Conciliazione locativa: si applica l’indennità di avviamento?

In caso di conciliazione giudiziale con cui locatore e conduttore si accordano sul momento del rilascio dell’immobile locato, il rapporto tra le parti continua ad essere regolato dalla legge n. 392/78, compreso l’art. 34, comma 2, sull’indennità aggiuntiva di avviamento? Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
riferimenti normativi: art. 34 L. n. 392/1978;
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 07/07/2016, n. 13934

1. La vicenda: accordo di conciliazione locativa

Una negoziante di prodotti ortofrutticoli, in data 25.7.2001, acquistava un’azienda e subentrava nel contratto di locazione dell’immobile, che il cedente-conduttore aveva stipulato con il proprietario. Il locatore riteneva che, a seguito di cessione d’azienda, la conduttrice fosse subentrata nel contratto di locazione stipulato nel 1999; la nuova conduttrice però contestava il subentro nel contratto del cedente e sosteneva di aver stipulato (nel luglio del 2001) un nuovo contratto verbale di locazione con il locatore, con la promessa di una successiva stipula per iscritto. Di conseguenza, la controversia riguardava solo la seconda scadenza contrattuale (per il locatore fissata al 1° giugno 2011; per la conduttrice al 1° giugno 2013). Ad agosto del 2010, veniva intimata la licenza per finita locazione alla nuova conduttrice. All’udienza di convalida dell’11 gennaio 2012, le parti raggiungevano un accordo che poneva fine alla controversia mediante reciproche concessioni (il locatore riusciva a far sì che la conduttrice si impegnasse a restituire l’immobile il 15 marzo 2012; la conduttrice otteneva la rinuncia del locatore ai canoni dovuti per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012, oltre al riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e al rimborso delle spese sostenute per i lavori di manutenzione straordinaria eseguiti nell’immobile, per un totale di € 10.000,00). Successivamente alla restituzione del locale commerciale, questo veniva concesso in comodato al figlio del locatore che, nel mese di giugno 2012, adibiva l’immobile ad attività commerciale di rivendita di frutta e verdura. Di conseguenza l’ex conduttrice richiedeva giudizialmente la condanna degli eredi del locatore (nel frattempo deceduto), in solido tra loro, a corrispondere un’ulteriore indennità per perdita di avviamento, pari a € 9.296,22, oltre interessi legali, a decorrere dal 13 giugno 2012 fino al pagamento, ai sensi dell’art. 34, comma 2 della legge n. 392/78. Il Tribunale dava ragione all’attrice. Il giudice di primo grado sosteneva la piena applicabilità dell’art. 34, comma 2 legge n. 392/78 e, conseguentemente, affermava la sussistenza del fatto costitutivo del diritto della conduttrice all’ulteriore indennità prevista dalla norma (la destinazione dell’immobile all’esercizio della stessa attività della conduttrice prima della scadenza di un anno dal suo effettivo rilascio) e l’insussistenza dei fatti impeditivi del diritto all’indennità di avviamento, eccepiti dai convenuti. A parere del Tribunale l’accordo raggiunto dalle parti in data 11.1.2012 aveva natura di conciliazione giudiziale, nel cui ambito le parti si erano semplicemente accordate sul quando e sul quomodo del rilascio, con rinuncia implicita, da parte dell’intimata, alle eccezioni proposte in sede di memoria di costituzione e contestuale rinuncia dell’intimante alla corresponsione degli ulteriori canoni dalla data dell’udienza di convalida sino al rilascio. In ogni caso, il giudice riteneva che l’applicazione dell’art. 34, comma 2, non potesse essere esclusa dalla dichiarazione delle parti nel verbale di consegna dell’immobile del 18 marzo 2012, in cui affermavano di non avere null’altro a pretendere l’una dall’altra. Infatti, i presupposti per la richiesta dell’indennità ulteriore non erano ancora maturati, poiché la nuova attività non era ancora stata avviata. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.

2. La questione

L’accordo tra locatore e conduttore sulla data di rilascio dell’immobile può essere considerato come un’innovazione dell’intera vicenda contrattuale?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha confermato la decisione del Tribunale.
Secondo i giudici di secondo grado le parti hanno voluto risolvere la controversia concentrandosi su un solo aspetto: la data della scadenza contrattuale e, quindi, il momento in cui l’immobile doveva essere restituito. Il locatore ha accettato tutte le altre condizioni (indennità di avviamento e rimborso delle spese di manutenzione straordinaria) per risolvere la controversia e accelerare il rilascio dell’immobile. Secondo la Corte di Appello l’accordo sulla data di rilascio non può essere considerato come un’innovazione dell’intera vicenda contrattuale, restano valide tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, compresa quella prevista dall’art. 34, comma 2, della legge n. 392 del 1978. Pertanto, l’appello è stato respinto.

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4. Le riflessioni conclusive

Nella vicenda considerata la conduttrice ha accettato di restituire l’immobile entro tre mesi in cambio del pagamento dell’indennità di avviamento. L’intesa sulla data di restituzione dell’immobile non ha alterato le condizioni principali del contratto di locazione, che sono rimaste disciplinate dalla legge n. 392/78, incluso l’art. 34, comma 2, relativo all’indennità aggiuntiva di avviamento. Si ricorda che l’articolo 34 della legge sull’equo canone prevede che, quando il conduttore esercita nell’immobile locato attività di tipo commerciale, industriale, artigianale o turistico/alberghiero che comportano contatto con il pubblico, gli deve essere riconosciuto il diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento, se il rapporto viene a cessare per volontà del locatore. Tale indennità mira a compensare il conduttore per la perdita dell’avviamento commerciale nel caso di cessazione della locazione per decisione del locatore. Il diritto all’indennità di avviamento, presuppone, dunque, l’esistenza di un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo, che cessi per disdetta del locatore e non per recesso o inadempimento o altro fatto del conduttore o anche semplicemente per risoluzione consensuale del rapporto (Cass. civ., Sez. Un., 27/02/1995, n. 2231). In ogni caso, il diritto all’ulteriore indennità per la perdita di avviamento, prevista dall’art. 34, comma 2, spetta qualora il locale sia utilizzato per la medesima (o affine) attività commerciale esercitata dal conduttore entro l’anno dalla cessazione del precedente rapporto, termine che decorre non dalla data di cessazione del contratto decisa giudizialmente, ma da quella in cui effettivamente l’immobile è stato rilasciato (Cass. civ., sez. III, 07/07/2016, n. 13934).