Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Trib. Trieste 27 giugno 2024, n. 612).
Si noti che il condominio è custode e responsabile, in quanto beni comuni, anche del sottosuolo e delle fondamenta dello stabile.
In ogni caso è per legge tenuto, ex artt. 1130 c.c., comma 1 n. 4 e 1135 c.c., comma 1 n. 4 c.c., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria inerenti alle parti comuni dell’edificio. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Indice
1. Falda acquifera e danni al condomino: la responsabilità del condominio
È stato affermato che il condominiorisponde delle infiltrazioni subite dal fondo di un condomino ed ascrivibili alla falda freatica sottostante l’edificio: in tal caso il danno risarcibile non attiene solo a quello materiale subito del bene immobile, o alla sua mancata/diminuita disponibilità, ma deve comprendere anche il personale disagio subito in conseguenza del fatto dannoso (Cass. civ., sez. VI-2, 06/07/2021 n. 19128). Allo stesso modo il condominio è stato condannato a risarcire il locatario dell’unità immobiliare al piano seminterrato dei danni riportati alla piscina installata nell’appartamento, con la quale svolge attività professionale, riconducibili ad infiltrazioni provenienti dal sottosuolo (Trib. Pisa 19 ottobre 2023 n. 1288). Più recentemente il condominio è stato condannato ad eseguire i lavori necessari a regimentare le acque di una falda acquifera ed a risarcire un condomino proprietario di un appartamento nel piano seminterrato di un caseggiato. All’atto del sopralluogo, il consulente incaricato non ha trovato segni di degrado delle finiture e dei rivestimenti esterni ed interni dell’appartamento in quanto erano state condotte recenti opere di risanamento a seguito dell’ultima infiltrazione di acque dal sottosuolo. Per individuare le cause delle infiltrazioni lo stesso tecnico ha fatto riferimento alla documentazione depositata, dalla quale è emerso che la presenza della falda superficiale e le conseguenze sulle unità abitative di piano seminterrato erano state già esaminate dall’assemblea diversi anni prima. Data quindi per accertata la presenza della falda acquifera anche a livello superficiale ed al fine di avere elementi certi sulla sua oscillazione nel tempo, con l’ausilio di un geologo, il CTU ha proceduto a specifiche indagini che hanno confermato l’interferenza tra il bacino di accumulo della falda ed il complesso edilizio. In particolare è emerso che il complesso è stato realizzato in una zona con presenza costante della falda acquifera. Le infiltrazioni lamentate da parte del condominio sono risultate imputabili alla presenza della falda superficiale ed all’inadeguatezza della soluzione adottata per regimentarla. Infatti il sistema di drenaggio delle acque sotterranee non è risultato sufficientemente dimensionato e la collocazione di apparecchi di sollevamento puntuali (pompe) ha garantito solo l’espulsione localizzato delle acque nell’intorno della pompa, risultando insufficiente oltre che soggetto a deterioramento ed usura ed a potenziale arresto per mancanza di alimentazione elettrica. Il Tribunale ha ritenuto le considerazioni del tecnico incaricato immuni da vizi di natura logica (Trib. Sulmona 30 agosto 2024 n. 193). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. Falda acquifera e danni al condominio
È possibile che i danni da falda acquifera siano causati da errate valutazioni del costruttore. Può accadere che nella fase di progettazione esecutiva non siano state effettuate delle indagini geognostiche (anche in numero limitato). In un caso esaminato dal Tribunale di Treviso il CTU ha accertato che le gravi infiltrazioni subite dai condomini attori, proprietari di autorimesse, sono state determinate da una risalita della falda freatica locale, tale che il livello dell’acqua ha superato la quota della pavimentazione dell’interrato e si è, quindi, infiltrata attraverso i giunti tra le pareti controterra e la pavimentazione, nonché attraverso le fessurazioni apertesi nel pavimento stesso per effetto della sottospinta idraulica della falda; secondo il tecnico incaricato dal Tribunale detta anomala risalita sarebbe stata determinata da una quantità di precipitazioni ben superiore alla media, nonché dal fatto che la falda freatica sotto al fabbricato è del tipo “sospeso”, ovvero trattenuta da lenti di argilla, riscontrate a partire da circa 6 metri di profondità rispetto al piano di campagna. La concausa delle infiltrazioni in questione è risultata l’inadeguatezza del sistema di fondazioni prescelto dai convenuti, inidoneo a contrastare la possibilità di infiltrazioni d’acqua in caso di contatto della struttura di fondazione con l’acqua di falda. A parere del CTU, l’evento che ha innescato l’allagamento dell’interrato, ovvero l’anomalo innalzamento del livello della falda locale, era prevedibile senza idonei sondaggi geognostici nel lotto di edificazione. Il costruttore, il progettista e direttore lavori, nonché il responsabile dei calcoli strutturali sono stati condannati in solido al pagamento a favore degli attori dell’importo complessivo di € 63.747,00 (corrispondente al costo delle opere di messa in sicurezza dell’interrato del fabbricato), nonché al pagamento dell’importo complessivo di € 3.806,40, pari alla spesa sostenuta per gli accertamenti preliminari, oltre a quello di € 5.187,44, pari al costo delle indagini effettuate in corso di CTU; i convenuti sono stati condannati pure al pagamento delle spese della CTU (Trib. Treviso 16 maggio 2018, n. 1007).
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