La comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale

Riflessioni sulla forma della convocazione dell’assemblea condominiale. Nota alla sentenza n. 1734 del Tribunale di Monza, Sez. II, del 12 giugno 2024. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. La forma vincolata dell’avviso di convocazione dell’assemblea. L’art. 66 disp. att. c.c.

Com’è noto, nell’ambito d’una gestione d’un ente condominiale, la decisione sulle spese inerenti le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, sono di competenza dell’assemblea condominiale.
Ora, proviamo ad immaginare il condominio come una società di capitali dove le azioni son rappresentate dai millesimi di proprietà corrispondenti al valore proporzionale delle singole unità immobiliari insistenti sulle porzioni di piano.
Proseguendo su tal linea, immagiamo anche che, come una società di capitali, anche per il condominio la sede elettiva ove adottare le decisioni concernenti il suo governo sia l’assemblea dei condomini.
Similmente a quella dei soci, anche quella dei condomini d’uno stabile deve esser preventivamente convocata e la convocazione deve esser preceduta dalla trasmissione dell’avviso di convocazione.
La pronuncia di cui alla sentenza indicata in epigrafe, ci consente di riflettere su di un argomento pregiato, e, cioè, quale sia la forma che deve assumere l’avviso di convocazione dell’assemblea.
L’art. 66, comma 3, disp. att., c.c., come modificato dalla L.n.220 del 2012, stabilisce che “…L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione (..).In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.”.
Nel plesso di norme concernenti la disciplina del condominio, l’art. 66, disp. att., c.c., stabilisce che l’amministratore del condominio deve, eccetto le ipotesi ex lege in cui la convocazione è rimessa all’impulso dei singoli condomini, inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea ai singoli condomini almeno cinque giorni prima della data stabilita per la celebrazione del consesso assembleare.
L’importanza dell’avviso in questione, quale atto prodromico la consumazione del consesso assembleare, consiste in ciò, che tramite tal atto vengono comunicate al condomino le materie che saranno oggetto dell’ordine del giorno.
Dunque, l’ordine del giorno, veicolato tramite la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, rappresenta l’esercizio d’un diritto, vale a dire quello d’esser preventivamente informati affinché si possa, poi, deliberare compiutamente. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. La comunicazione non formale dell’avviso di convocazione causa l’annullamento della deliberazione assembleare

Donde, discende l’importanza dell’abito formale che assume l’avviso di convocazione assembleare, tanto che la sua omissione ovvero la trasmissione con forme diverse da quelle previste, rappresenta un vizio di regolare costituzione dell’assemblea, che si riverbera sulla validità della deliberazione assembleare, rendendola, perciò, annullabile, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c.
Si tratterebbe di un’invalidità per un vizio formale, attinente alla regolare costituzione dell’organo assembleare deliberante, secondo i criteri licenziati dalle Sezioni Unite Civili con la sentenza n. 4806 del 2005, e, di poi, confermato dalle Sezioni Unite del 2021 con la sentenza n. 9839, che conduce all’annullamento della deliberazione, impugnabile entro il termine perentorio di trenta giorni, ex art. 1137, comma 2, c.c., decorrente dalla comunicazione del verbale d’assemblea per i condomini assenti ovvero dalla deliberazione assunta per quelli dissenzienti od astenuti.
Come innanzi esposto, il precitato art. 66, nella sua formulazione post riforma, impone che l’avviso di convocazione d’assemblea deve esser comunicato tramite una raccomandata, una Pec, un fax oppure mediante consegna nelle mani del condomino destinatario.
Ne verrebbe che l’invio dell’avviso di convocazione della riunione assembleare in forma diversa da quelle sancite dalla norma da ultimo citata, dovrebbe considerarsi invalido, in quanto contrario ad una norma di carattere imperativo non derogabile dalle parti.

