Cappotto termico in condomino: la ripartizione delle spese

Il “cappotto termico” è un’opera che isola i muri comuni esposti agli agenti esterni e, di conseguenza, migliora l’efficienza energetica dell’intero caseggiato. In particolare, consiste nella realizzazione di un isolamento termico delle superfici che interessano l’involucro dell’edificio (cosiddetto “cappotto termico”), nonché nell’esecuzione delle collegate opere accessorie e di ripristino della facciata.

Questo tipo di intervento (che come è noto, a determinate condizioni, può godere del superbonus 110%), viene deliberato dall’assemblea per risolvere o prevenire problemi di isolamento delle strutture murarie, eliminando il fenomeno della condensa e conseguente muffa sui muri interni alle unità abitative.

Il criterio di ripartizione delle spese del cappotto

Il cappotto termico “condominiale”, garantendo l’isolamento termico e il risparmio energetico generale, è finalizzato a preservare l’intero stabile. Di conseguenza, la relativa spesa dev’essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Del resto, il cappotto termico è un sistema di isolamento che si applica direttamente sulle facciate, all’esterno, senza intervenire all’interno delle unità abitative; in particolare è una soluzione che comporta l’utilizzo di pannelli di materiale isolante di varia natura che vengono applicati alla parete perimetrali mediante incollaggio e tassellatura. Si può quindi affermare che il cappotto, una volta installato, costituisca parte integrante dei muri perimetrali, cioè come nuova pelle isolante che entra a far parte della composizione architettonica esistente. È inevitabile, quindi, che i pannelli posati in modo continuo su una facciata, data la loro indiscutibile funzione isolante dello stabile, rientrino (non appena installati) tra le cose comuni e le spese siano assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive.

I condomini al piano terra o interrato

Naturalmente, alla spesa per il cappotto devono partecipare anche i proprietari di unità immobiliari al pian terreno, al piano interrato o, in ogni caso, non adiacenti ai muri perimetrali sui quali il cappotto sarà applicato.

Si tratta di un’innovazione da intendersi non come un qualsiasi mutamento della cosa comune, ma come quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Hanno natura innovativa, infatti, le sole opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza, con aggiunta di entità non preesistenti o trasformazione di alcuna di quelle preesistenti.

Sembra non essere però innovazione gravosa se si considera che i lavori di coibentazione permettono a lungo termine un risparmio energetico che ripaga ampiamente l’eventuale gravosità della spesa iniziale, peraltro in parte fiscalmente detraibile.

Ma non può essere considerato neppure un’innovazione voluttuaria.

Ai sensi dell’art. 1121 c.c. l’innovazione voluttuaria richiede due condizioni: anzitutto, deve essere molto gravosa e, in secondo luogo, deve trattarsi di impianto suscettibile di utilizzazione separata.

La realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell’edificio condominiale, però, in quanto volta a migliorare l’efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell’art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartite in proporzione dell’uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità (Cass. civ., sez. II, 20/04/2021, n. 10371).

Cappotto, sottobalconi e gocciolatoi

Qualche dubbio potrebbe sorgere, però, nei casi in cui si debba procedere all’isolamento termico dei sotto-balconi e relativi gocciolatoi facenti parte della struttura di balconi aggettanti. A tale proposito merita di essere ricordato che nei balconi aggettanti tale parti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Indipendentemente da quanto sopra una recente decisione ha chiarito come, qualora si decida di proteggere con il cappotto termico solo una parte dell’edificio condominiale e, precisamente, quella più esposta all’azione degli agenti atmosferici, come le superfici a sbalzo di alcuni appartamenti del fabbricato (sottobalconi e gocciolatoi), l’intervento riguardi comunque, in assenza di titolo contrario, parti comuni a tutti i condomini, ex articolo 1117 c.c. Tale tipo di attività, garantendo l’isolamento termico e il risparmio energetico generale, è finalizzata a preservare l’intero stabile (App. L’Aquila, 13 novembre 2020, n. 1551) con la conseguenza che la relativa spesa deve essere sostenuta da tutti i condomini, nessuno escluso.

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