Condominio negli edifici: Corte di Cassazione Civile, Sez. II ord. 27 Giugno 2012, n. 10762

Massima.

In tema di condominio negli edifici, ai fini dell’approvazione o della modifica delle tabelle millesimali, non è necessario il consenso unanime della totalità dei condòmini. Sulla base del principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 18477 / 2010 – principio applicabile tanto alle delibere assunte successivamente quanto a quelle intervenute precedentemente tale sentenza – risulta sufficiente, infatti, la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c..

Commento.

Con atto di citazione, i condòmini B.G e S., propongono opposizione davanti al Tribunale di Napoli contro la delibera assembleare, approvata all’unanimità in seconda convocazione ed in loro assenza, avente ad oggetto sia il rendiconto consuntivo dell’anno 1998 e sia il preventivo di spesa per il 1999. Tale opposizione si basa sul presupposto che la suddivisione delle spese è stata effettuata in base alle tabelle millesimali che gli stessi condòmini opponenti avevano illo tempore contestato, anziché su quelle allegate al regolamento di condominio redatto dal costruttore e depositato in Conservatoria.

Il Tribunale adìto dichiarava l’inammissibilità dell’opposizione.

Gli opponenti (B. G. e S.) impugnano allora in appello tale sentenza. Il condominio propone appello incidentale.

La Corte d’Appello accoglie sia l’appello incidentale che quello principale. In ordine a quest’ultimo, la corte ritiene ammissibile l’opposizione alla delibera assembleare, la quale viene pertanto dichiarata nulla nella parte in cui approva il rendiconto consuntivo ed il preventivo di spesa, in quanto non è si è basata sui millesimi indicati nel regolamento condominale trascritto.

Contro tale sentenza il condominio propone ricorso per cassazione adducendo, con un unico motivo, violazione e falsa applicazione dell’articolo 1136 c.c. in relazione all’art. 360, n.3, c.p.c.

Nell’esporre le proprie ragioni il ricorrente richiama la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 18477 del 2010, la quale ha stabilito che, per approvare e revisionare le tabelle millesimali, non è necessario il consenso unanime dei condòmini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c. (cioè la maggioranza degli intervenuti in assemblea, ma che nel contempo rappresentino almeno la metà del valore dell’intero edificio).

Basandosi su tale pronuncia, dunque, il condominio sostiene che il giudice d’Appello era incorso nella suddetta violazione di legge in quanto aveva fondato la pronuncia di nullità della delibera assembleare, con la quale a suo tempo (cioè nell’anno 1967) si erano modificate le tabelle millesimali, sulla circostanza che tale delibera era stata adottata solo a maggioranza. In altre parole, il giudice di secondo grado afferma che, essendo nulla la delibera di modifica delle tabelle millesimali (del 1967), queste ultime non potevano essere utilizzate come base per la votazione del rendiconto e del preventivo (rispettivamente nel 1998, e per il 1999).

La doglianza del condominio, dunque, pone a confronto quello che ha statuito la Cassazione a Sezioni Unite (non è necessario il consenso unanime dell’assemblea per modificare e rettificare le tabelle millesimali), con quello che, invece, ha detto la Corte d’Appello (ritiene, invece, che ci vuole il consenso unanime).

La Cassazione dichiara fondato il ricorso.

In particolare, il giudice di legittimità, in conformità a quanto statuito con la richiamata sentenza delle Sezioni Unite n. 18477 / 2010, sostiene che “sia venuto meno il supporto logico sul quale è stata basata la sentenza impugnata”, perché essa si era basata “sull’asserita nullità della delibera modificativa delle tabelle millesimali”.

In buona sostanza, dunque, la Cassazione stabilisce la validità della suddetta delibera assembleare, perché ha ritenuto sufficiente la sua approvazione con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c..

A questo punto, va da sé, che l’ulteriore conseguenza è la validità anche delle delibere successive che si sono basate sulle suddette tabelle millesimali, così come risultano a seguito della loro modifica adottata con la sovracitata maggioranza.

Corte di Cassazione

sez. VI-2 Civile, ordinanza 11 maggio – 27 giugno 2012, n. 10762

Presidente ******* – Relatore Carrato

Fatto e diritto

Rilevato che il consigliere designato ha depositato, in data 7 novembre 2011, la seguente proposta di definizione, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c.: “Con atto di citazione notificato il 30 giugno 1999 i sigg. B.G. e S. , quali condomini del Condominio del fabbricato sito in (omissis) , proponevano opposizione, dinanzi al Tribunale di Napoli, avverso la delibera approvata, in loro assenza, dall’assemblea del predetto Condominio in seconda convocazione nella riunione del 3 giugno 1999, con la quale, all’unanimità dei presenti, erano stati approvati il rendiconto consuntivo dell’anno 1998 ed il preventivo di spesa del 1999, sul presupposto che il riparto delle spese era stato effettuato sulla base di tabelle millesimali da essi preventivamente contestate, in luogo delle uniche tabelle valide allegate al regolamento di condominio predisposto dal costruttore e depositato presso la Conservatoria dei RR.II. il 7 giugno 1965. Nella dichiarata contumacia del convenuto Condominio, l’adito Tribunale, con sentenza n. 375 del 2005, dichiarava l’inammissibilità dell’opposizione.