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3. La posizione della giurisprudenza

In subiecta materia, si registrano due opposti orientamenti in seno alla giurisprudenza di legittimità.
Secondo il primo indirizzo, ante riforma, l’avviso di convocazione dell’assemblea, vigendo, ratione temporis, la libertà di forma, poteva esser comunicato al condomino in qualsiasi modo, anche oralmente, purché il destinatario ne conseguisse la conoscenza effettiva.
In questa direzione, la Suprema Corte affermava “…l’avviso di convocazione dell’assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai fini della sua regolare costituzione, non è previsto alcun obbligo di forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire, tanto che (…) la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio di libertà delle forme…”. (Cass. Civ., Sez.II, sentenza n. 8449 del 1° aprile 2008).
Per il secondo indirizzo giurisprudenziale, successivo alla riforma, la comunicazione dell’avviso di convocazione assembleare in una forma diversa da quelle sancite tassativamente dall’art. 66, comma 3, disp. att. , c.c., deve considerarsi irregolare, ossia contra legem.
Ciò è stato confermato dalle pronunce successive della Suprema Corte a mente della quale “…l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano…”. (Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 10866 del 7 maggio 2018; Idem, Sez. II, Sentenza n. 8275 del 25 marzo 2019).
Si è adeguata anche la giurisprudenza di merito, secondo la quale“…la posta elettronica ordinaria (P.E.O.), non è uno strumento che conferisce certezza della comunicazione, della PEC. che invece genera un codice univoco registrato, con marche temporale, dal provider (…) produce gli effetti di una vera e propria raccomandata…”. (Trib Civ. Roma, Sez. V, Sentenza n. 12727 del 23 luglio 2021).
La norma posta dall’art. 66, comma 3, disp. att., c.c., essendo di natura imperativa, come precisato dall’art. 72, disp. att., c.c., “…indica in via tassativa le modalità di invio dell’avviso di convocazione (…) non ricomprendendo tra le stesse la convocazione via e-mail”.(Trib Civ. Roma, Sez. V, Sentenza n. 14299 del 9 ottobre 2023).
Con la pronuncia da ultimo menzionata, il Giudicante dichiara la nullità, per contrarietà ad una norma imperativa (l’art. 66, disp. att., c.c.), del punto dell’ordine del giorno dove si disponeva che le future convocazioni assembleari sarebbero state inviate tramite e-mail ordinaria.
La ratio del novellato art. 66, comma 3, disp. att., c.c., si rinviene nella necessità di generare certezza circa l’effettiva conoscenza della convocazione, onde evitare che le deliberazioni, assunte al termine di tal consesso, non acquisiscano stabilità sottraendole al rischio di eventuali impugnazioni, “…pertanto il legislatore ha inteso tipizzare le forme della comunicazione circoscrivendole a quelle che garantiscono una conoscibilità effettiva della convocazione stessa ai singoli condomini…”.(Trib Civ. Pavia, Sez. III, Sentenza n. 1362 dell’8 novembre 2023).
Dal formante giurisprudenziale in esame, si apprende che, dunque, l’avviso di convocazione che non sia inoltrato con l’abito formale sancito dall’art. 66, comma 3, disp. att., c.c., produce l’annullamento della deliberazione condominiale.
Vale la pena precisare che, per la giurisprudenza corrente, le formalità previste per l’invio dell’avviso di convocazione dell’assemblea non valgono anche per la comunicazione del verbale d’assemblea, dalla cui ricezione, per i condomini assenti, decorrono i trenta giorni perentori entro cui impugnarlo. (Trib Civ. Genova, Sentenza n.477 del 12 febbraio del 2024).
Si consideri, poi, che laddove si tratti di un immobile concesso in locazione, manente ancora l’art. 10 della legge sull’equo canone, di cui alla L.n.392/1978, il diritto di partecipare all’assemblea, con correlativo diritto di voto, spetta, per alcune materie, anche al conduttore, oltre che al proprietario.
Nondimeno, mette conto evidenziare che, secondo l’approccio giurisprudenziale ora esaminato, emerge la possibilità che l’avviso di convocazione assembleare possa esser inoltrato anche tramite e-mail ordinaria oppure che tal ultima forma di comunicazione possa considerarsi legittima poiché frutto d’una prassi condominiale invalsa negli anni.
Ma ciò con delle precisazioni, e, cioè, che nulla vieta che l’avviso possa anche esser inviato tramite email ordinaria, a condizione, però, che si dia prova che il singolo condomino l’abbia effettivamente ricevuta. (Corte d’Appello Ancona, Sez. II, Sentenza n. 1651 del 15 novembre 2023; Trib. Padova, Sentenza n. 1238 del 9 giugno 2023; Trib Civ. Pavia, Sez. III, Sent. n. 1362/2023, cit.).
Ed, ancora, “…la posta elettronica ordinaria può formare piena prova dei fatti nella stessa rappresentati a mente dell’art. 1712 c.c. se non disconosciuti da colui nei confronti del quale viene prodotta…”.(Trib Civ. Roma, Sez. V, Sent. n. 12727/2021, cit.).
Inoltre, emergerebbe, da una parte della giurisprudenza in rassegna, che l’avviso di convocazione dell’assemblea può non rivestire la forma solenne prevista dall’art. 66, comma 3, disp. att., c.c., laddove invalga una prassi condominiale negli anni volta a comunicarla tramite e-mail ordinaria. (Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 10866/2018, cit.).
Ebbene, con la pronuncia indicata in epigrafe, ancora una volta, la giurisprudenza di merito, conferma che l’avviso di convocazione dell’assemblea che non sia inviato secondo le forme tassative previste dall’art. 66, comma 3, disp. att., c.c., deve considerarsi inesistente con conseguente annullamento della relativa deliberazione assembleare, e ciò in quanto “...l’amministratore ha inviato il messaggio ad un indirizzo email ordinario e ha consegnato la convocazione nella cassetta postale dei condomini, per cui la convocazione non può ritenersi valida a norma dell’art. 66 disp. att. c.c. Ne consegue che le comunicazioni inviate al condomino attore sono prive di qualsivoglia efficacia. Le delibere impugnate vanno quindi annullate in conseguenza della mancata convocazione dell’attore per mancato rispetto delle formalità prescritte per legge.”. (Trib  Civ. Monza, Sez.II, Sentenza n. 1734 del 12 giugno 2024).

