Condominio parziale: conseguenze operative della fattispecie

Approfondimento sul condominio parziale e sulle relative conseguenze operative.

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. Premessa

Per molto tempo la giurisprudenza ha affermato sempre e comunque la comproprietà dei beni, servizi ed impianti, previsti ed elencati dall’art. 1117 c.c. da parte di tutti i partecipanti.
Una sentenza delle Sezioni Unite ha definitivamente abbandonato il principio secondo cui il condominio deve necessariamente avere carattere unitario (Cass. civ., Sez. Un., 07/07/1993, n. 7449).
Si è così cominciato ad affermare che sussiste condominio parziale “ex lege”, in base alla previsione di cui all’art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell’edificio condominiale.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:

2. Condominio parziale: esempi pratici

Mettiamo il caso che in un caseggiato un impianto fognario sia al servizio di 4 immobili, di cui 3 appartamenti e un locale condominiale. Tale situazione può essere dovuta al fatto che dette unità scaricano tutte sul medesimo discendente che collega, in senso verticale, i wc dei quattro immobili, fino a raggiungere il pozzetto fognario. Se tutte le altre utenze del condominio sono invece collegate ad un impianto fognario autonomo, è possibile affermare che il primo impianto al servizio delle 4 unità immobiliare costituisca un condominio parziale, configurabile “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio (nel nostro caso solo 3 appartamenti e un locale condominiale); in tal caso viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. Allo stesso modo, salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale (se esistente), e salvo esame della fattispecie in concreto, ove i condomini del piano terra non sono mai stati allacciati all’impianto di riscaldamento centralizzato, viene meno il presupposto della comproprietà di tale impianto. Una canna fumaria, anche se ricavata in parti comuni dell’edificio, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini se destinata a servire esclusivamente l’appartamento o il locale, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione.

3. Condominio parziale: conseguenze operative

L’art. 1123 c.c., terzo comma, consente di affermare che, ove la “destinazione oggettiva” di un bene/impianto comune non fornisca utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel condominio, ma solo ad alcune di esse, si costituisce ex lege il cd. “condominio parziale” (Cass. civ., sez. II, 29/01/2015, n. 1680). Da tali situazioni derivano, in primo luogo, rilevanti implicazioni inerenti la gestione e l’imputazione delle spese; in particolare le spesedi manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari utenti del bene, e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3 dell’art 1123 c.c., a norma del quale quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti, relativi alla loro manutenzione, sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Cass. civ., sez. II, 02/02/1995, n. 1255). In tali casi, al fine di evitare il sorgere di controversie tra condomini, nella pratica è auspicabile che i tecnici, preposti alla formazione delle tabelle millesimali, adottino una nuova impostazione, che dia il giusto rilievo al precetto del terzo comma dell’articolo 1123 c.c., così da consentire una chiara ripartizione delle spese tra coloro che partecipano al condominio parziale e da escludere chi vi è estraneo.
In ogni caso qualora l’assemblea sia chiamata a deliberare sulla manutenzione di un bene/impianto posto in condominio parziale, in applicazione del penultimo comma dell’art. 1136 c.c., potranno essere convocati solo i partecipanti che hanno competenza a decidere: cioè solo i partecipanti al condominio parziale. In altre parole la delibera di un’assemblea totalitaria condominiale che decide su oggetti concernenti condomini parziali, con la partecipazione di condomini esclusi dal singolo condomino parziale, è annullabile, in quanto si è in presenza di un vizio formale, per irregolare composizione dell’assemblea (App. Genova 15 dicembre 2023). Pertanto nelle situazioni di cosiddetto “condominio parziale” non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto (Cass. civ., Sez. II, 27/09/1994, n. 7885).