Condominio: la ripartizione delle spese per i balconi

Riferimenti normativi: art. 1117 c.c.

Fatto

La proprietaria di un appartamento collocato in uno stabile condominiale citava in giudizio il condominio per chiedere al giudice di primo grado di accertare l’illegittimità della delibera assembleare per violazione delle disposizioni regolamentari, con la quale si statuiva la ripartizione tra tutti i condomini (in base ai millesimi di proprietà) delle spese sostenute per la manutenzione straordinaria dei balconi visibili all’esterno. Nonché di accertare l’illegittimità della delibera nella parte in cui si riconosceva all’amministratore un compenso ad hoc per l’assistenza apprestata in occasione della manutenzione straordinaria ivi statuita.

Il condominio si costituiva in giudizio sostenendo la legittimità della delibera assembleare, e chiedeva al Giudice di primo grado il rigetto della domanda.

La domanda attrice veniva rigettata sia in primo che in secondo grado. La Corte d’Appello, in particolare, riconosceva: (i) la corretta ripartizione tra tutti i condomini – in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà individuale – delle spese sostenute per la manutenzione delle parti esterne dei balconi, dovendo essere queste considerate parti comuni in quanto avente funzione estetica per tutto l’edificio condominiale. Il giudice di seconda istanza – attraverso una prova fotografica- aveva, infatti, ritenuto che le balconate cui accedevano le balaustre e le solette, con la loro forma geometrica e la loro simmetrica disposizione, attribuivano all’edificio un decoro architettonico, accrescendone il pregio. Per tale ragione queste parti dovevano essere considerati parti comuni ai sensi dell’art 1117 c.c. Limitatamente alla eccepita violazione della disposizione del regolamento condominiale, la Corte d’appello riteneva che la citata norma non poteva riferirsi alle parti esterne dei balconi, perchè queste abbellendo l’estetica dell’edificio dovevano essere considerate parti comuni; (ii) che la decisione di attribuire un compenso ad hoc all’amministratore rientrava nei poteri dell’assemblea condominiale.

La condomina attrice decideva di adire la Suprema Corte, chiedendo la riforma della sentenza di secondo grado, sulla base – per quanto qui di interesse – di due motivi connessi all’errata interpretazione della disposizione condominiale e la non corretta qualificazione di parti comuni alle parti esterne dei balconi.

I motivi di ricorso

Con il primo motivo la parte ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse riconosciuto la legittimità della delibera assembleare e dunque la competenza dell’assemblea condominiale a deliberare i lavori di manutenzione della parte esterna dei balconi sulla base dell’errata attribuzione della qualifica di parti comuni a detti balconi, in considerazione delle loro caratteristiche di ornamento e decoro apportate all’edificio.

Con il secondo motivo la parte ricorrente sosteneva che la Corte di Appello avesse erroneamente interpretato il regolamento condominiale all’art 7, dove si stabilisce che i lavori eseguiti sui balconi debbano essere ripartiti a carico del proprietario della proprietà individuale e non del codominio, attribuendo – contrariamente al tenore letterale della  citata norma regolamentare- al Condominio il diritto di deliberare la manutenzione dei balconi.

Con il terzo motivo, parte ricorrente impugnava la decisione nella misura in cui aveva riconosciuto la legittimità dell’attribuzione di un compenso extra all’amministratore.

La soluzione seguita dalla Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi proposti dalla condomina, eccetto il quarto ( relativo all’errata applicazione del D.M. 8 Aprile 2004, n. 147, art 6, sulla base del quale la liquidazione delle competenze ed onorari doveva essere effettuata sulla base della somma che sarebbe stata a carico della ricorrente in caso di reiezione dell’appello, €4.562,81) .

La Suprema Corte nel ritenere infondato il primo motivo di doglianza, ribadisce il suo precedente orientamento secondo il quale devono essere considerati parti comuni ai sensi dell’art 1117 c.c. tutti gli elementi esterni di un edificio (ad es. i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, gli elementi decorativi di fioriere, balconi e parapetti) che, svolgendo una funzione di tipo estetico, accrescono il pregio architettonico del condominio. In tal caso, essendo considerati parti comuni, la spesa sostenuta per la manutenzione delle stesse deve essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà individuale. La corte ha, inoltre, precisato che non è possibile decidere se considerare i balconi delle facciata di un condominio come delle parti private dei singoli condomini oppure delle parti comuni in quanto aventi una funzione di tipo estetico in maniera astratta, ma che si tratta di una decisione che deve essere presa dal giudice di merito sulla base di una valutazione effettuata in concreto esaminando la facciata e i balconi dello specifico condominio al fine di verificare se effettivamente detti balconi svolgono una funzione estetica.

Nel caso di specie la Corte di Cassazione ha ritenuto che il Giudice di secondo grado, attraverso l’esame dei documenti fotografici prodotti, abbia potuto valutare la complessiva conformazione del fabbricato, e da tale valutazione ha dedotto che la forma geometrica e la simmetrica disposizione delle proiezioni esterne delle balconate, a cui accedono le balaustre e le solette, contribuiscono a formare il decoro architettonico dell’edificio, e correttamente ha considerato le suddette parti come parti comuni del condominio.

Nel ritenere infondato il secondo motivo di doglianza, la Corte di Cassazione ha rilevato in prima battuta l’omessa produzione del testo delle disposizioni del regolamento condominiale che la parte ricorrente ha lamentato essere state disattese perchè erroneamente interpretate. In tal modo è stato precluso alla Corte di operare una valutazione sulla eventuale inadeguatezza della motivazione o sulla violazione delle regole di interpretazione – gli unici ambiti di sindacabilità del Giudice di legittimità- operate dal Giudice di appello nell’interpretazione seguita. Ciò rilevato, la Corte di Cassazione, ribadendo l’orientamento consolidato, ha specificato che in relazione all’interpretazione di un regolamento di origine contrattuale, come quello condominiale, al fine di ricercare la comune intenzione delle parti contraenti, è necessario – considerando l’intero testo contrattuale – attenersi al senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate, tenendo però di conto nell’interpretazione tutte le clausole presenti nel contratto che devono essere tra loro in armonia e non in contrasto.

Infine, con riferimento al terzo motivo, la Corte lo ha rigettato ritenendo che i principi sanciti dalla giurisprudenza di legittimità prevedono che il compenso dell’amministratore debba essere unitario per tutto l’anno dell’incarico e che la sua attività non possa essere retribuita a parte, ma riconoscendo altresì che questi principi non si applicano nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia deciso e deliberato in modo espresso un ulteriore compenso ad hoc per retribuire, in maniera autonoma e distinta rispetto al compenso annuale, una specifica attività straordinaria svolta dall’amministratore.

Secondo i giudici di legittimità, infatti, l’assemblea è sovrana rispetto a tali aspettie pertanto può legittimamente e validamente attribuire tale compenso straordinario all’amministratore senza che la relativa delibera possa essere annullata dal giudice.

In conclusione, poi, la Corte ha precisato che tale soluzione è stata applicata al caso di specie perché i fatti di causa si erano verificati nel 2009, quindi prima della riforma del 2012 che ha imposto all’amministratore di indicare, preventivamente rispetto al momento in cui accetta la carica, in maniera analitica il proprio compenso (ivi compresi i compensi straordinari).