Compenso aggiuntivo amministratore di condominio

L’amministratore di condominio ha diritto ad un compenso aggiuntivo soltanto se la collettività condominiale ha approvato la spesa con delibera motivata.
riferimenti normativi: art. 1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 02/03/2018 n. 5014

1. La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio quando tre condomini decidevano di impugnare una delibera assembleare dinnanzi al Tribunale di Aosta. Gli attori sostenevano che l’assemblea aveva approvato il rendiconto dal quale emergeva la contabilizzazione del compenso dell’amministratore. Il problema era che l’assemblea aveva in precedenza deciso di riconoscere all’amministratore la somma di euro 2.500,00, a titolo di compenso, senza meglio specificare se tale somma fosse da intendersi omnicomprensiva o al netto di eventuali oneri e senza specificare quali attività fossero comprese in tale somma e quali invece fossero eventualmente da corrispondersi a parte. La delibera impugnata prevedeva di riconoscere un compenso all’amministratore di euro 4.500,00 omnicomprensivi.
L’imputazione di tale posta passiva era quindi costituita da un importo differente, peraltro in misura nettamente superiore, rispetto a quanto riconosciuto nel bilancio di previsione e concordato in sede di nomina. Alla luce di quanto sopra gli attori, chiedevano l’annullamento della delibera relativamente alla eccedenza computata e alla approvazione del rendiconto limitatamente alla maggiorazione.

2. La questione

L’amministratore può ottenere un compenso extra tramite approvazione del rendiconto contenente l’addebito aggiuntivo?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Come ha precisato lo stesso giudice l’amministratore non può pretendere un compenso straordinario qualora ciò non sia stato oggetto del preventivo; per il Tribunale l’assemblea non può riconoscere un maggior compenso, salvo espresso richiamo alle motivazioni dello stesso ed autorizzazione all’amministratore allo svolgimento di tale ulteriore attività. Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha annullato la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo nella parte in cui ha riconosciuto all’amministratore un compenso maggiore rispetto a quello di euro 2.500,00. Il convenuto condomino non ha prodotto alcuna documentazione a sostegno degli oneri fiscali eventualmente gravanti sulla somma di euro 2.500,00 che, pertanto, è stata considerata, omnicomprensiva. Del resto, ad avviso del Tribunale, ai fini della decisione, non è rilevante che la delibera assembleare dell’anno successivo prevedesse un compenso al nuovo amministratore di euro 4.500,00.

4. Le riflessioni conclusive

L’amministratore è tenuto a specificare la misura del compenso richiesto al momento della nomina, dandone atto a verbale. In caso contrario la deliberazione deve ritenersi nulla, come previsto espressamente dall’art. 1129 c.c. Per la legittimità della nomina non è sufficiente, quindi, fare riferimento al compenso pagato nella precedente gestione e indicato nel consuntivo portato all’approvazione dell’assemblea. In particolare secondo i giudici supremi, al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto. L’allegazione dell’offerta economica e il richiamo della stessa contenuto nella delibera sono idonei a consentire ai condomini la conoscenza e le mansioni che l’amministratore andrà ad espletare al fine di conseguire il corrispettivo richiesto (Cass. civ, sez. II, 22/04/2022, n. 12927). Secondo la sentenza in commento la delibera che approva il rendiconto è soggetta alla sanzione della annullabilità in quanto viziata nella parte in cui l’assemblea riconosce all’amministratore un compenso maggiore rispetto a quello approvato in sede di bilancio preventivo. Come è già stato evidenziato l’amministratore è in grado di richiedere ed ottenere un extra, per l’attività straordinaria svolta, solo dietro espresso riconoscimento assembleare. Per contro, non è in grado di conseguire un simile riconoscimento indirettamente, cioè per il tramite dell’approvazione del rendiconto, all’interno del quale ha calato la posta contabile (Trib. Bari 16 gennaio 2015 n. 157). Così procedendo, l’amministratore eluderebbe l’essenza della dialettica assembleare e oscurerebbe la “veridicità” del dato contabile.
In ogni caso è già stato affermato che l’attività professionale dell’amministratore del condominio consistente nella partecipazione all’assemblea straordinaria, rientrando tra i compiti istituzionali di amministrazione, non deve essere retribuita a parte, in aggiunta al compenso annuale stabilito al tempo del conferimento dell’incarico, salva diversa deliberazione (Cass. civ., sez. II, 12/03/2003, n. 3596).

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