Condominio: vizi delega o carenza rappresentanza

Solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza.
riferimenti normativi: art. 66 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sentenza del 07/07/2004, n. 12466
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1. La vicenda

Un condomino impugnava una delibera sostenendo che la stessa era illegittima in quanto approvata in assenza del quorum di legge ed in carenza dei requisiti relativi alle deleghe rilasciate da taluni condomini; nel merito deduceva l’illegittimità della delibera per violazione del disposto dell’art. 1135 c.c.: in altre parole l’attore sosteneva pure che i lavori commissionati dall’amministratore e poi ratificati dall’assemblea con la delibera impugnata non erano urgenti. Si costituiva il condominio eccependo in sintesi la carenza di legittimazione attiva dell’attore a far rilevare vizi concernenti la partecipazione dei condomini all’assemblea condominiale e contestando, nel merito, le critiche alla delibera impugnata.

2. La questione

È legittimo affermare che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto all’attore. Come ha sottolineato lo stesso giudice, infatti, solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a fare valere gli eventuali vizi della delega e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto. In ogni caso la delibera se impugnata dal soggetto legittimato è annullabile. Infatti lo stesso Tribunale ha ricordato che la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha fornito un criterio discretivo, affermando che la nullità è riservata alle ipotesi più radicali, quali le deliberazioni prive di elementi essenziali, quelle con oggetto estraneo alle competenze dell’assemblea e quelle con oggetto illecito; tutti gli altri vizi, invece, comportano mera annullabilità della delibera. In ogni caso i princìpi generali che disciplinano il diritto civile attestano che il vizio di annullabilità non è rilevabile d’ufficio essendo legittimato a dedurlo soltanto il soggetto che ha interesse a farlo valere (legittimazione relativa).

4. Le riflessioni conclusive

In linea generale secondo l’articolo 67 disp att. c.c. ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Naturalmente, in mancanza di espressi divieti contenuti nel regolamento condominiale, chiunque può rappresentare un condomino in assemblea, sia esso un altro condomino, un familiare, il conduttore, una persona estranea alla compagine condominiale; nulla esclude, poi, che i delegati possano rappresentare più condomini (nel limite sopra detto). In ogni caso merita di essere sottolineato che – come evidenzia la sentenza in commento – i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto (Cass. civ., sez. II, 30/01/2013, n. 2218; Cass. civ., Sez. II, 07/07/2004, n. 12466). L’operato del delegato non è nullo, né tantomeno annullabile. È solo inefficace nei confronti del condomino mandante fino alla sua ratifica. L’inefficacia è, però, rilevabile solo su eccezione del condomino delegante, non anche d’ufficio dal giudice. Ciò è coerente con i princìpi giurisprudenziali in tema di falsus procurator atteso che il negozio perfezionato è inefficace nei confronti del delegante sino ad eventuale ratifica. Ne discende che l’impugnante non è legittimato a far valere il profilo di annullabilità della opposta delibera assembleare. Non ha titolo a muovere contestazioni inerenti la partecipazione all’assemblea di altri intervenuti tramite delega. Infine si sottolinea che il Tribunale ha ritenuto legittima la decisione dell’assemblea di ratificare le spese di manutenzione straordinaria sostenute dall’amministratore per riattivare l’ascensore fermato in precedenza da ordinanza del Sindaco per la tutela della incolumità dei condomini. Qualora l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’articolo 1135 c.c., comma 2, abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l’amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall’urgenza (Cass. civ., sez. II, 02/02/2017, n. 2807). Nel caso esaminato, appare evidente che l’assemblea e l’amministratore abbiano agito nei limiti e secondo le indicazioni disposte dalla normativa condominiale.

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