La clausola che impone una posizione per installare i condizionatori esclude di farlo in parti comuni?

Anche se una clausola di natura contrattuale del regolamento di condominio impone ai condomini l’installazione dei condizionatori all’interno dei balconi di proprietà esclusiva è legittimo il comportamento del condomino senza balcone che installa il suo impianto di condizionamento sul lastrico solare.
riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 10968 del 19/05/2014
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1. La vicenda

Una condomina citava davanti al Giudice di Pace il condominio per sentir dichiarare l’annullamento della delibera assunta dall’assemblea condominiale con riferimento al punto n.3 dell’ordine del giorno che imponeva all’attrice l’immediata rimozione di due unità operative poste sul lastrico ed il ripristino dello stato dei luoghi. L’attrice sosteneva di essere legittimata all’installazione sul lastrico dei motori per il condizionamento dei locali al quarto piano, attività che riteneva compresa nelle facoltà riconosciute al condomino dall’art. 1102 c.c. Il condominio si costituiva in giudizio ed eccepiva l’incompetenza per materia del Giudice di Pace adito e, nel merito, ne chiedeva il rigetto. Il Giudice di Pace dichiarava la propria incompetenza; la causa veniva riassunta dall’attrice innanzi al Tribunale. Il giudice di primo grado dava torto all’attrice. Lo stesso giudice riconosceva che l’innovazione posta in essere dall’appellante non determinava alterazione del decoro architettonico, atteso che i motori erano poco visibili, collocati al centro del lastrico ed all’intero di due strutture in rame simili per dimensioni alle canne fumarie condominiali; tuttavia notava che l’articolo 5 del regolamento condominiale consentiva con clausola, previa deliberazione dell’assemblea, la collocazione dei motori per il condizionamento esclusivamente all’interno dei balconi di proprietà esclusiva; di conseguenza il Tribunale rigettava la domanda dell’attrice per violazione dell’art. 5 del regolamento condominiale. Del resto, ad avviso del giudice romano, il comportamento dell’attrice era assimilabile a quello del condomino che inserisce una canna fumaria sul lastrico solare comune, sottraendo illecitamente una porzione di bene comune all’uso degli altri condomini. La soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello facendo presente che aveva concesso in locazione il suo immobile posto al quarto piano che non era dotato di balconi; di conseguenza era stata costretta ad installare l’impianto in questione per garantire la piena fruibilità del bene; inoltre aggiungeva che gli altri condomini non avrebbero avuto la possibilità di utilizzare ai medesimi fini il lastrico solare se non attraverso l’installazione di cavi di collegamento da ubicare sulla facciata dello stabile. La condomina evidenziava pure che l’intervento non richiedeva autorizzazione dell’assemblea condominiale atteso che il lastrico era di notevoli dimensioni e che l’art.5 del regolamento si riferiva ai balconi di proprietà esclusiva e non certo alle parti comuni. Infine rilevava che la superficie occupata dai macchinari era minima (pari a 1 mq.) e che il ragionamento del giudice di primo grado, riferito alle canne fumarie, non riguardava il caso di specie.

2. La questione

La clausola del regolamento che obbliga i condomini ad installare i motori per il condizionamento dei locali nei balconi impedisce di fare lo stesso sulle parti comuni?

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3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato ragione alla condomina. Secondo i giudici di secondo il regolamento ha disciplinato il posizionamento dei motori nelle proprietà esclusive dei singoli condomini titolari di unità immobiliari con balcone. Come ha evidenziato la stessa Corte, però, i locali di proprietà dell’appellante, ubicati al quarto piano dello stabile, sono privi di balconi, dotati esclusivamente di finestre insistenti sulla facciata; di conseguenza il Collegio capitolino, considerata l’esiguità dell’area occupata, ha ritenuto l’intervento della condomina legittimo.

4. Le riflessioni conclusive

La giurisprudenza ha stabilito che in tema di uso della cosa comune, secondo i criteri stabiliti nell’articolo 1102 c.c., lo sfruttamento esclusivo del bene, da parte del singolo, che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo, in quanto il principio di solidarietà, cui devono essere informati i rapporti condominiali, richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla condominio (Cass. civ., sez. II, 24/06/2008, n. 17208). Nel rigoroso rispetto dei limiti posti dall’articolo 1102 c.c., ciascun condomino però è libero di posizionare il proprio impianto di condizionamento e i relativi tubi sul lastrico solare: ciò, infatti, non impedisce il pari uso della cosa comune agli altri comproprietari. Al contrario si è affermato che un condomino, senza previa autorizzazione, non può inserire stabilmente e con opere murarie una canna fumaria di dimensioni non limitate (cm. 35x35x143 di altezza massima, posta a 45 gradi) in corrispondenza dell’esiguo cordolo perimetrale del lastrico solare destinato a stenditoio: in tal caso infatti pone in essere un’occupazione stabile e duratura, non consentita dall’art. 1102 c.c., sottraendo la relativa porzione di bene comune all’uso e al godimento degli altri condomini.
In ogni caso se una clausola del regolamento vieta la collocazione di condizionatori sul lastrico solare, ogni condomino è obbligato ad attenersi a tale indicazione. Così deve essere accolta la domanda di rimozione dell’apparato di condizionamento posto nel cortile condominiale e sui muri perimetrali quando dall’istruttoria emerga che lo stesso sia stato posizionato in violazione delle disposizioni del regolamento di condominio (Trib. Torino, sez. III, 25/01/2017).

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