Clausola di divieto di recesso e art. 27 L. n. 372/1978

La clausola che prevede il divieto di recesso per i primi tre anni non rende inapplicabile l’art. 27 L. n. 372/1978 per il periodo successivo.

Riferimenti normativi: art. 27 L. n.392/1978 
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 11/07/2017 n. 17067

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1. La vicenda: Clausola di divieto di recesso e art. 27 L. n. 372/1978

Una società si rendeva cessionaria del ramo di azienda di altra società e, perciò, subentrava in qualità di conduttore nel contratto di locazione, della durata di anni 9. Nel contratto era previsto che la conduttrice non avrebbe potuto recedere dall’accordo per i primi tre anni, cioè sino al 28.12.2020. Successivamente, la stessa conduttrice, nella convinzione che la clausola sopra detta disciplinasse il recesso convenzionale e desse diritto al conduttore di recedere ad nutum allo scadere del triennio, offriva la riconsegna del bene a partire dal 29.10.2021, con formale messa in mora della locatrice. Quest’ultima con decreto ingiuntivo intimava alla conduttrice il pagamento di € 74.722,95 (oltre interessi e spese di procedura) a titolo di canoni di locazione (per il periodo che andava dal 28.10.2021 al 19.4.2022, data di effettiva consegna) e spese condominiali. L’intimata si opponeva al decreto ingiuntivo pretendendo la revoca del decreto opposto. In particolare non riteneva di dover pagare i canoni per il periodo che andava dal 28.10.2021 al 19.4.2022 (data dell’effettiva riconsegna), sostenendo che era stata la locatrice a rifiutare la restituzione dell’immobile, sulla base di una errata interpretazione della citata clausola per la quale cioè, scaduto il triennio, il recesso anticipato avrebbe potuto essere esercitato solo in presenza dei gravi motivi richiesti dall’art. 27 L.  n. 392/1978. La locatrice contestava la legittimità del recesso in quanto la relativa comunicazione era priva di ogni riferimento ai gravi motivi che lo avrebbero potuto determinare. Secondo la stessa società era stato pattuito il divieto per la conduttrice di recedere dal contratto per qualsiasi motivo per i primi tre anni, così da riacquistare solo successivamente il diritto di recesso alle condizioni poste dall’art. 27 L. n. 372/1978. Quanto alle spese condominiali, evidenziava la responsabilità solidale del cedente e del cessionario nel pagamento delle pendenze, tutte peraltro analiticamente esposte nel prospetto di ripartizione sottoscritto dall’amministratore di condominio e già versato in atti.  Concludeva quindi per il rigetto dell’opposizione con condanna di parte opponente per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.

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2. La questione

Come deve essere interpretata la clausola con cui le parti convengono che la conduttrice non può recedere per i primi tre anni di contratto per alcun motivo o ragione?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto alla conduttrice. Come ha notato lo stesso giudice lombardo la clausola sopra detta non ha disposto nulla in relazione al recesso esercitato successivamente a detto triennio.
Di conseguenza per il giudicante, inevitabilmente, trascorso tale periodo, si sarebbe dovuto applicare l’art. 27 L. n. 392/78. Del resto nella comunicazione di recesso inviata alla locatrice, la conduttrice non ha minimamente specificato i motivi della cessazione del rapporto. In ogni caso, ad avviso del Tribunale, la deduzione della conduttrice – per cui la pattuizione di un divieto il recesso per qualsiasi motivo per i primi tre anni del rapporto rappresentasse, al contempo, una convenzione di recesso ad nutum (quindi non titolato) per gli anni successivi – non trova alcun aggancio letterale, prima ancora che logico, nella clausola in questione (inequivocabilmente limitata a disciplinare convenzionalmente solo il primo triennio del rapporto e nulla più).

4. Riflessioni conclusive

La sentenza del Tribunale di Bergamo è condivisibile se si considera che le parti nel contratto di locazione hanno previsto il divieto per il conduttore di recedere, per alcun motivo o ragione, dal rapporto contrattuale solo per i primi tre anni. Sulla base di tale pattuizione per il periodo successivo deve trovare applicazione l’art. 27 L. n. 392/78 per la quale, in caso di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, il valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso presuppone la specificazione del grave motivo per cui il conduttore intende cessare anticipatamente il rapporto e ciò al fine di verificare che trattasi di fatto estraneo alla volontà del conduttore e, come tale, idoneo a giustificare l’interruzione dell’impegno al rispetto del sinallagma.  A tale proposito si ricorda che i gravi motivi devono essere estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto a quando è stato firmato il contratto, e tali da rendere impossibile o oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto. Non rientrano tra i gravi motivi, ad esempio, le esigenze di maggiore spazio conseguenti alla normale espansione dell’attività imprenditoriale che costituiscono un fatto fisiologico e, quindi, certamente prevedibile (oltre che auspicato) dal conduttore fin dall’inizio del rapporto di locazione (Trib. Torino, sez. VIII, 14/03/2022, n. 842). In ogni caso la necessità – ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, ex art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 – che i gravi motivi dello stesso siano enunciati nella comunicazione di recesso, esclude che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta (Trib. Sulmona, sez. I, 23/03/2021, n.190).

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