392/78 condizioni, con una disposizione innovativa, la prosecuzione rapporto locatizio alla sola titolarità astratta del diritto alla continuazione di tale attività, senza richiedere anche il fatto materiale della continuazione della stessa.

4. Le riflessioni conclusive

Nell’ipotesi in cui a rivestire la qualità di conduttore sia una società che successivamente viene cancellata dal registro delle imprese, le obbligazioni originariamente da essa assunte non possono che essere trasferite ai soci della medesima società, nei cui confronti i creditori possono agire, ai sensi dell’art. 2495 c.c. (Cass. civ., Sez. Unite, 12/03/2013, n. 6070). Del resto è già stato affermato che, in materia di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 37 della l. n. 392 del 1978, prevedendo per il caso di morte del conduttore, che succedano nel contratto coloro che, jure hereditario o per atto di anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuare l’attività del dante causa, condiziona, con disposizione innovativa, rispetto a quella dell’art. 1 della l. n. 253 del 1950, la prosecuzione del rapporto locatizio alla sola titolarità astratta del diritto alla continuazione di tale attività, senza richiedere anche il fatto materiale della continuazione della stessa (Cass. civ., sez. III, 16/10/2017, n. 24278; Cass. civ., Sez. III, 03/02/1998, n. 1093).

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