Interposto appello avverso detta sentenza da parte dei sigg. B.G. e S. , nella resistenza dell’appellato Condominio, la Corte di appello di Napoli, con sentenza n. 2981 del 2010 (depositata l’8 settembre 2010), accoglieva, per quanto di ragione, l’appello incidentale del suddetto Condominio, dichiarandone la rituale costituzione nel giudizio di primo grado; accoglieva, altresì, l’appello principale e, in totale riforma della sentenza impugnata, ritenuta l’ammissibilità della proposta opposizione alla delibera assembleare del 3 giugno 1999, dichiarava la nullità di quest’ultima nella parte in cui aveva approvato il rendiconto consuntivo 1998 e il preventivo di spesa 1999 in difformità dei millesimi posti dal regolamento condominiale trascritto; regolava la spese del giudizio di primo grado e di quello di appello.

Avverso l’indicata sentenza della Corte partenopea (notificata il 3 novembre 2010) ha proposto ricorso per cassazione (notificato il 30 dicembre 2010 e depositato il 17 gennaio 2011) il predetto Condominio di v. (omissis) basato sull’unico motivo della violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c..

Si sono costituiti in questa fase, con apposito controricorso, entrambi gli intimati B.G. e S. .

Ritiene il relatore che sembrano sussistere, nella fattispecie, le condizioni, avuto riguardo all’art. 380 bis c.p.c. (in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5, c.p.c.), per pervenire al possibile accoglimento del ricorso (che risponde sufficientemente ai requisiti imposti dall’art. 366 c.p.c.) per sua manifesta fondatezza.

In effetti, con la formulata doglianza, il ricorrente Condominio, facendo leva sulla sopravvenuta sentenza delle Sezioni unite di questa Corte n. 18477 del 2010 (con ha quale è stata esclusa la necessità del consenso unanime dei condomini per l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali, risultando sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.), ha dedotto che, nella specie, avendo la Corte territoriale fondato la sua pronuncia sulla circostanza della radicale nullità della deliberazione (i cui termini risultano trascritti idoneamente nel corpo del ricorso) attinente alla modifica delle tabelle millesimali nell’assemblea del 9 marzo 1967, siccome adottata solo a maggioranza (v. pagg. 7-8 della stessa sentenza della Corte di appello), sulla scorta delle quali erano stati approvati il rendiconto e il preventivo con l’impugnata delibera condominiale del 3 giugno 1999, il giudice del gravame era incorso della prospettata violazione di legge, dovendo, invece, ravvisare la validità e la legittimità della pregressa delibera di modifica delle tabelle millesimali.

Il motivo appare manifestamente fondato perché, in effetti, la Corte territoriale ha basato la “ratio decidendi” della sentenza oggetto del ricorso proprio sull’asserita nullità della delibera modificativa delle tabelle millesimali del 1967 (i cui criteri erano stati presi a parametro di riferimento per il computo delle spese oggetto della delibera impugnata dai B. ), ragion per cui, prestandosi adesione all’intervenuto arresto delle Sezioni unite di cui alla richiamata sentenza n. 18477 del 2 010, deve ritenersi che sia venuto meno il supporto logico sul quale è stata basata la sentenza impugnata, considerandosi che la suddetta delibera modificativa era stata approvata con la maggioranza

prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c. (per come evincibile sulla scorta dello stesso tenore della menzionata delibera del 9 marzo 1967) e che, peraltro, anche le delibere successive riguardanti i bilanci del Condominio erano state adottate considerandosi le tabelle millesimali così come riformulate rispetto a quelle originarie; resta, perciò, ininfluente a quest’ultimo riguardo, l’argomentazione riferita dalla Corte partenopea secondo cui le successive delibere che si erano rifatte ai criteri di riparto illegittimamente modificati non avrebbe potuto assurgere a convalida, riguardando questa forma di sanatoria unicamente gli atti annullabili.

In conclusione, si ribadisce che, nel caso in esame, sembrano emergere le condizioni per pervenire all’accoglimento del ricorso in quanto manifestamente fondato”.

Rilevato che il Collegio condivide argomenti e proposte contenuti nella relazione di cui sopra, nei riguardi della quale la memoria depositata nell’interesse dei controricorrenti non aggiunge argomenti idonei a modificarne l’impianto motivazionale in rapporto al principio di diritto statuito dalle Sezioni unite di questa Corte con la richiamata sentenza n. 18477 del 2010;

ritenuto che, pertanto, il ricorso deve essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata ed il rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Napoli che si atterrà al principio di diritto precedentemente enunciato (derivato dalla citata sentenza delle Sezioni unite n. 18477 del 2010) e provvedere anche sulle spese della presente fase.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Napoli.