Compenso dell’amministratore di condominio: aspetti critici

La riforma del condominio, entrata in vigore a giugno 2013, ha innovato in modo rilevante l’art. 1129 c.c. che riguarda nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore ed ha, in particolare, previsto che il rappresentante condominiale, all’atto dell’accettazione dell’incarico, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

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1. La necessaria indicazione del compenso

Recentemente è stato affermato che per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, ritualmente convocata e con il quorum deliberativo previsto dal codice civile, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. civ, sez. VI, 22/04/2022, n. 12927). In ogni caso l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza – le cui norme sono applicabili nei rapporti con i condomini, – deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte. Qualora l’amministratore pretenda compensi aggiuntivi per l’attività svolta dovrà provare di aver ricevuto incarichi aggiuntivi, non compresi nella normale attività gestoria (Trib. Taranto 3 novembre 2023, n. 2602).

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2. Revoca e compenso

La previsione della revocabilità in ogni momento da parte dell’assemblea conferma l’assimilabilità al mandato del rapporto intercorrente tra condominio ed amministratore e, conseguentemente, il carattere fiduciario dell’incarico.
Trattandosi, peraltro, di mandato che si presume oneroso conferito per un tempo determinato, se la revoca è fatta senza giusta causa prima della scadenza del termine di durata previsto nell’atto di nomina, l’amministratore ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti (intero compenso), altresì al risarcimento dei danni (da provare), proprio in applicazione dell’art. 1725, comma 1. Se viene revocato durante l’incarico, per giusta causa, ha diritto alla minor somma rispetto al tempo in cui è avvenuta la revoca.

3. Il mancato pagamento del canone

L’amministratore ha diritto di prelevare il proprio compenso dal conto corrente condominiale, rilasciando fattura. L’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il compenso non corrisposto sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino (Trib. Torino 29 gennaio 2016, n. 544). Soltanto ove l’ex amministratore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il pagamento di dette somme, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote, ex art. 1123 c.c.
Dunque, la natura parziaria dell’obbligazione non limita la rappresentanza processuale dell’ex amministratore, il quale può indifferentemente evocare in giudizio i singoli condomini morosi, oppure il condominio in persona dell’amministratore pro tempore, conseguendo così, in entrambi i casi, un titolo da mettere in esecuzione avverso i singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito.

4. Prescrizione del diritto al compenso

L’individuazione di un termine prescrizionale per il compenso dell’amministratore costituisce un tema dibattuto in giurisprudenza.
Una decisione di merito ha affermato l’applicabilità del termine di cui all’articolo 2956 c.c., n. 2, laddove stabilisce che si prescrive in tre anni il diritto dei professionisti per compensi e rimborsi spese (Trib. Torino 12 luglio 2017 n. 3700). Altra tesi ha sostenuto che il diritto di credito per anticipazioni effettuate dall’amministratore per conto del condominio non è soggetto al termine di prescrizione di cui all’art. 2956 c.c., n. 2, poiché l’attività di amministratore di condominio non può ricomprendersi fra le attività professionali in senso stretto, anche se svolta da chi abbia la qualifica di iscritto in un albo professionale; per questa opinione detto diritto è soggetto al termine di cui all’art. 2948, n. 4, c. c., in quanto è onere dell’amministratore sottoporre all’organo assembleare, all’inizio di ogni anno di gestione, il proprio rendiconto (Trib. Milano 5 novembre 1990). Tenendo conto di quanto sopra si è sostenuto in relazione al compenso dell’amministratore l’applicazione della prescrizione quinquennale sancita dall’articolo 2948 c.c. (Tribunale Pavia 14 marzo 2019). Recentemente, però, è stato giustamente escluso che il credito relativo al compenso dell’amministratore possa essere assoggetto alla prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 n. 4 c.c. La pretesa in contestazione è quindi soggetta al termine decennale, siccome inerente prestazioni ricollegabili al contratto di mandato; in particolare non sono qualificabili quali obbligazioni periodiche né il credito per somme di denaro anticipate nell’interesse del condominio, né il compenso per l’attività di amministratore, atteso che la cessazione legale dell’incarico determina la necessità di corrispondere a quest’ultimo la retribuzione, cosicché il relativo obbligo deve essere adempiuto non già periodicamente, ma al compimento della prestazione posta a carico dell’amministratore, ovvero al decorso annuale dell’incarico (Trib. Taranto 19 ottobre 2023, n. 2474).

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