Il locatore può ricorrere alla cedolare secca se mette a disposizione il suo immobile ad un intermediario che gestisce gli affitti brevi? Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 3, comma 6, D.Lgs. n. 23 del 2011
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. Trib. Civ., Sentenza del 07/05/2024 n. 12395
Indice
1. La vicenda: l’applicazione della cedolare secca
Il titolare di una villa stipulava un contratto con una società (con sede a Londra) alla quale concedeva la disponibilità dell’immobile a fronte dell’impegno di promuovere le locazioni e stipulare i contratti con i clienti con mandato senza rappresentanza. La società londinese affittava la villa ai turisti, incassava i canoni, tratteneva la propria provvigione e riversa l’importo netto al proprietario. Quest’ultimo pagava quasi 24mila euro di cedolare secca e indicava i canoni nel modello Redditi (in particolare, presentava una dichiarazione integrativa).
L’Agenzia delle Entrate riteneva non operante nella fattispecie il regime della cedolare secca applicato dal titolare della villa, siccome dichiarato nelle dichiarazioni integrative, per cui l’ufficio riqualificava le somme incassate quali redditi diversi. Ne conseguiva l’accertamento di un maggiore reddito complessivo di € 85.340,00, con contestuale recupero dell’Irpef e relative addizionali, oltre sanzioni e interessi.
I giudici tributari di primo grado – a cui il contribuente si rivolgeva – davano torto al ricorrente. Quest’ultimo si rivolgeva alla Corte di giustizia tributaria della Puglia, riproponendo le medesime doglianze disattese dai primi giudici e deducendo l’illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art.3 del Dlgs 14.3.2011 n. 23, concernente la cedolare secca sugli affitti, in quanto considerava la sentenza erroneamente basata sull’impossibilità di esercitare l’opzione in discorso quando il conduttore risulta non essere una persona fisica; inoltre evidenziava la violazione dell’articolo 4 del D.L. 24 aprile 2017 n. 50, nonché l’errata applicazione dell’art.1571 c.c. per effetto di una erronea valutazione del rapporto contrattuale intercorso con la società londinese. Il titolare della villa perciò concludeva per la riforma dell’appellata sentenza, con vittoria di spese del doppio grado di giudizio. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. La questione
Il rapporto stipulato dalle parti è configurabile come contratto “atipico” di locazione con assunzione di obblighi di fare, non fare e permettere, che preclude l’accesso al regime forfettario della cedolare secca secondo l’assunto dell’Agenzia delle Entrate oppure come contratto di intermediazione al precipuo scopo di promuovere le locazioni e stipulare i relativi contratti in nome proprio e per conto del mandante, come sostiene il contribuente?
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3. La soluzione
La Corte di giustizia tributaria della Puglia ha dato ragione al contribuente. Secondo i giudici tributari di secondo grado le parti hanno inteso porre in essere un contratto atipico in cui il titolare della villa, conservando l’esclusività dei poteri connessi alla proprietà, concedeva alla società londinese la sola disponibilità della villa al fine precipuo di promuovere le locazioni a fine turistico. Ne consegue, ad avviso della Corte di giustizia tributaria, l’erroneità della sentenza nella parte in cui definisce il contratto stipulato come un contratto di locazione nel quale detta società assume la veste di locatario anziché, come sarebbe stato corretto, di intermediario con mandato senza rappresentanza. A sostegno di quanto sopra gli stessi giudici tributari di secondo grado hanno messo in rilievo che in apposito punto del contratto la disponibilità effettiva del bene è stata prevista direttamente in favore del cliente “allorquando avrà comunicato al proprietario la definizione del contratto di locazione”. E ciò ha confermato il mero ruolo di intermediario della società con sede a Londra. Il contribuente quindi ha utilizzato legittimamente la cedolare secca.
4. Le riflessioni conclusive
La decisione in commento conferma la possibilità di ricorrere alla cedolare secca anche quando il locatore ha concesso l’immobile ad un intermediario che gestisce gli affitti brevi (art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n.23). Del resto l’attenzione del legislatore è rivolta verso il locatore al quale attribuisce in via esclusiva la facoltà di optare, in alternativa al regime ordinario, per il regime agevolativo della cedolare secca. Ne consegue che la decisione del locatore in tal senso assunta non potrà trovare effettiva esplicazione ove la scelta della cedolare secca sia stata da lui effettuata nell’esercizio d’impresa, arti e/o professioni, rimanendo del tutto indifferente, nel silenzio della legge, lo “status” del conduttore e la sua qualità di persona fisica o giuridica, non potendo, peraltro, incidere in alcun modo sulla scelta operata dal locatore (Cass. civ., sez. trib., 07/05/2024, n. 12395). Nel caso in questione l’Agenzia delle Entrate non si è resa conto che la controparte del locatore è risultata un intermediario con mandato senza rappresentanza, non un inquilino. D’altra parte, per poter parlare di locazione è necessaria la consegna del bene e il godimento diretto, presupposti nel caso di specie mancanti. La disponibilità del bene da parte della società londinese è stata espressamente preordinata alla promozione di locazioni ai fini turistici stipulando i relativi contratti con i clienti, né risulta stabilito un canone di locazione a carico della stessa società ma solo una percentuale, peraltro eventuale, del canone di locazione dovuto dal cliente- conduttore all’avverarsi della previsione che questi venisse meno al soggiorno prenotato in villa.
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