Marciapiede condominio: senza prova della proprietà domanda rigettata

Condominio: senza prova della proprietà sul marciapiede, rigetto della domanda e del risarcimento per turbative ai sensi dell’art. 949 c.c.

Allegati

La mancata dimostrazione, da parte del condominio attore, del diritto di proprietà sul marciapiede comporta il rigetto della domanda ai sensi dell’art. 949 c.c., nonché della richiesta di risarcimento per turbative e molestie causate dal convenuto ai danni dei condomini. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 8606 del 11/04/2014

Tribunale di Latina -sez. II civ.- sentenza n. 135 del 21-01-2025

marciapiede-condominio-sentenza.pdf 239 KB

Iscriviti alla newsletter per poter scaricare gli allegati

Grazie per esserti iscritto alla newsletter. Ora puoi scaricare il tuo contenuto.

Indice

1. La vicenda: il diritto di proprietà sul marciapiede


Un condominio citava in giudizio il conduttore di un locale commerciale al piano terra del fabbricato per l’utilizzo improprio del marciapiede. In particolare l’attore faceva presente che nel 1970, gli originari proprietari avevano acquistato il locale con l’uso esclusivo di due distacchi verso le strade, con il vincolo di non alterarne la destinazione a marciapiede. Secondo il condominio, però, dopo decesso degli originari proprietari, il diritto d’uso sopra detto si era estinto. In ogni caso lamentava che la nuova proprietaria (erede) aveva affittato il locale a un’impresa individuale che lo utilizzava come caseificio, utilizzando il marciapiede per scopi diversi da quelli previsti, tra cui parcheggio, deposito di rifiuti e materiali di produzione, causando disturbo ai condomini. L’amministratore del condominio, incaricato dall’assemblea, aveva diffidato senza successo il convenuto a rimuovere le attrezzature dal marciapiede e a cessare le attività illegittime. Di conseguenza, il condominio, con domanda formulata ai sensi dell’art. 949 c.c., richiedeva al Tribunale di dichiarare l’estinzione del diritto d’uso sul marciapiede, di ordinare al convenuto la rimozione delle attrezzature e di ottenere il risarcimento dei danni per le molestie subite dai condomini. Il convenuto, tra l’altro, evidenziava il difetto di legittimazione attiva del condominio in ordine alla declaratoria di estinzione del diritto di uso avente ad oggetto il marciapiede e l’inammissibilità della stessa, poiché con l’atto pubblico notarile del 12 febbraio 1970, il costruttore e proprietario del fabbricato aveva indicato espressamente quali fossero le parti comuni dell’edificio, e tra di esse non vi risultava il marciapiede. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

FORMATO CARTACEO

Manuale di sopravvivenza in condominio

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.

Luca Santarelli | Maggioli Editore 2024

2. La questione


Chi agisce in negatoria ha soltanto l’onere di allegare e provare il titolo del proprio acquisto?

3. La soluzione


Il Tribunale ha affermato che parte attrice non ha dimostrato di essere proprietaria del marciapiede oggetto della causa. Tale manufatto non costituiva una parte comune condominiale, come indicato chiaramente dal costruttore-venditore al momento della stipula del primo atto di vendita dell’edificio.
Secondo il Tribunale, perciò, il condominio attore non aveva il diritto esclusivo di rivendicarne la proprietà. Il mancato assolvimento dell’onere probatorio di parte attrice circa la titolarità del diritto di proprietà sul marciapiede ha comportato il rigetto della domanda formulata ai sensi dell’art. 949 c.c. e della richiesta di risarcimento del danno stante le turbative e molestie poste in essere dal convenuto in danno dei condomini.

Potrebbero interessarti anche:

4. Le riflessioni conclusive


L’azione negatoria, disciplinata dall’art. 949 c.c., si configura quale rimedio di carattere generale a favore del proprietario contro terzi che asseriscono di avere diritti reali limitati sulla cosa. Chi agisce in negatoria ha soltanto l’onere di allegare e provare il titolo del proprio acquisto atteso che detta azione mira non già alla modifica di uno stato di fatto, bensì solo all’accertamento negativo di diritti vantati da terzi; oppure all’eliminazione di uno stato d’incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l’attore sia già investito o del potere di godere del bene di cui sia già in possesso (Cass. civ., sez. II, 14/04/2005, n. 7777). Nel caso esaminato è emersa dal primo atto di vendita (c.d. rogito pilota) la volontà del costruttore di escludere dalle parti comuni il marciapiede. Il condominio nasce ex legecon il primo atto di vendita con cui il costruttore, o l’unico proprietario, cede una delle unità del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 11/04/2014, n. 8606). Tale vendita deve considerarsi dirimente ai fini della precisa individuazione delle eventuali riserve di proprietà in favore dello stesso costruttore/venditore. In altre parole, qualora, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni. In ogni caso il diritto di uso ha natura strettamente personale, e seppur caratterizzato dal carattere della realità ed essendo opponibile erga omnes è legato alla persona del titolare. Come giustamente ha osservato il Tribunale, perciò, nella vicenda esaminata l’uso del marciapiede allora concesso con atto notarile di compravendita agli originari proprietari si è estinto già con la morte degli stessi primi ed unici titolari, con la conseguenza che non può essere invocata dall’erede-locatrice alcuna successione nel possesso ai sensi dell’art. 1146 c.c. (Cass. civ., sez. II, 12/10/2012, n. 17491).

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

Scrivi un commento

Accedi per poter inserire un commento