Clausola compromissoria e locazione

La clausola compromissoria è quella clausola attraverso la quale le parti stabiliscono che le controversie nascenti dal contratto al quale si riferiscono siano decise da arbitri. A tale proposito bisogna sottolineare che secondo l’art. 808 c.p.c., primo comma, le parti nel contratto che stipulano o in atto separato, possono stabilire che le controversie nascenti dal contratto medesimo siano decise da arbitri, purché si tratti di controversie che possono formare oggetto di convenzione di arbitrato. La clausola compromissoria deve risultare da atto avente la forma richiesta per il compromesso dall’art. 807 c.p.c. (si ritiene che sia ammissibile manifestare la volontà compromissoria tramite “relatio” a un documento contenente la clausola compromissoria, ma ciò sempre che la clausola sia richiamata in modo specifico o risulti in maniera inequivocabile la volontà di compromettere). È fondamentale ricordare che secondo l’art. 806 c.p.c., l’arbitrabilità rappresenta la regola (e non l’eccezione); tale norma infatti precisa che sono arbitrabili tutte le controversie che non abbiano per oggetto diritti indisponibili, salvo espresso divieto di legge” (art. 806 c.p.c., primo comma).

Indice:

1. Clausola compromissoria e locazione
2. Clausola compromissoria e determinazione, revisione, aggiornamento e adeguamento del canone
3. Clausola compromissoria e procedimenti esclusi

Clausola compromissoria e locazione

Alla luce di quanto sopra bisogna ammettere che, almeno in linea generale, le controversie nascenti da un contratto di locazione hanno ad oggetto diritti disponibili, per tali intendendosi i diritti di cui il titolare può disporre attraverso un atto negoziale e possono pertanto essere deferite agli arbitri. La giurisprudenza di legittimità ha però chiarito l’impossibilità che una clausola compromissoria prevista in un determinato contratto di locazione si estenda a controversie relative ad altri contratti, sebbene collegati a quello principale (si veda: Cass. civ., sez. I, 07/02/2006, n. 2598; Cass. civ., sez. I, 11/04/2001, n. 5371). Il collegamento negoziale non è idoneo a produrre effetti sul piano della competenza giurisdizionale. Di conseguenza la clausola compromissoria contenuta in un determinato contratto di locazione non estende i propri effetti alle controversie relative ad altro contratto di sublocazione), ancorché collegato a quello principale (Cass. civ., sez. III, 17/01/2017, n. 941). Inoltre, in caso di cessione del contratto, la clausola compromissoria non si trasmette al cessionario se non con il consenso espresso di tutti e tre i soggetti coinvolti, poiché il negozio compromissorio è dotato di una propria autonomia rispetto al rapporto sostanziale. Quando invece il contraente ceduto rimane estraneo al trasferimento della posizione contrattuale, come nel caso di cessione “ex lege” del contratto di locazione, questi può opporre la clausola compromissoria, analogamente a quanto accade per il debitore ceduto in tema di cessione del credito.

Clausola compromissoria e determinazione, revisione, aggiornamento e adeguamento del canone

È sorto un problema in merito alla compromettibilità in arbitri delle controversie aventi ad oggetto la determinazione, la revisione, l’aggiornamento e l’adeguamento del canone. Il dubbio è sorto in relazione all’art. 54 della L. 392/1978 che sanciva la nullità delle clausole con le quali le parti “stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri. Invero tale divieto è stato abrogato dall’art. 14 della L. 431/1998, ma limitatamente alle locazioni ad uso abitativo. Tuttavia le Sezioni Unite hanno chiarito che, una volta che, con il superamento del sistema di vincoli sulle locazioni legato al c.d. equo canone, sarebbe irragionevole per sopravvenuta dissimmetria, contrastante con l’art. 3 Cost., continuare ad escludere il ricorso alla giustizia arbitrale per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, dove il conduttore è un imprenditore o un professionista, dunque un soggetto normalmente meno bisognoso di tutela rispetto al conduttore nelle locazioni ad uso di abitazione (Cass. civ., Sez. Un., 15/06/2017, n. 14861). Pertanto, con l’entrata in vigore del citato articolo 14 L. 431/1998 e tenendo conto delle riflessioni dei giudici supremi, è venuto meno divieto della clausola di deferimento ad arbitri delle controversie aventi ad oggetto la determinazione, la revisione, l’aggiornamento e l’adeguamento del canone relative a contratti di locazione di immobili urbani ad uso abitativo o ad uso diverso dall’abitazione.

Clausola compromissoria e procedimenti esclusi

Secondo la giurisprudenza tutte le controversie per le quali è prevista la competenza funzionale ed inderogabile del giudice ordinario come, in particolare, i procedimenti speciali di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione e di sfratto per morosità, previsti dagli artt. 657 e 658 c.p.c., non sono deferibili ad arbitri.

Peraltro, la clausola compromissoria spiega i propri effetti nella fase, eventuale, di opposizione alla licenza o allo sfratto a cognizione piena. In ogni caso si deve tenere conto che l’esistenza di una clausola compromissoria non esclude la competenza del giudice ordinario ad emettere un decreto ingiuntivo (atteso che la disciplina del procedimento arbitrale non contempla l’emissione di provvedimenti “inaudita altera parte”), ma impone a quest’ultimo, in caso di successiva opposizione fondata sull’esistenza della detta clausola, la declaratoria di nullità del decreto opposto e la contestuale remissione della controversia al giudizio degli arbitri (Cass. civ., Sez. Un., 21/09/2018, n. 22433).

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