Cessione d’azienda senza immobile: una strategia per risparmiare su IVA e imposte

La cessione di un’azienda è un’operazione strategica che coinvolge il trasferimento di beni organizzati per l’attività economica. Ma cosa succede se il venditore trattiene l’immobile e concede solo l’uso al cessionario? Questa scelta, oltre ad avere rilevanti implicazioni fiscali, può influenzare la configurazione giuridica dell’operazione e i suoi effetti sulla continuità dell’attività. 

1. Niente immobili, ma resta una cessione d’azienda

Il dubbio principale che si pongono imprenditori e consulenti è se, in assenza del trasferimento dell’immobile, l’operazione possa ancora qualificarsi come cessione d’azienda e quindi beneficiare del regime fiscale di favore previsto dall’art. 2555 c.c. e dall’art. 2, comma 3, lett. b), D.P.R. 633/1972. 
La Corte di Giustizia Europea (sentenza C-444/10 del 10.11.2011) ha chiarito che il passaggio di un’azienda non richiede obbligatoriamente la vendita dell’immobile, a patto che il complesso aziendale ceduto consenta la prosecuzione autonoma dell’attività. Se il cessionario può operare senza soluzione di continuità, mantenendo la clientela e il know-how, la vendita senza il trasferimento dell’immobile non snatura l’operazione. 
In altre parole, ciò che conta è che il cessionario abbia i mezzi per continuare l’attività, anche se i locali restano al cedente e vengono concessi in locazione o comodato. 

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2. Perché non vendere l’immobile?

Ci sono diversi motivi per cui un imprenditore potrebbe scegliere di cedere l’azienda senza il trasferimento dell’immobile: 

• risparmio fiscale: cedere l’azienda è esente da IVA, mentre la cessione dell’immobile è soggetta a IVA o imposta di registro (9% per gli immobili strumentali). Se l’immobile resta fuori dalla transazione, l’operazione si semplifica e si evita un’imposizione maggiore. 
• Protezione patrimoniale: il cedente può mantenere la proprietà dell’immobile e generare una rendita attraverso un contratto di locazione con il cessionario. 
• Flessibilità strategica: se l’immobile è in una posizione vantaggiosa, il proprietario può scegliere di riutilizzarlo per altre finalità in futuro, senza vincolarlo alla sorte dell’azienda. 

3. Quando il trasferimento dell’immobile è indispensabile?

Non sempre si può escludere l’immobile dalla cessione senza conseguenze. Se l’attività economica è strettamente legata al luogo fisico (ad esempio, un albergo, uno stabilimento industriale, un ristorante storico), la mancata cessione dell’immobile potrebbe mettere in discussione la configurazione dell’operazione come cessione d’azienda. 
Se la continuità aziendale dipende dall’immobile, il mancato trasferimento potrebbe far rientrare l’operazione in una cessione di singoli beni, con tutte le conseguenze fiscali del caso: 

• applicazione dell’IVA o dell’imposta di registro su ogni singolo bene ceduto. 
• Maggiori oneri burocratici legati alla valutazione e tassazione dei beni singolarmente trasferiti. 

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4. Attenzione ai contratti di locazione

Se il cedente mantiene l’immobile e lo concede in locazione al cessionario, è fondamentale che il contratto di locazione: 

• non sia troppo oneroso, altrimenti il cessionario potrebbe avere difficoltà nel proseguire l’attività. 
• Non abbia vincoli eccessivi, per evitare futuri contenziosi. 
• Sia coerente con l’operazione complessiva, evitando interpretazioni elusive da parte del Fisco. 

La cessione d’azienda senza trasferimento dell’immobile può essere una scelta vincente dal punto di vista fiscale e strategico, ma va valutata con attenzione. La continuità dell’attività economica è l’elemento chiave: se il cessionario può operare senza l’immobile, l’operazione resta una cessione d’azienda, esente da IVA. Se invece l’immobile è essenziale, la mancata cessione potrebbe far scattare un trattamento fiscale meno conveniente.

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