4. Conclusioni

Rassegnando le conclusioni, al termine di questa breve dissertazione, sulla base delle superiori argomentazioni giuridiche, possiamo trarre i seguenti insegnamenti.
L’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, rappresenta un atto prodromico, affinché la deliberazione assembleare assunta al termine della celebrazione di tal consesso, sia legittima e non soggetta ad impugnativa ex art. 1137, comma 2, c.c.
Intanto il singolo condomino può deliberare consapevolmente in quanto nell’avviso di convocazione siano indicate, dettagliatamente, le questioni poste all’ordine del giorno e che saranno, indi, discusse in assemblea.
Dunque, il condomino ha diritto di sapere in anticipo per quali questioni è richiesta la sua partecipazione ed il suo voto, anche delegandolo.
Senza considerare, poi, che, qualora si tratti di un immobile concesso in locazione, manente ancora l’art. 10 della legge sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani, di cui alla L.n.392/1978, il diritto di partecipare all’assemblea, con correlativo diritto di voto, spetta, per alcune materie, anche al conduttore, cui andrebbe comunicato il relativo avviso.
In ragione di tali considerazioni, il legislatore, tramite la L.n.220/2012, ha novellato il terzo comma dell’art. 66, disp. att., c.c., imponendo che l’avviso di convocazione dell’assemblea sia formalizzato in una delle forme tassative ivi previste.
Con la conseguenza, che l’invio d’un avviso non conforme alla norma in commento, di natura imperativa, potrebbe condurre all’annullamento della deliberazione condominiale, purché il verbale, contenente quest’ultima, venga impugnato, ai sensi del secondo comma dell’art. 1137, c.c., entro il termine perentorio di trenta giorni dal suo ricevimento.