Condominio, vendita di un’unità immobiliare e obbligo di pagare i servizi comuni

Riferimenti normativi: artt. 1123 c.c.; 63 disp att. c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Corte di cassazione – sez. II, sentenza n. 24654 del 03/12/2010

Indice:

1. La vicenda
2. La questione
3. La soluzione
4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

In data 8 aprile 2004 l’ex portiera portava in causa il condominio per cui aveva lavorato per richiedere i crediti maturati nel corso del rapporto di lavoro, protrattosi dall’ 01/10/1981 al 30/04/2003. Il tribunale condannava i condomini a pagare la somma richiesta dalla attrice. Il condominio ripartiva la suddetta somma tra i condomini in base alla tabella relativa al servizio di portierato.  Una parte della somma veniva addebitata anche ad una condomina che aveva acquistato l’appartamento il 2 febbraio 2004. Quest’ultima, però, dopo aver pagato, citava davanti al Giudice di Pace la venditrice dell’appartamento, richiedendole giudizialmente il rimborso della suddetta somma. Il Giudice di Pace, però, rigettava la domanda dell’attrice. Il Tribunale, invece, riformava la sentenza di prime cure e, in integrale accoglimento della domanda dell’appellante, condannava il dante causa della condomina a versarle la somma dalla stessa giudizialmente richiesta. A fondamento della propria decisione il Tribunale ha rilevato che l’esborso sostenuto dal condominio a favore dell’ex portiera era nata da crediti che quest’ultima aveva maturato quando la proprietaria dell’immobile era la convenuta venditrice. Quest’ultima ricorreva in cassazione osservando, tra l’altro, che il giudice d’appello non aveva considerato un fatto decisivo, e cioè che il presupposto causale della spesa in questione non era il servizio di portierato, bensì la sentenza giuslavoristica di condanna e la successiva delibera assembleare. Secondo la ricorrente infatti non era pacifico che la portiera fosse creditrice delle somme che poi il giudice del lavoro le riconobbe; di conseguenza riteneva che il credito della ex portiera fosse sorto con la sentenza giuslavoristica. In ogni caso faceva presente che non fu proprietaria per tutto l’arco temporale in cui maturò il credito azionato in giudizio dalla portiera ma per un tempo minore (la venditrice infatti aveva acquistato nel 1998, mentre il credito andava dall’ 01/10/1981 al 30/04/2003).

La questione

L’obbligo di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi comuni, come le spese di portierato, in quale esatto momento nasce?

La soluzione

La Cassazione ha in parte dato torto alla venditrice. I giudici supremi infatti hanno rilevato che per le spese necessarie per la prestazione di un servizio dell’interesse comune, quale quello di portierato la nascita dell’obbligazione contributiva in capo al condomino coincide con l’erogazione effettiva del servizio; di conseguenza l’obbligo di pagare tali spese grava su chi sia titolare dell’immobile al momento della prestazione del portiere (e non certo al momento in cui fu pronunciata la sentenza del Giudice del lavoro). Tuttavia la Cassazione – aderente alle tesi della ricorrente – ha notato che – contrariamente a quanto affermato dal Tribunale – non vi era l’obbligo contributivo della venditrice per le obbligazioni condominiali derivanti dalla prestazione di servizi nell’interesse comune erogati prima che ella fosse entrata a far parte del condominio. In ogni caso poi il Tribunale ha errato anche errato quando ha condannato la venditrice a rifondere all’acquirente la somma corrispondente alla quota millesimale di quanto versato dal condominio alla ex portiera a titolo di interessi e rivalutazione maturati sul capitale in epoca successiva al febbraio 2004, nonché la somma corrispondente alla quota millesimale delle spese di lite, trattandosi di debiti sorti in capo al condominio quando la venditrice aveva perso la qualità di condomina. Pertanto la sentenza del giudice di secondo grado è stata cassata.

Le riflessioni conclusive

In ambito condominiale, per quanto riguarda le spese ordinarie la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale da parte dell’amministratore nelle cui attribuzioni rientra “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” (art. 1130 c.c., n. 3).

L’erogazione effettiva di dette spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale, trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore. L’obbligazione al pagamento di questo tipo di oneri nasce ex lege e nel momento in cui l’attività di gestione viene effettivamente compiuta dall’amministratore, il quale agisce in nome di un interesse collettivo.

L’assenso dell’assemblea sarà invece necessario in sede di approva­zione del rendiconto consuntivo, strumento questo con cui si accer­tano le spese e si approva lo stato di riparto definitivo che legittima l’amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote a loro carico.

Del resto l’adempimento dell’obbligo di riscossione condiziona di fatto l’erogazione delle spese che, in mancanza dei fondi necessari, non potrebbero essere affrontate dalla collettività condominiale impossibilitata a far fronte al pagamento dei propri fornitori.